合肥君安国际置业_滨湖别墅推广策略思考_180PPT

序别·有滋味君安别墅历程。合肥的别墅，不得不提及两个项目，其一是元一高尔夫，其二是碧湖云溪。别墅是奢侈的艺术，高尔夫奢侈于五亩一宅，十亩一园的致远，碧湖云溪奢侈于地段的繁华；前者在国家级贫困县的当家大塘，以高尔夫球会破题，实现了省会高尔夫时代。后者是城市别墅的典范，城市软环境社区的创行者。在这一前一后，一北一南，一妙一肖间，不同形态，同样追捧。君安见证了别墅的方向和城市名流的思考。。。。。。。。元一·高尔夫别墅一二三期，开盘一小时售罄；四期水果墅成为当代名流趋之若鹜的收藏品；碧湖云溪·缘墅，承继一期4500元/㎡均价，将市场最不可能接受的叠拼提升为“名流当入湖溪境”的心灵归属，2008年度4月7月连续开盘，日均销售60%，均价实现8500元/㎡。。。。。。。合肥之外，福州“亚青游艇别墅”、“桂湖别院”芜湖“柏庄·丽城”、阜阳“蓝色雅典”、滁州“皖投·水岸星城”等项目的成功运作，让所在之城市有了更多的气质与惊喜。君安迷恋的东西中，有一样从不曾忘记——情感，但是我们却因为有情感，别墅的秘密从此对我展开。。。。。。君安国际置业。我们了解别墅界天津唐郡，一种中式文化的回归。注重的是它所承载的文化价值，是为给具有中国情结的人提供一个精神的寄托。。。绿城十锦园，现代中式别墅，平面布局采用江南宅园式设计，为国内罕见的融汇中西、连通古今、极具文化内涵的高品位住宅。。。颐景山庄的建筑采用中国传统民居的灵秀感，力图在强化当代人的审美力与视觉感受力的同时，保持中国传统文明与当代世界之间的一种张力。。。苏州的姑苏桃花源。中国传统文化则在时代发展的浪潮中回归异彩，江南庭园建筑的写意山水走进现代建筑的典范之作。。。成都清华坊，融合了四合院围和私密性、江南园林风雅静美、西方民居舒适便利的中式别墅是文化复兴在民居建筑上的烙印。。在西学东渐后的100多里，中国的建筑、中国的文化无一例外的受到了欧美文化的强烈冲击。文化是反应时代的，今天，中国的文化开始在欧风美雨中不断回归。越来越多的人去解读老庄，去寻根问祖。建筑作为中国文化最重要部分，已悄然在承担着中式建筑文化复兴的重任。徽派建筑作为中式建筑的最重要部分，成为中国建筑文化复兴的一面旗帜，也是中国徽文化的璀璨财富！民族的才是世界的！徽文化的今天大放异彩！而作为徽文化的重要载体，徽派建筑诉说着徽文化的过去与今天！在安徽，我们是否应该有责任，有义务以建筑的复兴成为当代安徽骄傲？古徽州的一宅一院一天地，对于每一个人都不仅仅是一条血脉他更是一种自豪一个文明赖以传承的世界一种源于东方的精神载体一个朝思暮想的理想家园。。。。。。。。。。壹谁的江山别墅简史。早期别墅项目：琥珀山庄、和庄、御景山庄、元一高尔夫别墅以及维多利亚花园、栢景湾、香榭水都、金星家园等项目的少量别墅物业2001-2002年：起步阶段，合肥城建第一次将真正的别墅带到合肥，成为当时合肥最为高档的居住小区。代表作：琥珀山庄2003-2004年：合肥第一个纯别墅“和庄”亮相合肥，并产生极大影响，随之御景山庄开盘，形成了合肥的第一轮别墅热，而柏景湾、新加坡花园城等小区纷纷规划有别墅，整个别墅的物业类别主要以叠拼为主，少量联排，别墅市场初现规模。代表作：和庄、御景山庄2005-2007年：土地政策开始加紧，纯别墅项目未出现，主要以金星家园、国建香榭水都、帝豪星港湾等别墅为点缀销售，别墅销售未成规模，主要形态以叠拼别墅为主，其中的亮点是以元一高尔夫别墅的热销，掀起了合肥人对别墅的重点关注；代表作：元一高尔夫别墅在售别墅项目：碧湖云溪、绿色港湾、玫瑰绅城、帝豪星港湾等目前市场在售其中绿色港湾、玫瑰绅城、碧湖云溪由于价格相等，户型、环境、地理位置等互有千秋，形成合肥市三足鼎立的局面。2008-至今：绿色港湾、玫瑰绅城、碧湖云溪等超大型纯别墅社区的亮相，碧桂园的强势入住，于2008年上半年掀起了合肥别墅销售的高潮，联排成为市场的主要部分，也最受市场热捧。代表作：绿色港湾、玫瑰绅城碧湖云溪别墅市场从西南向东南转移日居型与度假型产生拉锯，区域方面，二环沿线及远郊成了在售别墅的舞台】可挖掘的水资源是他们最大的优势万振训练基地东磁-山湖果岭郡水系资源解析：东磁紫蓬山项目万振紫蓬山项目近1800亩湖面及其使用权湖面建筑‘包围’湖面，产品沿湖而置湖‘包围’建筑，成湖心岛式布局产品项目地块周边环湖水，成岛状产品观水，近水产品亲水，游水氛围巢湖碧桂园目背山面水依水形成天然景观800里巢湖，背山面水产品亲水，游水产品解析：东磁紫蓬山项目万振紫蓬山项目花园洋房、TH、独栋别墅类型150-500平米200-350平米面积TH、双拼、独栋欧式别墅中式别墅风格巢湖碧桂园295-813平米TH、双拼、独栋现代别墅合肥别墅项目区域分布图国建香榭水都乡村花园双湖美墅翰林雅居金星家园御景山庄和庄金色池塘新华学府春天碧湖云溪元一高尔夫别墅栢景湾维也纳森林绿色港湾大溪地帝豪星港湾玫瑰绅城蜀山名筑万振逍遥苑区域项目名称套数总建面占地面积段销售量均价入市时间高新/蜀山蜀山名筑173套联排4万100亩206-280剩2栋55002004和庄114套3万6万197-302剩30％53002003御景山庄101栋2.8万81亩227-32520套70002004维多利亚80栋2.8万90亩221-338剩2栋50002003维也纳森林16独栋、24套联排18万305亩174-361剩2栋64002005经开金星家园20套联排、14套独栋、124套叠加15万151亩252－447100%40002005年政务国建香榭水都18万135亩158-236100%70002006年庐阳元一水果墅150栋5万7万300－600剩40%7500持续销售阿奎利亚15套联排、40套叠加，独栋55套50万35万220-280剩60%43002005年包河玫瑰绅城40万319亩未定2008绿色港湾一期241套64万3000亩182-363未发售2008碧湖云溪20套独栋、60套联排、110套叠加18万310亩220－330剩2栋6500二期合肥主要别墅产品一览表合肥别墅项目区域分布特征36%9%20%15%10%10%高新区政务区开发区包河区庐阳区瑶海区区域典型别墅项目高新金色池塘、御景山庄、和庄、维多利亚、维也纳森林、蜀山名筑政务国建·香榭水都经开金星家园、翰林雅居、乡村花园·双湖瑶海和顺·东方花园、华府丝竹苑庐阳栢景湾、元一水果墅、阿奎利亚包河万振逍遥苑、碧湖云溪、绿色港湾、玫瑰绅城合肥别墅市场整体呈现“西延伸、北拓展、东少量，南发展”的格局。合肥别墅产品建筑形态、建筑风格区域项目名称建筑形态建筑风格高新/蜀山蜀山名筑联排中式和庄联排/双拼中式御景山庄独栋/双拼欧式维多利亚独栋欧式维也纳森林独栋/联排欧式经开金星家园独栋/联排/双拼欧式政务国建香榭水都叠拼现代简约庐阳元一水果墅独栋/联排中式加欧阿奎利亚独栋/联排/叠加欧式包河玫瑰绅城独栋/联排欧式绿色港湾独栋/联排欧式碧湖云溪独栋/联排/叠加欧式1、这些别墅项目中：独栋占项目比例为20%联排占项目比例为55%双拼占项目比例为10%叠加占项目比例为15%三种建筑形态复合占项目比例为10%二种建筑形态复合占项目比例为80%单种建筑形态占项目比例为10%2、这些别墅项目中：中式建筑风格占项目比例为10%欧式建筑风格占项目比例为75%其他建筑风格占项目比例为15%合肥别墅主流是以独栋加联排为主的欧式别墅。2009年合肥别墅产品供应量010203040506070建筑面积432.82.818151855040645.36蜀山名筑和庄御景山庄维多利亚维也纳森金星家园国建香榭元一水果阿奎利亚玫瑰绅城绿色港湾碧湖云溪050010001500200025003000占地面积1009081903051511351055253193000120蜀山名筑和庄御景山庄维多利亚维也纳森金星家园国建香榭元一水果阿奎利亚玫瑰绅城绿色港湾碧湖云溪这12个别墅项目的总建筑供应体量为227.96万㎡，其中绿色港湾的建筑面积最大。这12个别墅项目的总占地为5021亩，其中绿色港湾的占地面积最大。真正构成市场威胁的，主要是玫瑰绅城、碧湖云溪、绿色港湾，加上碧桂园和肥西紫蓬山别墅，保守估计量在60万方以上！合肥别墅销售价格及区域分布2008年合肥各区域别墅的销售均价集中8000元/㎡。0200040006000800010000均价8000600043008200西部东北部北部南部合肥别墅销售总价2008年在售别墅项目的总价区间在90—510万元之间。0100200300400500600最小值9013060150145130最大值170175120250510260碧桂园帝豪星港湾阿奎利亚玫瑰绅城绿色港湾碧湖云溪在售别墅销售情况概况案名08年销售09年至今销售08年至今总推销售套数比玫瑰绅城65套8套138套52.3%碧湖云溪62套3套104套59.6%绿色港湾120套6套140套85.7%帝豪星港湾24套0套32套75.0%该四个项目2008年全年的销售套数比为65.5%，与2008年合肥市全市的住宅销售面积比70.2%相差5%。而我们看到2009年前3个月的销售套数目前仅为17套，是2008年全年销售套数271套的6.3%。而这几乎是今年一个季度的成交量，在1-3月份普通住宅销售大幅起色的市场北京下，而别墅作为非刚性需求的产品，其销售仍未有起色。1、影响价格的五大因素：合肥市别墅项目价格整体跨度约4000元/㎡，影响价格跨度大小的主要因素依次为：项目位置〉资源的稀缺性〉入市时机〉产品品质〉项目定位。2、区域个别楼盘价格例证：蜀山/高新区别墅片区最高价格为御景山庄的独栋产品，达到7000元/㎡，维也纳森林还剩两套独栋，开价8000元/㎡。而包河区的楼盘价的玫瑰、绿色、碧湖三个项目的均价都已达到8000元/㎡。3、不同别墅建筑形态的常见价格分布：叠加5000－6000元/㎡，联排5000－7000元/㎡，独栋为8000－10000元/㎡合肥别墅价格特征合肥别墅面积特征0100200300400500600700最小值206197227221174252158300220182220最大值280302325338361447236600280360330蜀山名筑和庄御景山庄维多利亚维也纳森林金星家园国建香榭水都元一水果墅阿奎利亚绿色港湾碧湖云溪合肥市场主流别墅项目的面积在158—361㎡之间。合肥别墅房型特征项目名称碧湖云溪维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚玫瑰绅城绿色港湾联排房型5室3厅4卫4室3厅3卫6室2厅3卫5室2厅4卫6室3厅3卫5室3厅4卫4室2厅4卫5室3厅4卫4室2厅4卫4室2厅2卫4室4厅3卫3室4厅3卫主力面积㎡236-256216.3-296.4270-290210/250208-230叠加房型3室2厅3卫4室3厅4卫4室2厅3卫5室2厅3卫4室2厅3卫5室2厅3卫4室3厅3卫4室2厅3卫//面积㎡171-240（3-4层含阁楼面积）189-198230-280//联排别墅主力房型为5室3厅4卫，面积在220-290㎡左右，叠加别墅主力房型为4室2厅3卫，面积在180-220㎡左右。合肥别墅面宽、进深特征项目名称碧湖云溪维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚玫瑰绅城绿色港湾联排面宽(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.15.44.8-8.2进深(m)10.8-14.310.8-13.615.4-1815-1814叠加面宽(m)7.8-9.28.16.5-8.16.97.2-9.0进深(m)10.8-1414.114-18.710.0512合肥市别墅的面宽、进深比大概都在3：5左右，这样的设计，既可以保证光线的充足，又保证各个房间的布局合理，舒适度更高。合肥别墅层数特征项目名称碧湖云溪维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚玫瑰绅城绿色港湾联排地上3层3层3-4层3层3层地下1层1层1层0.5层0.5层叠加4层带阁楼4层4-5层/4-5层合肥市在售、已售项目在层数方面没有很大的差异，联排基本上为地上3层，地下1层，