光大地产对顺驰房地产公司成本管理控制的调研汇报

光大地产投资发展部顺驰房地产公司成本管理简介一、顺驰组织架构简介二、顺驰项目操作思路简介三、顺驰成本管理简介四、其他公司成本控制简介光大地产投资发展部一、顺驰组织架构简介顺驰中国上海顺驰运营中心武汉顺驰北京顺驰发展中心……开发中心研发中心昌平公司达兴公司丰润公司开发部研发部工程部运营部销售部客服部策划部招投标小组虚拟小组财务光大地产投资发展部理解城市理解行业理解项目区域发展潜力项目素质理解企业战略发展考核指标体系产品设计营销策划管理规划开发计划现金流规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户经营目标二、顺驰项目操作思路简介光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介1、顺驰项目快速操作模式：拿地市场调研产品定位交工标准成本测算方案设计成本指标施工图管理规划资金计划项目实施时间也是成本光大地产投资发展部购买土地开工付款售房收到房款入住应收款天数现金到现金周期应付款天数开盘顺驰商业模式：缩短现金到现金的周期三、顺驰成本管理简介光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介一般项目操作模式：时间也是成本获取土地规划设计成本估算开发手续工程施工项目销售成本计划明细项目结算光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介2、成本控制：①成本控制体系：光大地产投资发展部前期方案阶段（控制总成本的85%左右)项目实施阶段（控制总成本的15%左右）聚焦方案聚焦管理方案经济性方案技术性限额设计用足指标图纸审核提前设计旁站设计成本控制分解到各部门研发工程运营营销开发出图质量出图时间图纸审核设计费用现金流洽商变更合同控制招投标材料选型工期控制现金流合同控制招投标材料选型洽商控制现金流控制计划性有效性资源整合现金流政策优惠返还现金流执行部门推动部门光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介②顺驰项目目标成本的确定：拿地市场调研产品定位成本测算方案设计成本指标交工标准考核指标现金流项目实施目标利润薪酬光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介各项费用支出计划成本预算范围内(或较接近)超出成本预算范围较多成本预算对表运营部深入分析判断领导团队决定是否否决运营部建议否决按原方案执行③顺驰成本否决制：成本否决制流程：光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介③顺驰成本否决制：一、土地、设计、开发等费用控制措施：每一笔费用使用前，对照成本预算表，超预算费用，必须交领导团队审批通过，否则运营部不予签字。二、建安成本的控制施工图纸出具后，找咨询公司做施工图概算，与成本估算比较，如果超出成本估算较多，向领导团队汇报并建议否决此批图纸，设计院重新调整、优化设计。领导团队决定是否更改图纸或追加成本，或另寻新的方案。三、销售费用控制措施：详细计划营销推广各种费用的明细单，对照成本估算表，结合销售状况实际需要，超预算的费用报领导团队决定是否删减。光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介④限额设计：一、规划指标用足:严格审核图纸实际可售面积，须与审定方案通知书审定面积相符，避免面积损失；二、对设计院提出明确结构含筋量要求，控制钢筋用量。光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介⑤顺驰招标工作程序：部门程序运营部责任部门集团运营中心1、招标计划汇总整理招标计划，并安排落实具体实施情况提前提出招标计划，报运营部知会和监督工作安排情况2、编制招标文件编制标底、审查修改标书中经济条款等工作提供技术指标和具体要求知会和监督工作安排实施情况3、发布招标信息选择投标单位并提出意见推荐合作单位知会和监督工作安排实施情况4、资格审查从技术、经济实力、公司信誉各方面综合审查配合进行监控进展情况光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介⑤顺驰招标工作程序：5、发标、答疑组织参与并负责经济标部分的答疑配合答疑监控进展情况6、开标、评标主持接标开标、评标会议参与接标、开标、评标工作监控进展情况7、定标、合同谈判择优选择几个合作意向单位，经过几轮洽谈，确定出最终的中标单位及相关合同条款参与选择及谈判监控整个过程8、签订合同审核相关合同条款合同条文格式化合同监控整个过程9、资料管理运营部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管理）光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介⑥顺驰成本控制过程中的规模化：资源共享集团采购光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介⑦顺驰成本控制过程中的问题解决：工程进度的超常规要求与招投标的矛盾提前费率招标；招标工程中工程要求(资质越高越好，利于管理保证质量)与预算(价格越低越好，有效控制成本保证利润率)的矛盾运营中心考察确定。光大地产投资发展部四、其他公司成本控制简介①万科旁站设计：项目的实际操作中，由于项目快速操作，设计时间很紧迫，往往是图纸刚出具，便急需付诸工程实施，对图纸进行经济性（技术性）审核的时间非常有限，难以确保限额设计的执行质量。采用研发人员旁站设计的工作方法：房地产公司派出具有丰富设计经验的研发人员与设计院设计师共同工作，将需求信息及时与对方沟通，设计过程中随时检验限额设计执行情况，在产品设计阶段便控制其经济性、技术性，确保合理、提高效率。光大地产投资发展部四、其他公司成本控制简介②嘉铭桐城C区总包合同：1、嘉铭桐城C区住宅楼工程概括：建筑面积约2.9万平米；地下2层地上28层，标准层层高2.8米，总高86.9米；CFG桩复合地基，筏板基础；全现浇剪力墙；2、工程质量要求：结构长城杯，北京市优质工程；3、甲方分包项目：土方、降水、CFG桩复合地基、电梯、门窗、消防系统、弱电系统、天然气、电视电话；4、甲供材料：散热器、燃气、配电箱、配电柜、光力柜、应急电源柜；光大地产投资发展部四、其他公司成本控制简介②嘉铭桐城C区总包合同：5、结算方式：结算单价1130元/平米，承包金额3268万，为按投标价图纸及工程规范一次性包干金额；6、合同价调整：整个工程单份洽商单项定额子目设计变更洽商金额(直接费)累计超过一万元可进行调整；7、由于乙方原因审图不仔细造成的洽商变更不调整；8、开工后每栋楼持续垫资1500万，结算时不计贷款利息;9、包干费2.65%，技术措施费1%，为一次性包死价格，不再调整。光大地产投资发展部谢谢大家光大地产投资发展部附：考核指标体系考核目的项目目标04年年度目标12月04年合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月当前及预计-24-38-61-621-592486110661184165442863053191项目累计及预计14959-24-62-123-744-13363525459157757429117151476814959当前及预计27.21%18.69%20.49%22.64%29.11%27.25%23.13%项目累计及预计24.72%27.21%23.77%22.92%22.86%24.40%24.89%24.72%当前及预计27.01%7.61%9.86%13.79%23.81%19.08%1.91%项目累计及预计15.0%19.59%14.35%13.12%13.27%15.83%16.41%14.96%当前及预计2000013556117781200018667157789333项目累计及预计101111200003355645333573337600091778101111当前及预计5500565057005750605062006200项目累计及预计58445500556556015632572858075844当前及预计6552484487343363300350150100项目累计及预计3135655810421529187222352535288530353135当前及预计243855691089513597103137106438项目累计及预计140524621171862943895246217248619671405当前及预计32727247792105320870297522580616129项目累计及预计17111632727575067855999428129180154987171116100%41%项目累计及预计40.54%7.75%13.62%18.61%23.56%30.61%36.72%40.54%当前及预计18000140001200012000180001600010000项目累计及预计1000001800032000440005600074000900001000008000060000当前及预计60000100002000030000当前及预计60002000200020003575700060001500010515项目累计及预计6000540906000800010000120001557522575285752857528575435754357554090当前及预计1010627956015161511002550122013423145项目累计及预计110791011639595511071722282253726592793411079当前及预计-6000-29-2175-2286-297942731007725828945579533053313402-6323项目累计及预计-600081729-6029-8204-10490-13469-9196881267093616444117746508805281729财务方面54090工程费支出（万元）90,2221107917.11累计销售比例销售回款(万元）267,856100000提高资金利用率，保证项目现金流通畅销售面积（万m2）42.208土地费支出（万元）90,616项目净现金流量53166融资(万8172925%6,34658443135267,8566,00053,166管理费用(万元）4,8771500019.85%15%1011111405毛利率27.5%实现项目销售收入销售额(万元）控制费用销售费用(万元）战略目标：4月28日展示亮相、6月18日开盘、开盘回款2.8亿、全年回款10亿、利润率15%户均面积：138㎡可售总套数：2954套现金流销售均价（元/㎡）考核指标提高项目盈利能力实现项目预期利润项目利润总额(万元）项目销售利润率2004-5-10编制日期：建设用地面积：30.87万㎡“顺驰·领海”项目考核指标体系项目名称：“顺驰·领海”规划占地面积：40.80万㎡容积率：1.41可售面积：42.21万㎡单方土地价：2131元/㎡项目总投资：21.05亿元光大地产投资发展部政府部门职能部门合作方2004-9-9手续办理时间施工许可证建设用地规划许建设工程规划许可证土地证2004-7-62004-8-312004-6-9销售许可证2004-4-292004-5-242004-4-292004-6-9连锁推荐成交量规划方案批复投资计划6.7亿（25%）客户贷款放款速度正面报道量媒体支持度严格履行合同提高批件速度2004-6-172004-7-162004-3-26已取得2004-4-9已取得2004-3-26已取得2004-3-31已取得2004-3-26已取得2004-7-62004-8-302004-7-192004-6-172.5亿（25%）完善周到的开盘物业管理方案开盘后一个月成交量(回款）市场的高关注度是高销售速度的直接保证，5月份是客户积累的黄金期，我们将持续加强宣传推广攻势，扩大项目影响、提高市场关注度。4月28日项目亮相后，物业组织完善的组织架构，提供全面周到的物业管理服务，为顺驰物业的专业化、全程化、亲情化服务打造良好的市场口碑。土地出让合同要求支付2.7亿元方可进地，通过积极与政府部门沟通，争取政府的信任和支持。土地款数次延付，4月份支付2000万元，至今共计仅支付1.2亿元，支持了公司的现金流。7天1、加强与媒体的接触交流，建立长期友好的媒体合作关系；与林溪项目合作，共同提升顺驰在北京的品牌效应；2、由新闻中心、营销等部门负责编写软文、主动联系媒体发表等，保证媒体的正面宣传和引导；3、积极发掘更有效的宣传渠道和媒介，寻找条件更理想的户外路牌、广播电台等，