北京商业地产调研

北京大型购物中心项目考察Codeofthisreport|2CBD商圈之国贸商城王府井商圈之东方新天地北京商业、商圈总体概况CBD商圈之世贸天阶购物中心项目KPI指标总结12345Codeofthisreport|3Part1北京商业、商圈总体情况Codeofthisreport|4北京商业发展总体概况：北京商业的发展已经进入一个黄金时期，规模大，商业饱和度日益增强，业态层次鲜明，档次不断提高规模巨大支柱地位档次高档特色突出•在2008年全球经济危机蔓延的大环境下，北京商业仍然保持加速发展，社会消费品零售额却创出了4500亿元的新高•随着北京商业规模不断扩大，许多国内外顶尖品牌看中北京商业发展的巨大潜力，入驻北京，北京商业的档次越来越高•商业增加值在GDP中的比例逐年上升，是从业人员最多的行业，成为北京经济社会发展的支柱行业之一，为北京经济增长和社会稳定做出了重要贡献•北京强调发展特色商业，培育发展特色商业街和特色市场；“老字号”是北京特色商业发展的重要力量，红桥市场、潘家园旧货市场等特色市场成为京城独特的发展景观Codeofthisreport|5王府井商圈CBD商圈西单商圈北京商圈分布：西单和王府井是北京最传统的商圈，随着时间的发展，新型商圈不断崛起，多中心商圈特征日益明显形成原因：北京最传统的商圈就是西单大街和王府井大街，然后随着时间的发展，在北京的环形城市结构在周边形成了众多的商圈，新型商圈不断崛起，市场竞争日益激烈；形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京的商圈格局商业区域包括：前门商业区域、阜成门商业区域、朝阳门商业区域、东直门商业区域、东单商业区域、安贞商业区域、马甸商业区域等；重点商圈包括：CBD商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西单商圈、中关村商圈、亚奥商圈等。多中心商圈概况Codeofthisreport|6购物中心模式成为主流北京2007年开业的商铺面积将达到410万平方米，其中以购物中心模式运作的约为280万平方米，占总面积的68.3％。北京新建的众多项目都是采用购物中心模式，购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式购物中心作为适应市场需求变化的产物，得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可。便于管理在购物中心模式下，基本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行。一站式消费符合客户需求随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐朝着复合式、感性化方向发展，而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，可“一站式”地满足人们多元化的需求，并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。为租户提供更好的环境与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可北京商业运营模式：购物中心已成为北京新商业地产项目的主流经营模式，得到业主、零售商和消费者三方的共同认可Codeofthisreport|7Part2王府井商圈之东方新天地Codeofthisreport|8王府井商圈：区位图和项目图如右所示：商圈概况：主要由一条步行街带动的，客流量大，以来京旅游的外地人为主。商圈范围:王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，面积达45万平方米左右。商圈特点：老字号聚集，商业档次不统一；零售业态主导，对本地高端消费吸引正在淡化；商圈内发展不均衡，正在面临全面提升典型项目：东方广场；银泰百货；新东安市场；金宝汇王府井商圈:新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈东方广场新东安市场东方新天地Codeofthisreport|9东方新天地：占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，目前亚洲最大的商业建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。东方广场：雄踞于北京市中心，坐落于东长安街1号之绝佳位置。东方广场规模宏大、位置绝佳、前瞻性高科技设计与高效率的办公理念、加之顶尖的豪华居停与层出不穷的购物休闲乐趣，东方广场名符其实地成为了一个生活新焦点，商贸新纪元。Codeofthisreport|10东方广场：大型综合体北京东方广场东方新天地开业于2000年，是由长江实业集团、和记黄埔、东方海外、中国银行、中国保险共同开发。东方广场”划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店及四幢酒店式服务公寓。“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。项目简介1Codeofthisreport|11东方经贸城：8幢甲级写字楼项目简介1东方经贸城拥有８幢甲级写字楼，云集了众多财富500强企业与各行业龙头公司在此.Codeofthisreport|12东方豪庭公寓：2幢豪华服务式公寓项目简介1东方豪庭公寓拥有2幢豪华服务式公寓，为优雅、时尚与便利生活提供了保证。Codeofthisreport|13五星级酒店：北京东方君悦大酒店项目简介1五星级的北京东方君悦大酒店不仅拥有世界一流的酒店设施与服务，其充满热带风情的大型室内游泳池更是令人叹为观止。Codeofthisreport|14东方新天地商业：市域顶级商业项目简介1东方新天地商场面积达12万平方米，拥有7个不同主题的购物区、四季常青的花坛、市中心最大的五彩音乐喷泉以及拥有逾1,800个停车位的室内停车场。Codeofthisreport|157个主题购物区：缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道商业简介27个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。Codeofthisreport|16缤纷新天地：临近王府井商业街，人流量大，观光游客多，地铁站与东方新天地商场相连处位于该区商业简介2缤纷新天地装饰风格热闹而明快，仿佛一个室内嘉年华会。走进这个区，缤纷的色彩及具有节日气氛的装饰使人心情开朗，主要商铺有晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场等。Codeofthisreport|17都市新天地：强调大都市的繁华，吸引都市消费主力军–青年人，主要经营休闲品牌及珠宝饰品商业简介2都市新天地的整体色调为简洁的银灰色，先进的超清晰大萤幕使人感到科技发展的脉搏，整个区充满了高科技氛围，满足青年人的审美需求。此外，这里还有亚洲最大的钻石精品店之一的恒信钻石宫殿,展示艺术与科学完美结合的爱普生影艺坊、Apple、Centre及知名品牌派、NE.TIGER、TomTailor、Nike360等。购物之余，人们还可以从这里进入美食街，40多家食肆令人们尽享世界各地风味美食。Codeofthisreport|18庭苑新天地：位于商场中部，与北京东方君悦大酒店相连商业简介2在这里，典雅的装饰风格中蕴涵着时尚的光芒，并汇聚着世界各地的顶级品牌，如E.Zegna,Charriol,Dunhill,KENZO,PaulSmith,PalZileri,Givenchy,Burberry,S.T.Dupont,Valentino和St.John等，带出高品味的消费理念。Codeofthisreport|19寰宇新天地：这是一个追求时尚的人士不可不去的部分商业简介2在这个高级购物廊里集中了国际品牌的服装服饰，另外还有饰品精品店，如琉璃工房、施华洛世奇，无一不向人们传达着精致高尚的生活品位。这部分商场装修豪华尊贵，格调高雅时尚，聚集这里的国际品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。Codeofthisreport|20活力新天地：紧邻东单北大街，拥有北京最大、种类最齐全的体育用品中心商业简介2运动100，大众汽车品味车苑、奥迪品味车苑汽车展示厅及五星级东方新世纪影院、时尚基地等主力店，展示现代生活便利新元素。Codeofthisreport|21尊萃时光别馆：位于东方君悦大酒店与东方新天地首层连接处，是一个名表、珠宝的汇聚地商业简介2包括面积近200平方米的国内第一家欧米茄专卖店。其他已进驻的品牌还包括积家表、豪门世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳华珍珠及ShirelyJewellery等，为追求品质与时尚的人士提供更多的购物选择。Codeofthisreport|22天空大道：位于东方广场平台层，是连接商场东方新天地及商务区东方经贸城的纽带商业简介2此处不仅为在商务区的客户在办公之余提供了舒适的休闲环境，伴随多家品牌及餐饮店铺的入驻更增加了此区域的功能性，更大程度的为消费者提供便利。入驻此区域的商户有多家特色餐饮店铺如高档新派中式餐厅东方寒舍、特色中餐家合私房菜、高档日式餐厅道乐、高档法餐凯帝思法餐厅、充满异国风情的咖啡厅星巴克和林宝坚尼咖啡店。另有高级厨具店博德宝、劳斯莱斯汽车展厅、顶级家俱店易简极家、尼康陈列室等。Codeofthisreport|23地铁层商铺商业业态3男女服装：BB15：百图时装店BB32：阿桑娜BB52：掂BB47：天宝儿BB66：SisleyBB23：MANGOBB06：播BB08A：江南布衣BB53，BB55：MissSixtyBB35：AnnaSuiBB50：VivienneTamBB31：Max&COBB71B：MEXXBB33：JustCavaillBB90：OasisBB37，BB39：DKNYBB72：西罗直觉BB45A：奥德臣BB48：AlteaBB36：Replay银行/服务/其他CC27：意大利伊尔萨洗衣中心EE20：香港旅游开发局旅游咨询及服务中心百货/超市AA11，BB01：晨曦百货BB01A：华润超级市场CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏娱乐/展厅/影音/图书BB65：东方新世纪影院娱乐/展厅/影音/图书BB65：东方新世纪影院Codeofthisreport|24休闲服装/内衣用品BB17B：贝纳通BB21B：酷BB22：纳帕佳BB86：时尚基地BB20：蜜BB25：TimberlandBB56：JockeyBB51A：卓丹BB51B：卡尔克莱恩牛仔DD01—10，BB62，BB60：i.tBB11，BB09：LevisBB19：Nike360°BB29：Diesel休闲服BB61，BB63：奥莉皮鞋/饰品/礼品BB07：法国圣伽步BB18：海盗船饰品EE02：南默帽子BB26：约瑟西宝EE03C：银之堡EE13A：EAJ饰品BB70：EasySpiritBB16：BataBB41：米兰奴皮具专卖店BB43：思加图EE17：公仔专卖店EE01：EE01E：俏金族BB40，BB42：PlusTTBB67：爱克佩特珠宝/钟表/眼镜EE03：斯沃琪EE03B：时间世界BB46B：瞬间*永恒EE09：伊华时尚EE03A：设计者的时间EE02A：科普洛特BB92：南洋之光个人护理/美容EE05：佰草集EE07A，EE07B：皇室美甲CC29：匠人组合EE08A：ADE香水百货/超市AA11，BB01：晨曦百货BB01A：华润超级市场CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏地铁层商铺商业业态3Codeofthisreport|25餐厅/快餐/咖啡厅BB08B，AA37B：面包新语BB10，BB12A：星巴克咖啡EE12，CC01：DQ冰激凌CC02：水果捞CC03：吉野家CC10A：桃花岛CC08，CC10B：米斯特比萨CC06：雪峰农场高山茶BB30：面爱面CC05：田野永和CC07：荷花泰菜CC26：贝儿多爸爸泡芙工厂CC16：西蜀豆花庄CC18：山水居CC20：绚丽华夏酒屋CC25A：味百咖喱CC25B：肯德基地铁层商铺商业业态3餐厅/快餐/咖啡厅CC30B：苏菲蛋糕巧克力店C