大世纪水山缘策略思考doc8(1)

大世纪水山缘策略思考一.项目的基本情况位置：布沙路，求水山公园旁，毗邻求水山公园和度假村。规划：澳洲柏涛，澳洲风情园林，规模大配套全，适合居住。规模：20万平米，全部11层带电梯，一梯4-5户。配套：亲水园林、2000平米会所、幼儿园，5000平米商业街。户型：中小型，主流户型2-3房，65-90平米。销售：内内外外销销售售并并重重，，以以一一次次置置业业为为主主。。估价：3500左右，总价初步估计不超过20万。预售期：2003年3月可公开发售。发展商：勤诚达地产代理商：置置业业国国际际二.项目的市场划分一次置业者为主，二次置业为辅，大多为居住客，少量为投资客。1、布吉本地市场：（25%~35%）项项目目周周边边南南岭岭村村居居民民；；在在布布吉吉经经商商者者；；港港（（台台））工工厂厂高高级级管管理理人人员员；；布布吉吉本本地地白白领领；；部部分分公公务务员员。。2、香港市场：（40%~50%）香香港港中中低低下下阶阶层层人人士士；；选选择择度度假假式式物物业业的的港港人人；；在在布布吉吉经经商商暂暂住住者者；；选选择择度度假假居居所所的的退退休休港港人人；；选选择择在在深深圳圳投投资资的的香香港港人人士士。。3、关内、市内：（10~13%）罗罗湖湖偏偏低低收收入入人人士士（（对对价价格格比比较较敏敏感感，，也也重重视视环环境境））；；安安享享晚晚年年的的中中老老年年夫夫妇妇；；三三口口之之家家以以及及二二人人情情侣侣世世界界。。4、其他（2%）三.项目的物业定位飘柔二合一-——度假式安居物业四.项目的形象定位A、全市唯一拥有60万平方米天然私家会所的楼盘B、布吉度假第一村五.媒体推广思考————第第一一阶阶段段：：品品牌牌形形象象建建立立期期（（元元旦旦~~春春节节前前后后））结结点点：：预预热热与与导导入入期期（（内内部部认认购购期期））表表现现策策略略：：以以情情景景描描述述创创意意手手法法，，建建立立楼楼盘盘优优越越环环境境形形象象表表现现内内容容：：公公园园景景，，生生态态山山，，澳澳洲洲风风情情社社区区与与人人的的和和谐谐统统一一广广告告主主题题：：风暖鸟声碎，日高花影重————第第二二阶阶段段公公开开发发售售期期形形象象广广告告（（22000033年年33月月下下旬旬））结结点点：：强强销销期期（（开开盘盘及及公公开开发发售售））表表现现策策略略：：形形象象诉诉求求++卖卖点点表表现现；；全全面面演演绎绎水水山山缘缘卖卖点点，，建建立立项项目目品品牌牌美美誉誉度度表表现现内内容容：：地地段段环环境境；；建建筑筑规规划划品品质质;;澳澳洲洲风风情情主主题题园园林林、、超超大大天天然然私私家家会会所所广广告告主主题题：：处处早莺争暖树，家家新燕啄春泥————第第三三阶阶段段::持持续续销销售售期期结结点点：：公公开开发发售售期期后后期期表表现现策策略略：：销销售售信信息息++卖卖点点诉诉求求表表现现内内容容：：抢抢购购热热潮潮、、求求水水山山生生态态公公园园、、园园林林水水景景、、超超大大天天然然会会所所、、配配套套广广告告主主题题：：求山，求水，求家——求“水山缘”六.整合行销传播思考A．媒介策略及计划现现场场包包装装、、户户外外路路牌牌广广告告报报纸纸软软文文炒炒作作：：勤勤诚诚达达地地产产品品牌牌谈谈、、本本味味（（原原生生原原味味））地地产产纵纵论论、、水水山山缘缘之之恋恋、、系系列列报报纸纸形形象象广广告告：：特特区区报报、、深深圳圳商商报报、、香香港港商商报报、、证证券券时时报报、、杂杂志志、、搜搜房房网网（（深深圳圳））社社区区电电视视台台：：深深圳圳电电视视台台『『家家园园』』栏栏目目B．公共关系（活动）策略：作作为为整整合合传传播播的的要要素素之之一一的的SSPP活活动动，，一一定定要要围围绕绕着着推推广广主主题题且且根根据据销销售售结结点点相相应应开开展展。。为为了了营营造造一一个个““家家在在公公园园里里，，人人在在自自然然游游””的的温温馨馨浪浪漫漫生生活活感感受受，，我我们们建建议议举举行行举举办办一一系系列列活活动动，，炒炒做做求求水水山山，，炒炒热热求求水水山山，，打打响响知知名名度度：：本案SP活动推广思考扩扩大大本本项项目目知知名名度度和和影影响响力力，，造造成成一一系系列列轰轰动动效效应应，，在在购购买买者者中中显显示示发发展展商商的的诚诚意意和和实实力力，，带带旺旺周周边边的的商商业业和和消消费费。。11、、登登山山活活动动；；22、、摄摄影影比比赛赛求求水水山山清清凉凉之之旅旅（（可可举举行行游游戏戏、、野野营营烧烧烤烤联联营营会会））；；33、、书书画画比比赛赛（（征征求求水水山山形形象象书书画画作作品品））；；44、、““缘缘来来是是你你””鹊鹊桥桥会会；；55、、嘉嘉年年华华联联谊谊活活动动（（新新年年音音乐乐会会））；；66、、““求求水水怀怀””征征稿稿启启示示；；77、、春春天天形形象象大大使使选选举举活活动动；；88、、植植树树活活动动（（33月月植植物物节节））；；99、、小小区区金金牌牌业业主主评评定定活活动动；；1100、、小小区区业业主主风风情情展展比比赛赛；；1111、、儿儿童童歌歌舞舞汇汇演演；；1122、、少少儿儿芭芭蕾蕾舞舞欣欣赏赏；；1133、、““花花样样年年华华””模模特特表表演演；；C．现场包装整合策略：旨旨在在建建立立一一种种““家家在在公公园园里里，，人人在在自自然然游游””休休闲闲从从容容、、养养性性怡怡心心的的项项目目品品牌牌形形象象；；体体现现与与自自然然和和谐谐共共生生，，天天人人合合一一、、离离尘尘不不离离城城的的核核心心竞竞争争品品质质；；基基调调：：悠悠然然、、宁宁静静、、温温馨馨、、柔柔和和、、明明快快画画面面表表现现：：借借鉴鉴中中国国古古典典山山水水的的意意境境，，或或淡淡淡淡写写意意，，或或泼泼墨墨，，同同时时配配合合西西方方艺艺术术表表现现手手法法，，比比如如印印象象派派或或现现代代欧欧洲洲风风格格绘绘画画。。着着力力渲渲染染生生活活在在澳澳洲洲，，居居住住在在春春天天的的阳阳光光质质感感。。建建议议：：建建立立一一个个澳澳洲洲风风情情的的水水上上售售楼楼处处，，并并能能体体现现自自然然及及人人和和谐谐统统一一的的包包装装。。D．户外广告牌必必须须正正视视本本案案的的交交通通问问题题，，求求水水山山仿仿入入藏藏在在深深山山老老林林，，不不太太为为人人知知晓晓。。因因而而，，户户外外广广告告牌牌的的投投放放地地点点选选择择定定当当慎慎重重，，通通过过实实际际踩踩点点勘勘查查，，综综合合交交通通、、人人流流、、物物流流，，结结合合置置业业国国际际的的意意见见，，合合理理安安排排放放置置广广告告牌牌的的地地点点元元素素：：广广告告牌牌放放置置LLOOGGOO、、主主打打推推广广语语，，发发展展商商、、代代理理商商、、地地址址、、热热线线等等信信息息，，画画面面富富有有山山水水特特色色，，结结合合澳澳洲洲风风情情的的恰恰当当表表达达。。意意境境简简而而不不淡淡，，雅雅而而脱脱俗俗，，色色调调协协调调，，清清新新隽隽永永，，令令人人一一见见倾倾心心。。E．折页、单张、楼书策略创意：更更好好体体现现““求求水水山山缘缘，，一一个个养养性性怡怡心心的的度度假假天天地地””的的意意境境。。可可以以把把它它做做成成一一幅幅长长条条整整体体画画卷卷的的形形式式，，大大气气高高雅雅（（像像市市售售的的山山水水画画）），，装装订订时时要要考考虑虑折折叠叠好好携携带带。。表表现现上上与与现现场场包包装装气气质质一一致致。。即即：：建建立立一一种种““家家在在公公园园里里，，人人在在自自然然游游””的的项项目目品品牌牌形形象象。。体体现现人人与与自自然然和和谐谐共共生生，，天天人人合合一一、、离离尘尘不不离离城城的的核核心心竞竞争争品品质质；；基基调调：：悠悠然然、、宁宁静静、、温温馨馨、、柔柔和和、、明明快快画画面面表表现现：：借借鉴鉴中中国国古古典典山山水水的的意意境境，，或或淡淡淡淡写写意意，，或或泼泼墨墨，，同同时时配配合合西西方方艺艺术术表表现现手手法法，，比比如如印印象象派派或或现现代代欧欧洲洲风风格格绘绘画画。。适适当当渲渲染染生生活活在在澳澳洲洲，，居居住住在在春春天天的的阳阳光光质质感感。。F．文案方向：绝绝对对感感性性、、煽煽情情、、高高雅雅、、大大气气、、含含蓄蓄、、简简洁洁、、清清新新、、悠悠远远。。文文字字力力求求唯唯美美、、细细腻腻，，娓娓娓娓道道来来。。————深深圳圳地地产产文文字字，，蒲蒲石石的的『『阳阳光光带带..海海滨滨城城』』、、『『英英伦伦名名苑苑』』、、『『蔚蔚蓝蓝海海岸岸』』贵贵为为经经典典，，我我们们将将用用我我们们对对大大世世纪纪水水山山缘缘倾倾注注的的满满腔腔热热忱忱、、这这几几年年对对地地产产文文字字的的感感触触，，力力求求赋赋予予水水山山缘缘一一种种独独特特的的魅魅力力，，让让她她悠悠然然之之间间不不经经意意的的绽绽放放，，赢赢得得满满城城芳芳名名。。此此策策略略为为初初拟拟，，需需在在项项目目操操作作中中不不断断修修订订和和更更改改，，希希望望能能得得到到发发展展商商勤勤诚诚达达地地产产和和代代理理商商置置业业国国际际的的指指正正，，大大家家互互为为进进步步！！深深圳圳市市大大观观广广告告有有限限公公司司““大大世世纪纪●●水水山山缘缘””服服务务小小组组22000022年年1122月月88日日附件2布吉房地产市场调研楼盘抽样表楼盘类别中海怡翠山庄（四期）桂芳圆（5期）康达尔花园（二期）绿怡居发展商中海房地产公司佳兆业地产有限公司康达尔房地产有限公司荣兴地产公司主力户型2房、3房2房、3房3房2房平均价格4200元4000元3400元3200元地理位置深惠公路以北布龙公路以西深惠公路与李朗公路交汇口深惠公路以北布龙公路以西布龙公路旁占地面积28万平方米8万平方米0.7万平方米建筑面积30万平方米12万平方米3万平方米附件3部分项目客户组成一览表项目名称地段部分项目客户组成中海怡翠山庄布龙路港人50%以上；本地客户35%；市内（罗湖、福田）10%以上桂芳圆深惠公路港人50%以上；市内客户30%；本地客户20%中城康桥花园深惠公路市内客户40%；港人30%；本地客户30%信义假日名城关口本地客户60%；市内客户35%；港人5阳光花园老街区一期港人70%，二期港人比例下降；本地客户10%；市内客户20%丽庭豪苑老街区港人60%；市内客户20%；本地客户20%，万科四季花城坂田市内客户60%；本地客户25%；港人及其他15%