天津泰宇项目吉姆大厦策略方案

泰宇项目吉姆大厦策略方案项目无论大小，营销同样用心思考问题：一个中小规模的项目一个相对非常规的产品一个成熟热点的区域如何创造并实现超额的价值？回答：一个准确的定位一套节省成本的推广一个强有力团队１、项目概况研析２、市场机会探究３、项目定位方略４、精准策略之道目录ACBA:办公厂房B:蓝领公寓C:住宅规划用地性质项目名称地理位置项目体量吉姆大厦天津市华苑产业园区兰苑路东侧，具体四至为东至污水河，西至兰苑路，北至园区消防站。17235平米项目基本信息工业用地——项目区位分析——¾典型的城郊结合部属性。(周边已形成明显的商住及居住板块，有成为区域次中心的潜力）¾天津西北部的门户，连接河北省、北京的形象展示窗口¾隶属于华苑科技园整体规划发展范围之中，产业发展占区域发展要素的重要位置。区域性质研判¾处于成熟区域的外延华苑区域、津京公路区两重辐射,周边潜在供应巨大。¾动线通畅，临主要交通干线，利于形象展示。板块性质¾毗邻成熟社区，面临潜在项目阻隔，同时可以借助相应商业配套。¾周边有相关产业支撑，同时可去化部分产品。¾紧邻项目有地铁、公交总站，交通动线丰富，可直接到达市内各区。项目周边现状——项目现状分析——项目属性地段人气生活配套交通状况生态环境规模内部关系项目现状大工业园内的中高档厂房、住宅补充项目现状分析属性项目现状分析地段位于华苑科技园区，外环以内，紧邻京石高速。项目现状分析周边道路宽敞，紧邻华苑迎宾道，路况较好。紧邻华苑公交站，公交动线丰富、地铁三号线总站（619路、872路、849路、638路、等）可直通市内各区，进入中心市区仅需车程20分钟。交通项目现状分析生活配套受项目体量影响，自身生活配套建设不足，主要依托华苑产业园和周边社区现有配套项目现状分析生态环境周边现有成熟社区——华苑新城、鑫茂科技园基于两大社区现有景观建设资源，绿色草坡，潺潺细水均可尽收眼底，房子是私有的，环境是大家的，我们得到的远比想要的多！周边环境生态环境依托于周边成熟社区的绿化环境，加之项目旁有一片水系，若适当开发利用，定成为项目的加分之处。项目环境项目现状分析项目现状分析人气鉴于周边华苑新城，鑫茂等成熟社区对照，使本项目呈现居住氛围不强的态势，加之项目体量小，口碑流传均受到影响。项目现状分析项目规模建议由一栋高层塔楼组成，地下一层或二层，建筑高度按照控规要求总建筑面积17235平米项目现状分析内部关系项目整体办公厂房酒店式公寓住宅持有物业投资资金快速回笼资金快速回笼宜居化项目特征明确项目位置属于典型的城郊结合部本项目属于位于大工业园区内的中高档高层产品目前已形成大的产业板块本项目本身属于园区定位（厂房办公＋公寓）将住宅从其办公部分剥离是提升档次的唯一办法１、项目概况研析２、市场机会探究３、项目定位方略４、精准策略之道由于项目规模有限，致使项目辐射能力受到一定限制，——以区域客源为主。项目区域建成时间较长，且区域长时间缺乏新增供应——（有趋于改善需求的一定客源积淀）。周边板块供应主流产品类型与本案由显著差别，价格和产品的参考意义并不大。——差异化竞争的需求因此供应竞争将不是项目运营主旋律，解决销售问题将关键着眼于需求的挖掘机会1:板块地理位置图：板块位置图，主要体现板块到市区的距离就区位上讲，到中心的直线距离和便利的交通条件，将是项目制衡其他板块的关键利器建设规划中的地铁3号线经过项目区域本区域京津路区域瑞景由于两大区域形成了较为集中的居住群，周边配套较为完善，已成规模的工业园氛围分流了本项目部分目标客群。同时基于不断完善的大区环境，周边项目同样可以提升整个片区的氛围和整体气质，对本项目是一把“双刃剑”。华苑区域和鑫茂区域对本项目的影响机会2:长久缺乏新增供应的成熟区域衍生范围的稀缺产品关键点：鑫茂的规模，周边人口，华苑园区在天津人心中的地位公司规模扩张，人口的地缘性购买习惯１、高层在区域内的吸引力；２、提供区域人口改善居住需求；３、目前的短期供应不足将本项目的稀缺性凸显出来。相对稳定、购买力强的改善客群将成为本项目的核心目标群机会3:周边所引发的刚性需求关键点：鑫茂产业园的入住周边项目的公寓项目的稀缺与大区内成熟板块对比形成本项目的相对价格洼地效应。在短期内可以形成一定的需求热点将对本项目形成重要的客群补充机会4:周边优势产业的带动拉动电子轻型工业汽车产业……产业对片区的长期支持是显而易见——潜在推出项目——开发点单位海泰集团下属企业地理位置鑫茂工业园区内，本案附近产品类型综合性开发，主要以高层和多层住宅为主，并由少量厂房项目特点投资型产品占地面积200亩左右信息来源：海泰公司内部人员提供未来具有竞争态势的项目-------拟建项目(在报审过程中)项目市场研究初步鉴于项目所处城郊结合，已形成有规模的居住板块，因此与我们目前有参照意义的楼盘几乎没有，直接对我们价格有指导参考作用几乎没有，产生的竞争更多是对于整个大区的客户争夺，因此本项目需要做的就是迅速启动，用空间换取时间，就可以在短时间完成销售，避开大区竞争．１、项目概况研析２、市场机会探究３、项目定位方略４、精准策略之道我们更深刻的发现自己，为了更好的创造机会！下面通过对项目的SWOT分析可使我们更加完善自己！——项目SWOT分析——利用SWOT分析进行整体市场评估1、大区域交通优势2、借势泰宇现有物业档次及配套3、依托鑫茂产业园区4、地铁、公交路况较好1本项目的价格洼地机会2、目前项目近周边缺乏竞争,将为本案带来一个市场空白点1、规模劣势2、工业影响居住氛围3、高压线路过地段，对居住环境产生极大的负面影响4、内部不同的物业形态造成的整体感弱化5、居住板块属性不强6、区域生活档次不高7、污水河的治理1、直观对比冲击2、新政冲击多次调息给消费者带来的一定的购买压力SO：T：W：SO措施（基于优势资源，把握现有机会）充分发掘和利用目前项目本身区域的价值和机会，借势产业园未来大片区的发展趋势，给项目锁定最好的发展节点．ＷＴ措施（预警威胁，有效规避劣势）通过一些产品细部的优化，降低目前诸如污水河、高压线带来的客户心理抗性，并且充分运用小而精，短平快的项目自身特点，用空间争取时间，将未来的风险最大限度的降低和消除．项目的机会——短时间内近距离竞争的真空带来的机会要充分把握——针对主力板块的价格洼地现状也将成为重要的契机。——本项目不大的规模如果成功借势产业园的大环境与投资、生活氛围,将在短施加迅速形成区域的热点。——短平快将成为营销的中心思想．１、项目概况研析２、市场机会探究３、项目定位方略４、精准策略之道——项目定位——客群定位形象定位市场定位项目定位市场定位办公+公寓定位厂房定位华苑产业园商务办公区配套产业园旁的最合适的厂房客群定位（住宅）——园区内中高收入者，他们追求高贵、有格调的居住理念——华苑的换代客户，这里是他们大家庭的聚集处，幸福温馨触手可及。——区域周边自住群体，他们受过良好教育，向往新城市，追求全新舒适的生活空间，对生活的认识与众不同。形象定位园区旁的高层格调公寓案名（主推）——御墅高阁————新城·思想家————新城·绅仕——华苑柏拉图华苑朗玛、吉姆思想家辅推案名建筑，是最高的艺术，它达到了柏拉图式的崇高、哲学的思想，数学规律、情感和谐，着是建筑的目的/-勒柯布西耶（20世纪最著名的建筑大师，城市规划家和作家）、案名诠释御墅高阁——强调的投资环境与氛围——针对华苑的换代客户，强调本项目是座拥华苑头排的高层格调生活。——强调高人一等的尊崇生活体验和一种与园区共生共荣的生活调性。案名诠释新城·绅仕——强调园区的成熟生活配套——强调做为本区域新一代的投资产品升级版本，更加高的居住层次，更加远的生活视野。——绅仕暗指我们的目标人群是属于选择新城新生活的绅士一族。案名诠释新城·思想家——强调园区的成熟生活配套——强调商务配套与园区产业对我们的支持。——思想家暗指我们的目标人群是属于有思想，懂得享受生活与工作的新中坚财智阶层。VI展示篇要拥堵之城，还是要开扬之城？要局限之城，还是要无限之城？要眼前之城，还是要未来之城？与这个城市最优质的生活建立关系在商品化的市中心，高楼大厦是一个速食的过程。四周钢筋混泥土的挤压。你是否享用过--没有任何有碍视野的城市规划布局？外向型的科学建筑，观览华苑居住区于无形。数万亩顶级园内优质地带。独现精工科技建筑。透过这片扁平低矮的沃土，两栖性园林景观。360度立体天界……领略四驱无敌视野。“高新技术产业园的空气和景致？”谁有资格享用这一切？１、项目概况研析２、市场现状分析３、项目定位方略４、精准策略之道如何区域认知程度较高目前项目周边竞争项目本身条件局限借助华苑、高新技术产业园提升项目地段知名度实行定向营销，导入客群依托周边成熟社区配套，完善社区职能化管理服务我们现在面临的三点主要现状我们要解决的三个问题核心理解我们需要更加快的速度，更加短的时间，和更加节省营销成本的直效营销模式!项目营销推广思路项目营销推广思路结合天津市场的推广手段，考虑到本项目的体量不大，目标销售期不宜过长等因素，为达到节省推广费用快速去化产品的目的，因此在营销推广方面我公司提出以下思路：一：借助周边成熟的良好投资氛围导出本项目。二：进行强势宣传，以高效、快速、准确地切入市场。三：产业园旁高层格调产品、创新的产品设计附加值将本项目塑造成华苑精品高档样板大厦四：将宣传力度主要集中在开盘前的铺垫期和开售初期，厚积薄发，追求首发的火爆热销，创造市场影响力，为后期的推盘奠定基础。‧各项准备措施到位‧品牌先期导入为项目整体销售蓄水建立项目品牌知名度第一阶段项目预热第二阶段正式亮相‧实现开盘销售目标‧知名度转化为口碑宣传08.03月4月5月6月7月8月（房展会）9、10月正式开盘第四阶段二次强销期‧强势进入二次强销期‧加强二次传播扩大客源项目诞生造势引发注意准备充分项目卖点整合全面认知项目盛大亮相感受鑫苑体验文化情感体验集中爆力营销社区文化延展主题行销社区体验强化第三阶段开盘强销期营销推广节奏营销推广节奏项目策略定向营销策略活动营销策略暴力营销策略A、定向营销1、成立客户会通过对前期开发项目、小区物业的业主进行传播，达到积累更多的蓄水客户，为项目做准备2、向周边集团企业单位派发、安置项目资料，发布产品信息，定向入店宣传3、建立客户商业联盟，将项目与周边产业形成互动联盟，延伸联动宣传B、活动营销在周边大型卖场开展相应场地规模的产品说介会（充分把握对区域商业节点的拦截，一定要实现区域的客源垄断）1、针对节日的人气运动充分把握全年重要节气节日，实现人流的截流引爆2、针对项目进行的主题活动推广，如产品推介，扩大项目影响力C、暴力营销谁有力量实现万人空巷用最低的成本战术执行区域内扫荡园区内推广户外封锁DM直邮区域户外封锁定向推介会DM推广公交车身广告车停站牌专用公交站产品包装建议1、销售中心售楼中心作为项目展示的主要场所不仅是激发客户购房的第一线，还体现出发展商的专业形象与品牌实力。建筑外观风格应与本项目的中高档定位相吻合，颜色、造型尽量突出高品质格调公寓内涵，给人以温馨，舒适的视觉感受。售楼处装修风格示意2、用装修效果方案代替样板房。Ａ、立式大楼书展示不同装修风格；Ｂ、买房送装修方案实现小成本大收获。风格：体现开朗、阳光的生活情调用送装修设计方案代替样板房小高层物业增值服务建议1、在入市前对市场承诺负担1－2年的电梯使用费，免除购房者对入驻小高层物业物管费用高的顾虑促进销售；小高层平台绿化景观的营造２、在小高层商住楼的裙楼屋顶平台上在充分考虑可操作性和低成本原则，可以尽量多通过点状绿化、健康步道等来营造空中花园的感觉，充分体现景观的参与性与沟通性，增加小高层产品的吸引力；小高层物业增值服务建议3、在小高层配套方面采用知名品牌的电梯、着力修饰电梯间楼道，并邀请知名物业管理担任物管顾问全面提升项目档次，提升开发商形象。好的物业顾问公司对于产品品牌的提升是不言而喻的实现以低成本实现高品质的捷径昀好的竞争就是没有竞争，昀好的推广就是直效推广。THANKYOU！！！