远洋地产朝阳区孙河北甸西村地块可研报告-XXXX

朝阳区孙河北甸西村地块可研报告远洋地产2013目录第一部分项目概况第二部分房地产市场分析第三部分项目初步定位第四部分项目初步设计方案第五部分项目开发计划第六部分项目效益测算第七部分对比方案第八部分综合建议1.1区位条件1.2规划条件1.3土地四至及现状1.4项目背景项目概况第一部分★项目位置万和公馆1.1区位条件—项目位置远洋LAVIE15号线孙河站1.1区位条件—项目位置孙河组团位于朝阳区孙河乡，京密路西侧，机场南线高速北侧，紧邻地铁15号线孙河站，交通便利。孙河组团距离东北五环五元桥约6公里，距离首都国际机场仅8公里；项目距离我司万和公馆约7公里，距离远洋LAVIE仅约3.5公里。五元桥孙河组团地铁15号线万和公馆远洋LAVIE61.1区位条件—项目位置15号线孙河站地块位置2012年9月龙湖获取地块建面72923㎡容积率1.1楼面地价20158㎡1.1区位条件—周边配套：生活配套设施比较匮乏★项目位置商务酒店奥特莱斯红军公园综合超市婕妮超市1.5KM商务酒店商务宾馆汇佳幼儿园金色河畔高尔夫黄港高尔夫西谛桃园俱乐部1.2规划条件—规划指标位置朝阳区孙河乡北甸西村规划指标总用地面积97515.97㎡（其中建设用地58888.11㎡，代征城市公用用地38627.86㎡）用地性质R2二类居住用地建筑面积地上总建筑面积：64777㎡容积率1.1建筑密度30%绿地率30%限高18m一级开发单位土地储备中心朝阳分中心1.3项目四至及现状项目建设用地内有一排高压线杆横穿项目用地，北侧有一排通讯线杆，北侧代征道路内有部分高压线杆及通讯线杆，宗地南侧有土堆；项目“六通一平”（无通热）供地。412356165234西边界温榆河地块内部地铁孙河站南边界京密路1.4项目背景—挂牌信息项目背景信息竞价时间2013年1月10日9:00——1月24日15:00（竞买申请截止到1月23日15:00）保证金共计人民币3.8亿元（1月23日15:00前交纳）起始价人民币12.35亿元（合楼面地价19065元/平方米），其中一级开发建设补偿费119837.45万元付款进度1月23日支付竞买保证金，后续土地款2月上旬支付供地进度签订《土地开发建设补偿协议》且竞得人付清全部土地开发建设补偿费后5个工作日内，朝阳区分中心向竞得人提供具备“三通一平”条件的宗地；朝阳区分中心承诺最迟在本项目全面竣工前完成代征市政道路城市支路及支路下自来水、中水、雨水、污水、电力、燃气等管线的建设工作。竞价说明设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上竞公共租赁房面积；竞报公共租赁住房起始竞报面积为1000㎡，公共租赁房套型面积控制在60平米以内，政府回购价格为6500元/平方米开发要求签订《国有建设用地使用权出让合同》后一年内开工，从约定的开工日期起三年内竣工11第二部分2.1城市房地产市场分析2.2区域房地产市场分析2.3项目周边竞争分析——联排2.4重点对标项目分析——联排2.5项目周边竞争分析——平墅2.6重点对标项目分析——平墅2.7市场分析小结房地产市场分析2.1城市房地产市场分析——量价走势整体市场全面复苏，成交量同比大幅增长，价格走势平稳成交量回暖，同比增幅较大超60%：2012年前11个月北京市商品住宅成交81783套，共计985万平米，同比增长61%。自2012年3月成交量保持稳定增长，整个市场呈现出上扬趋势。价格走势平稳，同比微降4%：2012年前11个月住宅市场成交价格20734元/平米，同比下降4%，全年价格走势平稳。各面积区间成交价格：120平以下成交均价16818元/平米，同比降2%；120-180平21111元/平米，增2%；180平以上31000元/平米，增2%。同时，120平以上产品成交价高于120平以下产品46%。数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止2012年11月30日,数据包含住宅、公寓、别墅2.1城市房地产市场分析——成交结构2012年市场需求依然以首置首改产品为主，改善需求大幅释放，120-180平改善类产品成交同比增81%，远超全市平均水平成交结构：120平以下首置产品成交比例趋于稳定，保持占总量50%上下；120-180平首次改善产品成交比例明显增加，由去年同期的24%上升至今年的29%，同比增幅约16%；180平以上二次改善产品成交比例下降严重，由去年同期的27%下降至几年的22%，同比降幅近20%。66%81%33%数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止2012年11月30日，数据包含住宅、公寓、别墅2.1城市房地产市场分析——库存结构库存以120平以下刚需及180平以上高端别墅类产品为主，120-180首次改善类产品库存压力相对较小存量情况：目前存量55386套，778万平米，按目前北京市月均去化速度，去化周期7个月。存量结构：120平以下首置产品占35%，120-180平首次改善产品占30%，180平以上二次改善产品占40%。存量变化趋势：近三年中，2011年存量最大，2012年同比下降20%。其中，120平以下产品同比下降22%，120-180平下降24%，180以上下降14%。数据来源：北京市房地产交易管理网，为数据统计的一致性各年份截止2012年11月30日，数据包含住宅、公寓、别墅2.2区域房地产市场分析——量价走势成交价平稳上涨（4%），已突破33000元/平米，成交量同比增涨37%2012年前11个月朝阳区商品住宅成交11766套，共计166万平米，同比增长37%，占北京市成交量17%。2012年前11个月住宅市场成交价格33695元/平米，同比上涨3%，全年价格微涨。数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止2012年11月30日，数据包含住宅、公寓、别墅2.2区域房地产市场分析——成交结构区域成交以改善型需求产品为主，刚需外溢远郊及其他环城区域，且改善产品溢价更高成交结构：2012年朝阳区120平以下首置产品占29%，120-180平首次改善产品占39%，180平以上二次改善类产品产品占32%。120平以上产品增幅47%。成交变化趋势：120平以下同比增长20%；120-180平同比增89%，180平以上同比增14%。不同产品溢价能力：120平以下成交均价27424元/平米，同比增11%；120-180平30735元/平米，持平；180平以上42973元/平米，增20%。同时，120平以上产品成交价高于120平以下产品32%。20%89%14%数据来源：北京市房地产交易管理网，为数据统计的一致性各年份截止2012年11月30日，数据包含住宅、公寓、别墅2.2区域房地产市场分析——库存结构库存量较低，按今年月均去化速度，剩余库存将在10个月内去化完毕存量情况：目前存量8393套，136万平米，占北京市存量17%。存量结构：120平以下首置产品占25%，120-180平占25%，180平以上占50%。存量变化趋势：近三年中，存量持续下降，2012年同比下降38%。120平以下产品同比下降19%，120-180平下降43%，180以上下降21%。数据来源：北京市房地产交易管理网，数据统计截止2012年11月30日，数据包含住宅、公寓、别墅2.2区域房地产市场分析——北京别墅市场量价走势2012年与2011年相比成交均价略有下降（7%），均价为20914元/平米，成交量同比增涨43%，以价换量成为2012年各大开发商的主要策略。2012年前12个月北京别墅市场共成交2913套，月均去化242套，共计102万平米，与去年相比增长43%，占北京整体住宅市场的8%。2012年前12个月住宅市场成交价格20914元/平米，与去年相比价格下降7%。0500010000150002000025000300003500002468101214162011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2011-2012年北京别墅市场月度量价走势面积(万㎡)销售均价（元/平米）2.2区域房地产市场分析——北京别墅市场成交结构别墅成交以300-400平米产品为主，300-350平米成交量同比增长近一倍，传统别墅区昌平区和顺义区成为成交的主要区域，朝阳区成交价格较高。成交结构：2012年北京别墅市场350-400平的成交量最大，占20.25%；其次为300-350平，占15%。成交变化趋势：与2011年相比，250-300平同比增长144%，300-350平同比增93%。2012年别墅市场成交区域特征0100200300400500600700200~250㎡250~300㎡300~350㎡350~400㎡400~450㎡近两年别墅成交结构对比2011年2012年2.2区域房地产市场分析——北京别墅库存结构库存量保持平稳，主要库存区域集中在昌平区，顺义和朝阳区为其次。存量情况：目前存量4503套，183.59万平米，占北京市商品住宅存量2%，去化周期约18个月。存量区域结构：存量最大的区域为昌平区，占20.67%，其次为顺义，占13.54%，朝阳占第三。存量变化趋势：近二年中，存量持续增加，2011年同比减少9%，其中朝阳区增加了5%。2012年别墅区域库存特征0501001502002502011-2012年别墅库存情况北五环近两年典型住宅用地成交情况一览表项目周边成交土地主要集中在来广营地区，其中望京区域楼面地价高、高端产品较多；2011年12月份与2012年2月份出让的两宗来广营地块均以底价成交，楼面地价13000元/㎡。项目最具可比性地块为2012年9月份出让的孙河北甸西村地块，成交价达到20158元/平米，溢价率9%。2.2区域房地产市场分析序号宗地位置规划建筑面积(平方米)楼面地价（元/㎡）溢价率交易成交日期成交价受让单位方式(万元)1朝阳区孙河乡北甸西村72900201589%挂牌2012年9月26日147000龙湖地产2朝阳来广营乡189256130390%挂牌2012年2月14日237000招商、九龙仓3朝阳来广营乡283800130670%挂牌2011年12月16日306715融创、中化方兴4海淀西二旗1413687186-招标2011年10月20日101590.9北京威凯建设发展有限责任公司5海淀西三旗136046742319%挂牌2011年7月18日101000北京金隅程远6顺义区后沙峪镇202008020-招标2011年2月22日16240.5北京市安达房地产开发公司京承高速京平高速123456北五环222.3项目周边竞争分析——竞争项目选定标准本案地块基本指标建筑面积：64777㎡容积率：1.1起始楼面价：1.9万/㎡本案地块初步定位设想产品类型：联排、平层大宅预计售价：5-5.5万/㎡以市场上，销售均价在5-5.5万/㎡的联排和平层大宅产品做为重点竞争项目2.3项目周边竞争分析——竞品联排区域分布润泽庄园.墅郡，英式联排，1800万/套起,396-460㎡中海9号公馆，英式联排，均价3.6万/㎡，户型410-430㎡金科王府，法式联排，1400万/套起，户型550-700㎡京基鹭府，英式联排，1300万/套起，户型410-520㎡远洋天著，法式联排，800万/套起，户型260-370㎡华润润西山，地中海联排，1600万/套起，户型530-650㎡誉皇殿，法式联排，1200万/套，户型380㎡2.3项目周边竞争分析中海九号公馆金科王府京基鹭府产品形式：联排、独栋面积区间：550-700平米容积率：0.68产品形式：联排、双拼、独栋面积区间：340-520平米容积率