宁波东部新城商务综合体项目策略报告_71PPT

宁波东部新城商务综合体项目策略报告目录宁波、江东区域市场本案自身条件解读市场、产品/功能定位产品/规划设计初步建议开发策略与计划营销推广策划类似成功操作项目经验项目组成员配置及简介问题界定目前宁波、江东区的行情怎样？5万体量项目对江东意味着什么？目标客户群与本案价值的联系?本案有什么机会？本案作何市场定位？本案的产品如何规划与设计？面积：总面积9365平方公里，其中市区面积1681.79平方公里；人口：全市总人口556.7万人，其中市区人口213.4万人；位置：位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州；区划：全市辖象山、宁海2县，余姚等3个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区；地位:长江三角洲南翼重要的经济中心及重化工业基地,大陆沿海港口第四位,世界集装箱港口前二十位。宁波市概况专题一“后城市时代”宁波房地产市场预测一心、二带、三片、多点的空间发展模式：增强中心城区的集聚与辐射功能，保持优秀的城市生态环境，形成高效的城市管理体系，使宁波具有国际港口城市功能和江南水乡特色的生态型现代化城市。“一心”即以三江片为核心，“二带”即滨海、北仑、镇海产业带，沿运河和铁路的交通生态带；“三片”即镇海、北仑和三江片由二条生态带隔离，形成一个组团式城市，“多点”即围绕中心城三片的十多个卫星城。政府迁址江东区------摘自《国务院批准宁波城市总体规划纲要》（8月）宁波市规划-一心二带三片多点政府迁址水面投石效应的模式应用：对宁波而言，政府迁址不仅仅是政务事件，更是经济事件。03年政府宣布的消息，犹如水面投石，在宁波经济发展的江面上引起层层涟漪。政府提出迁址信息政府迁址成功政府迁址后期2003年2006---2010年2015年国务院通过迁址相对于单纯的水面投石现象，经济事件的波动性影响往往具有超前性，即经济事件的实际影响往往早于事件本身。2010年实际迁址时间2003年主要影响期宣布时间事件余波影响期形成需求凹型区2003年2010---2012年水面投石效应对宁波地产市场预测：需求高峰区•迁址信息公布后，形成了集中的需求，价格随之上涨，且浮度较大。•然而，当迁址成功后，由于需求提前释放，供应量较大，会导致后期2年内大部分空置房屋出现。所以单一从水面投石模型判断：宁波会形成阶段性的市场低迷，时间轴线价格下滑。由政府行为引起的诺斯悖论效应：诺斯悖论：政府的干预行为本身应是一种公正无偏的公共服务，但是由于自身利益关联，有时却会导致政府的干预行为最后走到期望结果的反面。诺斯悖论效应的分析模型应用既要化解房地产无序发展可能给经济带来的风险而进行调控，又担心房地产市场宏观调控带来的连锁反应将风险在未化解前释放出来，从而影响自身利益政府矛盾心理政府调控目标一方面：房地产投资规模过大和加大了经济运行的整体风险；商品房价格上涨过快抑制了公民的其他消费，与构建和谐社会的倡导背道而驰；降低地产投资规模，抑制住房价格上涨另外一方面：由于宏观调控对房地产、钢铁、水泥等产能过剩行业造成了压力，而房地产相关行业对银行实际已经存在“债务俘获”倾向；控制房地产信贷，降低金融风险当前市场问题矛盾下的政策“要继续抓好房地产市场调控工作，积极引导房地产业健康有序发展”“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励公民适时适度消费”中央出台政策的目的是控制房价上涨的速度，而非要降低房价；是通过宏观调控降低金融风险，而非打压房地产市场调控政策解读开发商不会降价宁波当前的房地产价格增幅较大，地产投资过热成为主流舆论要求房价下降，中央政府出台政策抑制房价越来越多的宁波购买者认为5年后房价会下降基于对房价下跌的认知，部分购买行为被推迟需求不断累积，并最终成为多数需求集中放量价格不降反升诺斯悖论效应单一模型分析结果届时，房价不降反升宁波近几个月来房价的报复性上涨（3-5个百点），便是诺斯悖论效应作用的表现2000年2003年2010年发展期政策调整期稳定发展期时间整体走势水面投石效应的单一‘模型分析迁址后宁波房地产市场开始走低，房价下跌诺斯悖论效应的单一模型分析政策导向，宁波房地产市场持续走高，房价上涨综合宁波房地产市场价格将保持稳定走势判断：宁波地产市场长期预测：专题二区域供需及市场预测历年宁波房地产投资情况(2002-2005)59.586.87126184.3234.4258.223464546271005010015020025030020002001200220032004200505101520253035404550投资总额（亿元）增长幅度(%)自2000年开始，整体宁波地产市场经历年均45%的疯速增长，现已开始进入平稳发展期，房地产投资理性增长。历年宁波土地供应情况(2003-2005)119.365199.1133207304260050100150200250200320042005010203040506070供应面积(万平方米)供应幅数(幅)历年宁波地产投资及土地供应情况自03年起,全市土地供应呈上升趋势。05年受土地政策限制,大面积用地减少供应,中小型商办用地比例上升。项目成交套数成交面积（M2）住宅--75万写字楼--18.3万商铺--5万合计1445098.3万住宅--81.6万写字楼--26.28万商铺--9.27万合计16939117.15万（基础数值来源于宁波市房地产交易中心，信息科邵科长）住宅--50万写字楼--10.3万商铺--5万总计851865.3万宁波04-06年成交面积解析06年上半年05年05年，总成交面积突破100万M2。06年上半成交量正以每年约19%的速度上升。预示着06年再攀高峰，持续旺销。同时了解到，江东区05年的成交面积，约占总成交面积的2/5：46.86万。单套平均面积（M2套）69.176.768.02由上表数据可得，04-05年年均市场吸纳面积约为107.72万平方米，单套平均面积逐年缓慢增加，整体需求略显上升趋势。以此推测，预计未来2年内的宁波市场吸纳总量将在215-220万平方米之间。按2/5计算，江东的2年内的吸纳量约为：86-88万平方米。（98.3万+117.15万）/2≈107.72万平米06-08年市场需求旺盛地块名称中标开发商区域用途占地面积（平米）总价成交时间东部新城中心商务区7幅宁波交通投资控股江东商办50000楼板价2100-2500元Jan-06宁波城建投资控股宁波开发投资中山路以东,灰沙厂以北地块宁波通程投资江东商业2210楼板价2860Feb-06汽车东站北侧地块江东商办290212.5Apr-0605年12月—06年6月江东区土地出让情况一览宁波市区2006年度经营性用地出让计划表0102030405060708090鄞州区北仑区镇海区江北区（规划区外）科技园区东钱湖区原三江片东部新城开发加快。在出让的地块中，江北区和东部新城区域的地块面积最大，其中东部新城占市本级（包括海曙、江东、江北）土地出让的16.60%，东部新城区域的会展区地块面积为19.8352公顷。江东区地产未来供应较大，竞争激烈区域项目研究江东区在售项目列表项目名称建筑面积（M2）户型面积(M2)价格（元/M2）物业管理费（元/M2/月）层高（M）滨江花园160万129/134--151/1566500（均价）0.45（多层）1.2（小高层）2.8（多层）2.9（小高层）欧宝花园2万45.46/46.23/90.92(精装修)6998-8323（单身）9689-11015（写字楼）1.53.1（单身）5.05（写字楼）东城峰汇1.8万50-60（单身公寓）起价：4288（白抷）均价：6300（精装）1.52.9锦诚明都10万35-59（单身公寓）100-164（住宅）6900（单身）5500（住宅）1.45(高层)1（小高层）1（多层）2.8(多层)2.9（小高层）新天地21(12万方用于办公)40-2700（办公）72-120（主力户型）6800均价（住宅）9000均价（办公）1(小高层)1.5（高层）5（办公）2.9(住宅)3.2/3.7（办公）城市ＱＱ6万30.04-56.4（单身公寓）81.52-114.51（住宅）6800均价（单身公寓）6300均价（住宅）1.52.9香洲晓筑4万82.84-146.21（住宅）245-351（别墅）未定价格未定价格2.9/395国际广场6万179（住宅主力面积）35（写字楼主力面积）未定价格未定价格略新城国际3万40-2000（办公）72-1476000均价2.83.1*另有宾果70目前没有开盘.电话无人接听,和销售现场没有人.还有丁香苑等现房进行销售,仅售6套，价格为5300元每平方．*该区域内多为现房，已交付入住率有50%左右．其中有部分是别是区，如：中宁花园别是，锦诚花园，葵花园，桃源等等．江东区酒店列表酒店名称客房数量硬件情况星级标准好时光酒店式公寓客房210套房间配备北欧宜家品牌的家具，均提供厨房及洗衣，烘干设备，以及国际卫星电视，免费宽带上网，私人保险箱，国际直拨电话等设施。4星新晶都酒店客房143间可供1200余人同时用餐，菜肴、服务在宁波且享有盛名。它配有宴会厅、假日酒吧以及环境优雅的ktv包厢、多功能厅，可满足不同宾客的需求。4星开元大酒店客房398间1100余个餐位；还有能容700人的多功能厅及大、中、小会议厅7个；300个停车位；是集客房、餐饮、康乐、会议功能于一体的现代化酒店。4星新舟宾馆客房178间略4星宁波中信国际大酒店客房268间江景、中央冷气系统、中央控制系统，宽带无线上网5星东港波特曼大酒店客房380间7个餐厅，15个会议场所，宽带、中央空调。5星根据我司调研，江东在售项目约占宁波的三分之一，其中综合型项目约占区域的五分二，且销售业绩较好。同时，酒店繁多，竞争激烈，多为4星级以上产品，且硬件配套完善，入住率较高。区域重点项目解析——上东国际——占地面积：3万建筑面积：12万（写字楼）销售均价：8500元/M2户型区间：160-930M2（写字楼）推广主题：享受型复式商务空间项目类别：写字楼、商业客群定位：小型私营企业开盘时间：05年11.18日销售情况：共822套，已售622套;76%销售率月均销售：69.1套取胜因素：濒临江东百丈路主干道，基础配套设施齐全产品创新，消费人群定位准，推广宣传全面——新天地——占地面积：233亩建筑面积：58691.39平方米销售均价：8900元/M2（写字楼）户型区间：70-2500M2（写字楼）推广主题：大型全能商务社区项目类别：写字楼/公寓/商铺客群定位：外贸、外运型企业开盘时间：04年11月销售情况：共2070套，已售1500套；70%（写字楼）月均销售：71.4套注：住宅、商铺已售磬取胜因素：社区规划合理，且体量大，建筑形态具有厚重感细分的消费市场极其准确，同时销售渠道清晰——嘉汇国贸中心——建筑面积：5.4万平米销售均价：9600元/m2（写字楼）25000元/m2（商铺）项目类别：复式公寓/写字楼/商铺开盘时间：04年6.28日销售情况：已售磬取胜因素：市政配套完善，周边商气实足产品做工精细，且赋有时代感项目类别：写字楼/产权式酒店/商业销售情况：产权式酒店共427套，销售率95%写字楼共260套，销售率95%商业共套5000平米开盘时间：04年11月占地面积：2.5万方建筑面积：16万余方销售均价：17000元/m2（写字楼）14200元/m2（产权式酒店）户型区间：90-1000M2（写字楼）50-160平米（产权式酒店）市场定位准确：宁波国际核心商务区感受七星级酒店服务通过市场反馈，及时调整产品主要市场抗性宁波第一家产权式酒店酒店和产权式酒店同步经营与销售取胜因素——彼特曼————欧宝花苑——占地面积：4000平米建筑面积：2万平方米销售价格：均价9000元/M2户型区间：45.46-90.92M2项目类别：酒店/酒店式公寓（投资型）客户定位：单身白领、外地办事处开盘时间：04年12.5日销售情况：456共套，已售75套月均销售：3.75套销