长沙房地产市场报告

研发处ResearchDepartment1区域概况及区域价值2地块基本信息及价值3项目资源界定地块深度解析研发处ResearchDepartment项目位于天心区，天心区于2003年起开始“生态新城”的建设开发项目地块老城区次发展区域后备发展区域已发展区域主发展区域天心生态新城北起二环线，南与长沙县暮云镇相连，东至韶山南路，西沿湘江，总面积57平方公里区域概况研发处ResearchDepartment生态产业园（长沙大道一段两厢）生态新城布局为一心两轴三园，项目位于北侧生态产业园区域布局研发处ResearchDepartment大学城住宅用地商办用地教育科研区域的详细控制性规划项目地块位于政府规划的区域西北角，政府规划的最大面积商办性质地块，承担着未来周边区域的配套功能区域控规研发处ResearchDepartment大学城教育、科研产业（基本完成）（中南林业大学、铁道学院在内的多所教育、科研单位）旧厂房、旧校区（基本未改造）居住中心（区域沿芙蓉路已经改造完成）芙蓉路—发展主轴（轨交优势）新开铺路—次轴项目周边将改造为中高端住宅社区，沿新开铺路布置少量沿街商业区域现状研发处ResearchDepartment区域价值分析以省府为中心的长株潭一体化核心区在整个长沙有着重要的战略地位在省府、汽车南站、高铁城铁的带动作用下，基础设施不断完善，区域居住价值与投资价值完全凸显随着区域发展的推进，省府与市中心连接地带，芙蓉路西侧旧城已经成为未来区域亟待发展的重点研发处ResearchDepartment用地指标占地面积：69361㎡总建面积：208083㎡容积率：3住宅建面：166466㎡商业建面：41616㎡(20%)项目为高容积率的中等规模项目，建筑形式有一定局限性地块内部有一条市政规划道路，社区的整体与私密性受影响经济技术指标研发处ResearchDepartment项目现状及四至线材厂住宿区，房龄老，形象差老式公房、厂房，少量低端商业配套地块条件总结：地块规模中等，紧邻新开路、南二环、快速连接城市主要交通干道北向由政府主导规划一条商业街，以餐饮为主题，且展示性较好东侧为线材厂居住区，房龄老，形象较差南侧为老式住宅区与中联机床厂地块东侧较不规整，自东向西有一定程度缓坡长盛岚庭研发处ResearchDepartment项目配套项目南郊公园新一佳超市（国美电器）兴威华天大酒店新开铺小学长鸿医院步步高超市华龙幼儿园距离明德中学：2.5公里距离红星商圈：6公里距离武广商圈：6.5公里距离五一商圈：9公里开发项目自身商业，可提高地块价值项目周边多成熟老社区，环境杂乱，配套低档，满足基本生活需求研发处ResearchDepartment对外交通地铁1号线距离1.5km芙蓉南路新开铺路绕城高速火车高铁汽车南站项目对外交通便捷，可快速通过南二环与各交通枢纽快速链接项目通往市区的几个交通节点受高架及京广铁路影响，节点拥堵情况较严重对外交通连接便捷，受地铁影响利好研发处ResearchDepartment地块资源界定城市重点发展方向之一，老城区与省府连接地带，区域较成熟但城市面貌差，周边配套能满足生活需求，地块规模中等且资源有限，建议走品质路线地段界定：长沙发展方向之一，位于市区中心与省府板块中间位置地块紧邻南二环，交通便利，但受高架及京广铁路影响，道路节点拥堵较重地块位于老城区与城南省府的连接地带，快速连接两地资源界定：周边配套较齐全，基本满足生活需求，但以中低档商业为主项目界定：区位成熟，但资源有限，难以走高端路线地块由东自西呈一定坡度，地块较不规则周边商业生活配套可满足生活需求，但档次较低，无大型商业项目距离未来的轨交站点约1.5公里地块规模中等，与周边棚户、老公房距离紧密与主城区联系紧密，对项目周边认可度不高研发处ResearchDepartment项目初步定位研发处ResearchDepartment主题商业街区产品设计景观园林建筑品质核心卖点及资源梳理天心区生态新城项目核心价值梳理内部打造凸显产品为主，外部彰显区位价值为辅研发处ResearchDepartment初步定位：生态新城全生活型（居住、休闲、商业）品质社区研发处ResearchDepartment项目定位与发展战略回顾1项目定位2项目发展战略3项目分期发展策略研发处ResearchDepartment项目整体定位客户定位阶层：长沙市中端人群，省内其他地级市的中高端人群区域：主要来自南二环两侧、书院路沿线，其次为市区其他板块职业：区域内原住民、拆迁户，周边学校教师、企事业单位职工，市区内工作白领置业目的：首次置业（落户、婚房），首次改善价值取向：对社区品质、便捷性交通有一定需求，满足居住功能研发处ResearchDepartment项目整体定位产品定位物业形态：主题商业街区/住宅底商/高层住宅户型设计：经济型户型为主，改善型为辅建筑规划：全生活型居住社区社区配套：泛会所/商业研发处ResearchDepartment项目发展战略以住宅启动，走品质路线，定位城市精英生活示范项目整体发展方向研发处ResearchDepartment项目分期发展战略从项目整体规划上考虑分期，展现项目优势项目外在资源不多，以内部景观为组团开发各期规模充分考虑市场消化量周边项目月均销售约50套左右，年消化量6万方左右分期原则研发处ResearchDepartment项目分期发展战略基于项目整体分期的指导原则，项目预期分为三期开发一期目标——树立项目形象，通过样板区的打造凸显项目的品质二期目标——拔高项目形象，逐步形成市场口碑和项目影响力三期目标——巩固品牌形象，拔高价格，完成销售实现盈利目标分期目标研发处ResearchDepartment物业发展建议1当地现有同类物业类型创新点分析2基于竞争及区域价值的物业发展建议2.1建筑风格及外立面建议2.2环境、景观设计要点建议2.3产品户型建议2.3物业管理及社区生活服务建议2.4配套设施建议2.4.1商业配套建议2.4.2会所建议2.4.3其他建议研发处ResearchDepartment区域项目创新点规划创新产品创新博林金谷凭借景观园林的超前规划，在区域项目中独树一帜，是区域改善型户型首选板块项目区位有一定优势，销售稳定，因此各项目在整体规划，产品设计上动力不足，创新度较低通用国际时代社区也以打造刚需、改善型产品为主，但在户型面积的赠送上精心雕琢，项目销售较佳研发处ResearchDepartment建筑风格及外立面研发处ResearchDepartment博林金谷：德式包豪斯风格品质较高，但辨识度低长盛岚庭：现代简欧外立面主要为涂料，品质感一般辨识度高，品质感强，挺拔的风格尤其适合高容积率社区建议风格建筑风格研发处ResearchDepartment新古典主义的特征：强调理性而非感性的表现在构图上强调完整性和仪式感在造型上重视轮廓高成本做法（全石材、外立面复杂）低成本做法建筑风格研发处ResearchDepartment建筑风格案例：佳兆业水岸华府研发处ResearchDepartment研发处ResearchDepartment材料质感长沙主色调为红橙高层建筑体量大注重整体，立面选择为真石漆质感的涂料，可提升建筑价值感研发处ResearchDepartment综上所述，我们建议选择新古典风格力求线条简洁明快减少细节的复杂性，简化立面立面使用真石漆涂料，低区部分立面利用石材研发处ResearchDepartment环境、景观设计要点建议研发处ResearchDepartment周边项目景观规划无明显特色，颜色单调，缺乏主题环境、景观设计通用时代长盛岚庭长盛岚庭博林金谷研发处ResearchDepartment长沙的天气与上海类似，春秋短促，冬夏绵长，但其更靠近南方，全年都能保持较温和湿润的天气，因此长沙的冬季并不萧索，仍然有常绿阔叶树（香樟、女贞）研发处ResearchDepartment上海绿城——杨高路绿城项目组团景观组团景观环境、景观设计中心景观下沉式中心广场，5.6米高差组团景观组团景观研发处ResearchDepartment上海绿城在整体风格统一的前提下，分为五大组团，各具特色，相对独立，而又相互穿插，融为一体。大规模的中心花园、组团绿地、宅间绿地和蜿蜒的水系，构成了层次丰富的生态视域和灵活有序的景观空间。通过高程的变化产生有趣的景观效果，使其在立体层次上更为丰富。中心广场下沉、组团地面抬高，并通过挡土墙、花台、水台阶、廊架的跌落等设计手法进一步强调这种高差关系，形成强烈的视觉冲击力。在园区景观设计中充分强调人的参与性。组团中重点处理架空层，把绿化延伸进去，打消生硬的混凝土建筑与大自然的界限；西入口的商业广场，周边匹配相应景观，使购物和欣赏风景悄然融为一体。环境、景观设计研发处ResearchDepartment园林景观——通过游泳池、休息亭、下沉式中心广场等功能型景观设施，丰富社区景观的同时增加实用性室外游泳池是会所功能一部分,同时也是项目的中心景观,整体营造细致,渲染极强.结合中心游泳池的假山,水系景观.异国风情的休息”亭”,与中心景观结合灯柱结合下沉中心广场的坡道景观处理等环境、景观设计研发处ResearchDepartment环境、景观设计公园休闲式三层次园林绿化，绿化率55%中央园林——坡地园林——组团园林可观、可享、可玩、可乐，营造生态、健康、休闲生活空间；营造良好公共交流生活空间研发处ResearchDepartment环境、景观设计要点建议建筑小品等细节的应用花费少，较易提升园林档次研发处ResearchDepartment园林景观总结鲜明的主题•与建筑风格协调•符合当地自然和气候条件•有利于营销推广景观主导型•社区景观主导元素•规则式布局，体现气势和都市•少量珍贵、成树点缀•注重细节处理，体现档次成本控制•同纬度树种（香樟、女贞等）•局部样板区打造高档园林研发处ResearchDepartment住宅产品设计研发处ResearchDepartment住宅产品建议户型功能设计原则•目标客户总价相对较为敏感，户型的实惠性能够对客户有较大吸引力•实惠性表现为两个方面：赠送面积，居住更舒适研发处ResearchDepartment热销户型特点：N+1房+1+1通用时代国际：102㎡长盛岚庭：102㎡多设置空中花园，通过后期装修达到+1的效果研发处ResearchDepartment入户花园、大面积阳台半赠送，飘窗全赠送已成为各大项目标配保利国际：172㎡乾城：89㎡热销户型特点：阳台+飘窗研发处ResearchDepartment75-89103-112135-141166-223供应套数36077439864去化套数35474536452去化率98.3%96.3%91.5%81.3%供应配比22.6%48.5%24.9%4.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0100200300400500600700800900通用国际社区户型详表548596-99107132-138供应套数2151641616338去化套数213840913178去化率99.1%50.0%98.3%81.3%52.7%供应配比21.5%1.6%41.6%1.6%33.8%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%050100150200250300350400450长盛岚庭户型详表项目位置位于南二环内，紧邻长沙理工大学，改善型需求较为突出项目推出的主力户型面积配比简单，103-112㎡的舒适两房为主，经济型两房与大面积改善型三房次之项目相对性价比高（大社区，8300均价），整体去化率达到95%以上项目紧邻长沙线材厂地块，中档规模社区项目主推96-99㎡两房（可2+1）与132-138㎡舒适型三房从销售来看，一、二房基本售罄，改善型三房明显成交有限，且销售均价低500-800元/㎡柱状图代表了