广西钦州年年丰广场广告推广策略提案_94页_XXXX年

定位制胜钦州年年丰广场·广告推广方案城市创意城市发展格局分析·城市发展规划带来的机遇与风险产品创意竞品分析·产品分析·项目定位广告创意消费群分析·推广核心·推广节奏·推广预算目录：城市创意城市发展格局分析·城市发展规划带来的机遇与风险产品创意竞品分析·产品分析·项目定位广告创意消费群分析·推广核心·推广节奏·推广预算目录：钦州，新兴的海滨之城区域性物流中心现代重化工业基地宜居生态滨海城市钦州城市发展规划•“一带、两轴、外环”的开发“一带”，指钦江两岸商务旅游经济带。“两轴”，指以河西区的钦州湾大道—人民路为主轴，打造市级商业中心区，建设金湾片传统商业步行街区、钦州湾广场大型新兴商业区和钦北区行政、文化、商业中心区；以河东新区的中心绿轴为主轴，打造市级行政、文化、信息、休闲娱乐和商贸核心区。“外环”，指围绕环城路、金海湾大街开发建设专业批发市场、高等及职业教育基地和先进制造业基地。•“江、海、湖、山、岛”的建设“江、海、湖、山、岛”是钦州城市精品建设的总体思路和布局，“江”就是以钦江及其两岸为基础，打造“一江两岸”精品景观线路；“海”就是开发建设滨海新城，开展茅尾海综合整治，开发建设三娘湾休闲度假区，提升钦州滨海城市的品质；“湖”就是开发白石湖平山岛片区；营造湖景高层次商务区；“山”就是做好林湖公园、钦廉林场、八寨沟等开发建设；“岛”就是平山岛和七十二泾开发。资料来源：钦州市政府网钦州发展格局分析：1、区域发展规划明确主城区，以行政、商贸、科教文化、居住和都市型工业为主要职能。高起点规划建设河东区，美化改造河西区，形成“一江两区”的城市格局。实施“一带、两轴、外环”的开发策略。“一带”，指钦江两岸商务旅游经济带。“两轴”，指以河西区的钦州湾大道—人民路为主轴，打造市级商业中心区，建设金湾片传统商业步行街区、钦州湾广场大型新兴商业区和钦北区行政、文化、商业中心区；以河东新区的中心绿轴为主轴，打造市级行政、文化、信息、休闲娱乐和商贸核心区。“外环”，指围绕环城路、金海湾大街开发建设专业批发市场、高等及职业教育基地和先进制造业基地。资料来源：钦州市“十一五”规划纲要第七章2、河西旧城改造初见成效SHOPPINGMALL、商业步行街、带电梯豪宅……旧城改造项目的实施，使这些充满着时代气息的词语和新生事物被钦州市民所熟悉。300多家厂商500多个品牌同时“现身”钦城，更是出乎市民们的意料，而这一切，正是旧城改造带来的变化和成果。政策带来的利好交通：钦州市建规委结合全市“三业行动”，将美食一条街从子材西大街中段迁移到永福西大街西站路段，恢复子材西大街交通畅通、居住舒心的本来面貌绿化：按照“一路一树、一路一景、一路一花”的要求，实施城市干道“增花添彩”专项工程，重点抓好金海湾大街、北部湾大道、南珠大街、永福大街、扬帆大道、蓬莱大道、钦州湾大道、子材大街、钦港大道、果鹰大道等一批城市道路的林阴大道绿化建设。大力建设一批街头绿园。按照“500米见绿地、千步进花园”的理念，大力推进城区街头绿园建设城市发展规划带来的机遇与风险机遇：城市发展规划的明确性，带给老城区发展空间和机会钦州市旧城改造工作可以说还处于发展阶段，旧城改造中蕴含着许多商机；河西钦州湾大道——人民中路段将成为钦州发展的新亮点。北部湾经济发展带来的机遇“风生水起北部湾”，钦州这个新兴的滨海城市由此成为投资热点。城市发展规划带来的机遇与风险风险：宏观调控带来的风险4月中旬以来新政频出，在五一期间，钦州楼市表现为“量跌价平”特征，项目开盘成交量下滑，市场价格保持平稳水平，项目开盘已经缺乏足够的“提价”支撑动力。地产发展规律带来的风险09年地产进入高速公路，涨幅超过07年高峰期，非理性涨幅致使今年下半年地产将可能会进入低潮期。小结：项目产品定位及发展理念符合钦州市对河西旧城改造的发展方向，也有利于区别其他项目的同质化竞争，但新政的影响及市场规律带来的风险不可小视。从降低项目开发风险角度来讲，建议项目以快进快出的战略，快速出货，降低风险。城市创意城市发展格局分析·城市发展规划带来的机遇与风险产品创意竞品分析·产品分析·项目定位广告创意消费群分析·推广核心·推广节奏·推广预算目录：河东新区发展新区老街商业区钦州湾广场商业区钦州港生活区老区成熟繁华，新区欣欣向荣宏观竞争分析本案微观竞争分析时代广场世纪广场江滨豪园中海丽湾明珠泰禾·盛世名门中地·滨江国际悉尼阳光皇庭·御珑湾竞品分析区域内在售项目：正坤世纪广场、金辉·时代广场区域内预售项目：泰禾·盛世名门区域外项目：悉尼阳光、皇庭·御珑湾、中地·滨江国际等时代广场世纪广场江滨豪园中海丽湾明珠泰禾·盛世名门中地·滨江国际悉尼阳光皇庭·御珑湾正坤世纪广场物业类型：住宅商住楼公寓总建筑面积：41599.33㎡楼盘价格：3600元/㎡开盘时间：2008-11-04交房日期：2010-02-28项目亮点：现代建筑风格、创新灵动户型备受关注，以宽屏江景公寓打造钦州高尚人居住宅。定位：“城市白领生活蓝本”，成就钦州城市居住的理想生活！时代广场世纪广场江滨豪园中海丽湾明珠泰禾·盛世名门中地·滨江国际悉尼阳光皇庭·御珑湾金辉·时代广场物业类型：住宅商铺总建筑面积：30706㎡楼盘价格：3600元/㎡简介：楼盘位于钦州湾大道中段,整栋建筑为18+1层高层建筑,其中1、2层为商铺，18、19层为楼中楼，地下一层为停车场，地面也设有临时生态停车场，三层高有两个公共空中花园。小结：单栋建筑，体量较小泰和·盛世名门物业类型：住宅商住楼商铺公寓总建筑面积：415240㎡楼盘价格：4000元/㎡开盘时间：今年5月首发项目简介：市中心稀有大盘，导入北美建筑精髓元素，打造钦州首席以南加州建筑风格为主题高品质大盘，约2.5万平米南加州风情园林景观，勘称一座城市中央公园；规划300多米长的钦州首创南加州风情商业街；项目将凭借优越的整体规划、得天独厚的地段位置，倾心筑造一座城市中央贵族南加州风情城邦。时代广场世纪广场江滨豪园中海丽湾明珠泰禾·盛世名门中地·滨江国际悉尼阳光皇庭·御珑湾时代广场世纪广场江滨豪园中海丽湾明珠泰禾·盛世名门中地·滨江国际悉尼阳光皇庭·御珑湾江滨豪园物业类型：住宅商住楼商铺公寓总建筑面积：26000㎡楼盘价格：5000元/㎡定位：城中央，首席揽江大宅江滨豪园是一个具有浓郁地中海风情园林的高尚社区，建筑风格简洁时尚明快。错落式布局、全板式框剪结构、户户朝南、户型南北通透；5米高情景式架空层、超大空间、超宽楼间距；重金打造的地中海立体园林景观与江滨公园园林景观遥相呼应融为一体，让人感觉家就在公园里，尽享闹中取静的诗意生活。时代广场世纪广场江滨豪园中海丽湾明珠泰禾·盛世名门中地·滨江国际悉尼阳光皇庭·御珑湾中海·丽湾明珠物业类型：住宅总建筑面积：43801.89㎡绿化率：30.71%项目介绍：整个小区规划有三幢建筑，一幢为多层步梯房和两幢小高层电梯房，一梯两户，每户设计双阳台。建成后将拥有432个精品套房和348个专用停车位，所有房屋的底楼都采用了架空设计，一方面是为了防潮和防汛，另一方面，是为业主增添了一个室内休闲场所，让业主在生活上，娱乐休闲也不误中地·滨江国际物业类型：住宅商住楼总建筑面积：1680000㎡楼盘价格：3900元/㎡项目介绍：168万M²的超级大盘，将广场、商业街、道路、教育医疗、多元文体活动、多形态建筑结合融汇成一体，形成一个可全面满足居住和生活所需的国际级社区，创造邻里愉悦交往和谐沟通的社区氛围。自此，钦州宣告进入“造城”时代，钦州的居住价值重新定义，抢占大钦州的城市未来和居住未来先机！时代广场世纪广场江滨豪园中海丽湾明珠泰禾·盛世名门中地·滨江国际悉尼阳光皇庭·御珑湾悉尼阳光物业类型：住宅商住楼商铺楼盘价格：3850元/㎡开盘时间：2010-05-08项目亮点：规划设计的最大特点归纳为“纯粹居住、人车分流、围合而居、动静相宜”，改变过去多数项目的过于丰富的自我空间结构而带来较小的环境宽容度，给未来邻里街区造成融合的困难。本小区规划合理、户型实用、外观时尚，将建设成为一个高尚纯居住社区。时代广场世纪广场江滨豪园中海丽湾明珠泰禾·盛世名门中地·滨江国际悉尼阳光皇庭·御珑湾皇庭·御珑湾物业类型：住宅别墅商住楼楼盘价格：4000元/㎡开盘时间：2010-05-16定位：新钦州中心城市公园大城项目亮点：“政务圈&中央生活圈”//钦州首个国际体育公园//钦州首例六星级会所//西班牙式皇家园林//钦州第一大泳池//铂金五星级酒店//贵族专属幼儿园//8大市政场馆//MALL式国际商业街//皇庭品牌时代广场世纪广场江滨豪园中海丽湾明珠泰禾·盛世名门中地·滨江国际悉尼阳光皇庭·御珑湾综合分析：正坤世纪广场皇庭·御珑湾金辉时代广场泰禾·盛世名门悉尼阳光本案规模、规划、建筑都无法与项目抗衡区域内竞争对手非主要竞争对手主要竞争对手区域外竞争对手中海·丽湾明珠江滨豪园中地·滨江国际主要竞争对手分析优势：区域内项目风格有较强的现代感、城市感，交通便利、配套齐全、有较强的都市氛围，区域外项目国际感较强、强调大城概念、力求自成一城。劣势：区域项目内实用率低、规模小缺乏社区感，现代风格建筑居住尊贵感不强。区域外项目生活配套不齐全，需要较长的时期才能形成居住氛围。项目差异化小结：1、形象差异：强调老城中央地段，强调丰富的业态规划，强调品质、便捷的居住生活感受2、产品差异：老城区少有的高层建筑，高得房率、实用率，底层全架空设计3、品质差异：突出园林、生活配套、自有商业配套等品质优势强调我们是高配置社区。4、理念差异：真正的都市综合体，集商业、公寓、住宅于一体，世界500强进驻，体现项目带来的全新的生活方式和高度的改变，强调项目的差异。新古典主义建筑，超值产品户型设计，集商业、公寓、住宅于一体，中央亲水园林，全配套生活项目如何定位？产品分析项目SWOT分析1、中央地段优势2、建筑设计先进3、业态丰富（住宅、商业、商务）4、户型实用、空间增值5、市政配套齐全6、开发商实力雄厚S(优势)W(劣势)O(机会)T(威胁)1、老区周边老旧、环境复杂2、老区规划落后3、开发商知名度不高1、新区项目林立，发展潜力巨大2、新政给楼市带来的影响1、北部湾发展带来的投资购房热2、市场产品同质化3、老城区改善性住房需求存在问题：1、片区老旧对项目的影响？2、开发商第一次介入地产行业，行业知名度不高，如何与对手竞争？3、如何在市场产品同质化的形势下，突出自身个性与优势，形成差异化？4、新政影响下，如何完成产品的快速销售？存在问题：1、片区老旧对项目的影响？2、开发商第一次介入地产行业，行业知名度不高，如何与对手竞争？3、如何在市场产品同质化的形势下，突出自身个性与优势，形成差异化？4、新政影响下，如何完成产品的快速销售？1、城区的老旧是劣势，也是机遇，正是如此，项目给老区带来的面貌和生活的改变才更突显。2、集产品优势，以都市综合体概念树立项目市场形象，以项目的成功，带动集团知名度。3、强调都市综合体带来的全新生活方式和生活体验。4、着重抓住刚性需求客户。解决问题：如何提练才能综合体现？1、前景：老城区的旧城改造，寸土寸金，未来升值无限2、整体素质：项目拥有品质全生活的配置（风格、园林、建筑、户型、学校、市政配套）3、产品层面：住宅、公寓、商业一应俱全。4、消费者心理感受：住在城市中央，生活便利，项目带来的生活有品质、有品位。5、竞争差异化：都市综合体带来的全新生活方式定位原点：定位核心：项目集住宅、公寓、商业于一体的产品形态以都市综合体推向市场，倡导城市中央便捷的品质生活主张，将高品质项目的核心承诺传达给消费者。项目定位：32万㎡·城中央·商住综合体区域内规模大盘突出地段优势，表明中心位置带来的自由掌握的便捷生活，同时也暗示未来的升值潜力。集住宅、大型商业、商务公寓为一体的都市综合体城市创意城市发展格局分析·城市发展规划带来的机遇与风险产品创意竞品分析·产品分析·项目定位广告创意消费群分析·推广核心·推广节奏·推广预算目录：消费群分析1、原片区居民——改善性购买习惯老区生活，同时追求生活质量，