您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 资本运营 > 庙行绿地风尚天地商业项目定位及策略报告451
Part I Part I :项目背景:项目背景项目概况简述Part II Part II :市场分析:市场分析市场背景,条件及分析Part III Part III :项目定位:项目定位项目条件及定位Part IV Part IV :项目的商业营运:项目的商业营运绿地专业的商业营运团队打造庙行∙风尚天地∙绿地目录目录CatalogCatalogPart IPart I:项目背景:项目背景Project BackgroundProject Background项目背景项目背景1,工程位置:上海市宝山区庙行镇,东至共和新路,南至共康路,西北至干部学院和宝山居住区。2、本项目主要包括一幢20层公寓式办公、一幢18层准甲办公和3-4层商业街三部分,地下建筑为两层。总建筑面积为124371.3㎡,其中地上建筑面积88272㎡(计入容积率)、地下建筑面积36099.3㎡(不计入容积率)。建筑设计包含了大型停车库、18层的准甲办公和20层的公寓式办公及1-4层的商业裙房商业设计是服务于办公商务的配套商业。Part IIPart II:市场分析:市场分析Market AnalysisMarket Analysis宝山区概述宝山区概述宝山介绍宝山介绍地理位置宝山区位于上海市区北部,由陆地和海岛组成。陆地东北濒长江,东临黄浦江,南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗邻,西与嘉定区接壤,西北与江苏太仓市交界。交通体系按照宝山区总体发展目标,在“十五期间”区域道路网基本形成的基础上,宝山区“十一五”期间道路交通建设的目标,以“三线八纵九横”为重点,可概括为“完善骨架路网、形成立体交通、调整路网级配、适应区域发展”,完成10.8km快速道路、96.7km(区计划)+21.6km(市计划)主要道路、76.15km次要道路。三线七横八纵三线——轨道交通1号线、3号线、7号线;七横——石太路、月罗路、郊环、宝安公路、外环及西延伸、长江路(锦秋路)、丰翔路(包括环镇北路、保德路、殷高路);八纵——A13、外环、祁连山路(陆翔路)、沪太路、潘泾路、富长路(康宁路)、蕰川路、江杨路、同济路(逸仙路)。行政划分行政划分宝山区行政分区三个街道九个镇宝山区辖友谊路、吴淞、张庙等3个街道月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9个镇罗店月浦罗泾杨行顾村庙行大场淞南高境宝山区战略发展目标宝山区战略发展目标经济综合指标。全区生产总值年均增长15%左右,到2010年(按2005年价格计算),突破28亿元;人均地区生产总值突破19000元。区街工业年均增长20%左右。财政一般预算收入年均增长率为17%。人民生活水平指标。城镇居民人均可支配收入年均增长13%。农民人均纯收入年均增长18%。到2010年,城镇人均居住面积达到20平方米,农村人均居住面积达24平方米。城乡居民恩格尔系数低于46%。人均预期寿命超过73岁。人均绿地面积达到12平方米,比“十五”期末提高45平方米。结构调整指标。到2010年,三次产业结构由2006年的23:43:34调整到16:56:29.煤与非煤的比重由2005年的40:60调整到35:65。社会发展指标。人口自然增长率控制在3%以内,全区总人口控制在15万以内。五年累计增加城镇就业18000人。巩固提高“两基”验收成果,普及学前教育和高中教育。城乡医疗卫生服务设施进一步改善。建成规范的社会保障体系,城乡最低生活保障人口1万人。宝山区战略发展目标宝山区战略发展目标至2020年,把宝山建设成为与上海国际化大都市相适应的、具有辅城功能的现代化的滨江新区;形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心的重要组成部分、现代生产性服务业集聚区和环境优美、适宜居住、现代化的生活园区。经济发展经济发展GDP(2004至2008)2004—2008年去增加值完成情况(亿元)2004年——265.12005年——3172006年——373.22007年——431.52008年——507.3从统计数据来看宝山的GDP从04年到08年一直呈上升态势,08年GDP增加值为507.3亿元。比07年增加值环比増涨17%2004年265.12005年3172006年373.22007年431.52008年507.31000300200500400600*数据来自宝山区规划局宝山区固定资产投资状况宝山区固定资产投资状况2008年,全区投资总量在市郊九个区县中位居第五位,与第一位的南汇差216.13亿元;增速位居第七位,与总素最快的崇明相差230个百分点。2005年投资增幅达到最高点,自2006年开始,投资总量连续两年出现下降,2008年投资增速又回升。综上所述,2008年,宝山区固定资产投资完成额实现了平稳增长,但与兄弟区县比较,还存在一定差距。2005年2006年2007年2008年500150100250200300产业发展产业发展产业结构产业结构宝山区产业结构变化图第一产业第二产业第三产业亿元上海宝山区的结构一直偏重,面对资源能源价格上涨、居民环保意识提升等因素,宝山区加快推进产业结构调整。从2005年起,宝山区的第三产业增加值占总增加值的比重,一直保持在高于50%的水平,2008年全区实现总增加值507亿元,其中第三产业为257.2亿元,增长14.7%,占比50.7%,在税收总收入中第三产业占54.8%,宝山今年全区固定资产80%投向第三产业。宝钢西区物流吴淞码头产业分布产业分布宝钢西区码头吴淞码头大学科研产业园区、港口物流及与城市居住相关的第三产业等第三产业主要位于宝山中心城区。区域内吴淞码头等。现代服务业和现代物流业,重点发展商贸、商务办公、房地产以及文化教育和体育产业。主要集中在新城区。区域内有多家知名物流公司。如佳吉快运,德邦物流,中铁快运等等。以宝山工业园区北区和宝钢为核心的多家钢铁公司集中在宝山产业区。区域内主要以宝钢等知名企业为主。2008年1-12月,房地产开发投资额88.55亿元,同比减幅5.40%;商品房新开工面积221.9万平方米,同比减幅9.2%;竣工面积308.8万平方米,同比减幅22.6%.重点发展产业重点发展产业房地产业房地产业宝山区历年的商品房价格持续上扬,08年呈现个加速攀升。商品房均价达到10902元/平方米,同比增幅23%。重点发展产业重点发展产业商贸业商贸业宝山区社会零售品总额逐年增长,08年总额已达到236.1亿元,其中用的占总数55%,吃的占总数的36%,穿的占总数的9%。宝山区历年消费品历年零售消费情况吃穿用2006年2004年2005年2007年2008年200000600004000010000080000120000万元宝山区人口状况宝山区人口状况宝山区到2006年底,常住总人口为1,250,248人,户籍总人口为815,905人。截止2006年末,宝山区常住人口密度为4,257人/平方公里,户籍人口密度为2,743人/平方公里,外来流动人口总数449,761人,外来流动人口密度为1,531人/平方公里。宝山东南部老城区人口比较稠密,如淞南镇、友谊路街道、高境镇、张庙街道等地区,常住人口密度都高于10,000人/平方公里;西北部农村地区的人口比较稀少,其中罗泾镇、罗店镇、月浦镇等地区,常住人口密度只有2,000人/平方公里左右。各街镇常住人口密度由东、南部地区向西、北部地区递减,地区分布极不均衡。街镇间常住人口密度差异最高达10倍多。7800007900008000008100008200008300008400008500002005200620072008宝山区人口数量近年来持续增长,08年人口数已达到84万左右。年增长率在2%左右。人口的年龄也与上海基本相同,主要由35-59岁的人群组成。历年人口数量历年人口数量人2006200720080.370.380.390.400.410.420.430.442006200720085000100001500020000250000200620072008500010000150002000025000008年宝山城镇居民家庭人均可支配收入22150元,同比增长8.1%;农村居民家庭人均可支配收入9611元;增长7.5%,增速分别比一季度加快1.6和1.4个百分点。08年城镇居民家庭人均消费支出16351元,增长6.3%;宝山区恩格尔系数变化收入与支出收入与支出宝山区可支配收入消费支出可支配收入消费性支出宝山区人均可支配收入对比城镇农村元元宝山文化宝山文化宝山,因山得名,明永乐十年(1412年),境内海滨,曾用人工堆筑成一座土山,用作航海标志,为出入长江口的船只导航,永乐皇帝定山名为宝山。宝山,原属江苏省,后闸北市(与上海县共管)和江湾、殷行、吴淞、彭浦、真如、高桥6个市乡规划上海市。本区科教文化卫体等各项事业有相当的发展。全区有民营科技企业52家。获得奖项众多,“罗麦3号”高产栽培技术研究项目获1994~1995年度上海市科技进步三等奖。本区现代教育事业举办较早,教育质量普遍较高。全区现有各级各类学校及校外教育机构262所,学生136422人,教职工10934人,学校总占地面积221.11公顷,总建筑面积96.06万平方米。行知中学、吴淞中学是区境内两所重点中学。宝山文化事业近年来迅猛发展,一地一品的特色文化在宝山城乡遍地开花,92年来举办的国际民间艺术节、百场广场文艺汇演等享誉沪上,蜚声中外。本区规模最大的公共文化设施—宝山区图书馆99年1月落成。本区体育事业发展迅速,全民健身运动活跃。现拥有体育场馆210座(含学校、企业事业单位)。97年7月竣工的宝山体育中心,可承担国际国内的大型项目的比赛,其中宝山体育场、宝山体育馆颇具规模及影响。宝山区规划宝山区规划区域发展规模区域发展规模2020年宝山区实际居住人口总量控制在150万人以内,城市化水平达到98.7%。集中城市化地区城市建设总用地约232平方公里,其中,区属城市建设用地146平方公里,国家(宝钢)和市级工业园区用地、市级道路、交通和基础设施用地约86平方公里。中心城部分规划人口约50~55万,城市建设用地约58平方公里;新城规划人口约60~65万,城市建设用地面积57平方公里;新市镇规划人口约28万,城镇建设用地控制为21平方公里。区域性质区域性质上海北翼连接长江三角洲沿江城市发展带上的“桥头堡”;长江三角洲地区精品钢及延伸业的产业枢纽、世界级造船基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心的重要组成部分;具有一定历史文化底蕴、环境优美、居住舒适的现代化滨江新区。区域发展目标区域发展目标2020年,把宝山建设成为与上海国际中心城市相适应的现代化的滨江新区,形成精品钢及其延伸业基地、世界级的造船基地、上海国际航运中心的重要组成部分和环境优美、居住舒适、现代化的生活园区。主要标志主要标志1、形成与宝山新区相匹配的区域经济规模和综合实力,形成完善的现代化的城市综合功能。2、形成符合现代化大都市和宝山特点的城镇协调发展的城镇布局和空间形态。3、形成人与自然和谐的生态环境,建成以“生态绿心+绿脉”为基础的城市形态结构和绿化系统,营造气净、地绿、水清的区域空间环境。4、形成集航运、游览、景观于一体的河网系统,建设具有良好景观环境的滨水生活组团,体现滨江新区特色。5、形成以市域快速交通网络为基础的,布局合理、功能明确的综合性区域道路网系统,加快城市主干路网骨架建设以及综合换乘枢纽站的建设,建立客货运交通适当分离的交通体系。6、形成较完善的教育、文化、卫生等为主体的社会发展体系,建设布局合理、配套齐全、洁净舒适、交通便捷的现代生活园区。7、形成与区域发展相协调的城市综合应急和防灾体系,加快城市灾害预防和应急工程建设,提高城市综合应急处置和防灾能力。规划生产总值规划生产总值20102010年年20202020年年从2010年再经过10年的发展,到2020年,地区生产总值达到60亿以上、人均地区生产总值达到40000元,2012年实现比2000年翻两番目标。城镇化水平提
本文标题:庙行绿地风尚天地商业项目定位及策略报告451
链接地址:https://www.777doc.com/doc-824072 .html