悦康美景公园二期定价及开盘策略

悦康·美景公园定价沟通报告及推售策略2016年4月20日2市场分析4价格策略推售策略3目录1项目分析开盘方案5项目总占地350亩，建筑面积约43万平方米，总共分三期开发，规划打造太和城市品质住宅标杆。悦康·美景公园八大价值体系：1、品牌理念：悦康美景地产，全国知名企业悦康药业集团。2、产品品质：纯地中海墅级花园洋房，由星河湾设计团队、WY设计机构设计，景观由苏州园林景观设计，全明户型，完全高品质。3、服务体系：全国连续7年业主满意度排名第一的绿城物业服务公司提供高品质管家式服务。4、核心地段：地处新区，太和最大商圈，满足业主出行、购物、娱乐、餐饮、文体、医疗、就学、休闲的各种需求，增值空间巨大，未来发展前景好，打造太和高端商业新中心。5、停车无忧：规划总户数2236户（不含别墅56户），停车位2279个个（地上279个、地下2000个），太和首家超过1：1比率。6、超高绿地率：小区绿地率达到35.13%，而是太和首家真正由景观公园造景的生态景观小区。7、引活水造景：太和首家引活水造景的生态园林景观小区。8、自然生态：太和引水工程，打造太和千米观景长廊，银杏河、友谊河分布在小区的南面与东侧。打造太和品质住宅标杆！项目分析一期售磬，二期的主力户型是126㎡三房至138㎡的大三房及四房3房3+1房4房4+1房别墅合计户型面积126㎡131㎡138-141㎡160-170㎡255-296㎡套数1602402123626674套数比23.74%35.61%31.45%5.34%3.86%100%二期的技术指标栋数：16栋小高层、9栋别墅建面：133623.36㎡（其中地上面积98893.15㎡，地下面积34730.21㎡）容积率：1.5住宅：674套（其中住宅648套、别墅26套）项目分析项目的核心价值点中心地段卓越品质优雅服务卖品质感。高绿化、现代、时尚、前沿、创新；富丽堂皇、商业配套各种高档用料展示、品牌故事,品质追求销售服务、物业服务，从走进售楼部起就感受到优雅细致的贴心服务悦康·美景公园最近动作:3月10日（农历二月初二）：现场售楼部盛大开放；3月15日：太和首届“最美小区”评选展示活动投票启动；3月20日：现场举办“悦康·美景”怀2016太和首届智慧少儿大赛；3月28日：启动二期（5#、7#、8#、10#、12#、14#楼）客户认筹；4月2日、3日：悦康美景·首届品牌博览会，太和县首届最美小区评选颁奖盛典；得到市场和客户的一致好评；4月23日止：认筹164套（住宅149套、西区别墅15套），··············认筹客户预约看房；项目并没有做大的推广，主要是后场带客户比较多，项目圈层影响力较大，圈层活动是项目下一步主要的拓展方向；启动后场以来项目的中心价值关注度较高，客户基础丰富；由于项目已经给市场造成了很高的期望值，首次的开盘必须保证高消化率，也是为未来圈层活动做基础；项目分析5月1日开盘推出首批单位5栋、7栋、8栋、10栋、12栋、14栋、别墅（26套）126平米：80套；131平米：120套；138平米：40套；6月1日加推加推4栋160套；10月1日三期准备开盘加推6栋部分东区别墅加推8栋之后分2栋跟进推出7月-9月加推户型3室两厅一橱两卫单位5、12、17、21栋建筑面积126.8套内面积112实用率88.6%景观小区内部园林户型特点一梯两户主卧套房设计含两个大面积阳台户型方正126.8㎡户型稀有3房，面积适中，设计合理客厅加配超大阳台主卧套房设计步入式更衣间，彰显主人尊贵，户型朝南，视野好，可观园景南向、经典四房南北通透，书房配置北阳台南北双套房方正全明，主卧套房设计户型四房两厅两卫单位7、10、14、15、16、18栋建筑面积131.55套内面积116实用率88.21%景观南向看园林户型特点一梯两户套房设计、功能合理、提高使用率客厅超大阳台、书房景观阳台户型方正、全明131.55㎡户型稀有大三房设计南北通透，餐厅连接阳台功能设计合理，使用方便方正全明，主卧套房设计户型三房两厅两卫单位19栋建筑面积134.92套内面积119.8实用率88.82%景观临街景观较少户型特点一梯两户套房设计、功能合理、提高使用率客厅超大阳台户型方正、全明134.92㎡户型经典四房，南北流通南北双阳台小区园林景观使用率高户型四房两厅两卫单位8、20、22、4栋建筑面积137.91-138.21套内面积120.5-120.78实用率87.39%景观南向看园林，沿河千米水景户型特点一梯两户三房朝南设计超大景观阳台户型方正138㎡户型南北流通项目定义为豪宅小区园林景观、自然景观使用率高达91.27%户型四房两厅两卫（可变五房）单位23栋建筑面积160-170套内面积146-155实用率91.27%景观南向看千米景观长廊，银杏河水景户型特点一梯两户三卧朝南豪华型：主卧内有书房、更衣间、卫生间户型方正全明160㎡户型产品小结：160-170平米：项目定位为豪宅，客户群的经济收入普遍较高，对生活品质的要求也相对较高，160-170平米的户型是豪宅产品中的主流户型，加之我们二期只不过23#楼一栋，又是景观房，不愁卖；126、134、138平米的单位在市场中走量虽然较好，但在房地产市场目标客户群中关注度还是偏向100平米左右的较多，其中138平米的关注度最低，但面积稍大，也能平稳售完，平稳售完；255、296平米的别墅，在市场中属高端产品，项目沿河的双联关注度较高，是不愁卖的，但是后面的四联别墅，客户相对关度较低，从价位上很多客户反映说，还不如考虑复式房，我们的重点要移到四联上来，如何定价及推售？2市场分析4价格策略推售策略3目录1项目分析开盘方案5销售部目标：二期开盘，实现高消化率打响进驻现场第一炮；开盘实现销售80套，销售额4000万；目标近期太和房地产情况去年8月-11月太和一手商品房房价走势较为稳定，12月份有所下降，因春节将来临，各项目优惠较大，15年全年市场情况不好，主要是受经济不景气导致，2016年元月份开始，湿地公园的高价房推出后，房价明显拉升，商品住宅网签量连续五周持续上涨。2016年第一季度太和房地产市场火爆登场面对频频出台的国家调控政策对房地产市场都利好，市场依然保持热销的另一原因；第一季度太和拆迁量加大，拆迁户购房的带动，使市场出现火爆景象；同时，外地品牌开发商陆续进驻太和市场，使得太和楼市逐渐走向成熟。二季度太和成交量还会有所增长4月份就听说拆迁被暂时叫停，虽购买力没有明显变化，后期会给市场带来一定的影响，第二季度中有一个端午节与农忙，回乡人员增多的情下，市场也因此会注入购买活力。后市房价趋于下行第三季度，如若拆迁不见有所行动的话，市场情况是不宜乐观的，因第三季度是房地产市场全年的淡季，成交量也会因市场原因减少，房价同时也会趋于下行。市场小结：如今，太和市场看似整体是在回暖，其实是量增价平，主要由于政策的不确定性导致的价格的不稳定；真正回暖的是政策引导，其次是改善型住房开始复苏；市场对改善型住房产品的定价谨慎，其中也是由于后续政策的不可预知性；国家放开二胎后，目前几年不会对市场带来多大影响，但之后几年会有明显的带动。主要竞争项目分析项目名五一活动销售策略成交均价楼层差价朝向价差本月销量项目销售进度%备注多层商业别墅小高层高层一层带院宝雅·凯旋门暂无工程与销售紧密配合加快施工进度，稳定已购房客户，对后期销售帮助极大。3890元/㎡13500元/㎡（单层）——3780元/㎡4000元/㎡7200元/㎡（送地下室）10元左右东与中户相差60元/㎡90余套总：67%价格暂未调整宝业·城市绿苑暂无该项目凭借好地段吸引不少客户，首推小高层吸引人气，逐推高层低价占领市场。——————4200元/㎡3800元/㎡——10元左右——60套26%价格暂未调整晶宫·祥和城无活动该项目前期以别墅提高项目品质，后期购房券扫尾，基本无房源。————9500元/㎡（送地下室、花园、车库4560元/㎡4260元/㎡7600元/㎡（地下室2600元/㎡）10元左右——40套总：95%晶宫·和府和府二期和堂认筹，交1万抵2万，活动待定只认筹现金客户，发掘老带新，送老业主3年物管4100-4600元/㎡租赁210-230万/套——3800元/㎡7000元/㎡地下室2600元/㎡20元左右东与中户相差80元/㎡80余套和府90%和堂20套认筹同昇·玫瑰庄园海洋展，来访即可送票，加推定购交五千多优惠99折、老带新减2000元，最高可享受97折优惠。逐渐加推、参与并组织各种公众活动。————8200-9600元/㎡4880-5260元/㎡3900元/㎡8000元/㎡（送：地下室、车库、花园）30元左右——90套左右房券30%二期总量近300套，销售78%价格暂未调整嘉年华府老带新奖励老客户5000元，新客户购房97折、99折（五一暂无活动）开盘当天房源推出总量的50%，后场拉客，充客，当天销售火爆。第二天即加推房源至65%——————4200-4680元/㎡3680-3990元/㎡6200-7000元/㎡（送：车库、花园）10-30元东与中户相差100元/㎡70余套总：80%主要竞争项目分析均价在3600左右是比较合理的小高层3780元均价项目多层冲下价格攀升慢3800元的均价保证了产品的销量小高层4200元毛坯价有价无市宝雅·凯旋门晶宫·和府宝业·城市绿苑2市场分析3价格策略4推售策略目录1项目分析开盘方案5产品面积套数意向客户数量认筹占推售比126平米806075%131平米1203226.67%138平米402357.5%合计24011547.92%对目前积累的认筹客户进行分析：通过数据发现，需求126及138平米客户的比重远远高于需求131平米的客户，而131平米的单位又是该推售批推出单位的主力面积段；首先进行客户分析面对这种情况，我们是否可以利用产品的价格差来引导131平米单位的走量？客户分析对目前积累的认筹客户价格接受区间进行分析：126平米价格区间人数3500-3550163550-3600213600-3650193650-370033700-37501131平米价格区间人数3500-355043550-3600213600-365063650-370013700-3750138平米价格区间人数3500-355023550-360093600-365093650-370013700-37502根据认筹客户对各个面积段产品价格的接受区间发现，3种面积段客户的接受价格区间比例是相似的，3550-3600及3600-3650占到73.9%，通过价格差进行引导难度很大；客户分析目前积累的认筹客户中的投资客分布：126平米：2批131平米：0批138平米：1批投资客比重非常小，再次证明引导客户到131平米的单位存在较大的困难；客户分析客户对126平米产品需求及关注最旺盛，131平米产品关注度最低；客户的意向价格区间在3550-3600，且此比例在3种户型的认筹客户中表现比例一致；通过价格差引导126平米客户到131平米存在阻力；因此，建议定价时应遵循：1、针对131平米的单位，保持整体的价格体系，进行稳步推售；2、针对126平米的单位，由于客户需求量大，可进行集中消化，逐步引向131平米；核心均价推导核心均价的形成：市场比较法定价通过市场重点楼盘比准得出核心均价市场比准因子权重设置地理位置产品+园林社区规模和环境品牌形象物业管理营销宣传现场展示25%20%15%10%10%10%10%比准价指数r=本项目总分/对比项目总分项目地理位置产品+园林社区规模和环境品牌形象物业管理营销宣传现场展示权重设定25%20%15%10%10%10%10%比准系数凯旋门0.90.911.1111.21.01城市绿苑10.80.91.10.90.70.90.9和府1.10.70.81.10.7110.91玫瑰庄园1.11.111.21.051.11.21.11嘉年华府1.110.91.11.0