成都龙湖三千里项目推广策略方案_186PPT

准备好走一段上坡路Object目标任务加重了，年底要完成5.1个亿的销售。完成住宅的全部销售才能达到这个数。前方目标：⒈719地块接近启动了，对于这个时段的三千里需要考虑的不光是要走出自己，更要为719做铺垫⒉前方目标：精准的答案来自于找到真正的问题要拟定三千里后续推广的战略布局必须要弄清楚局下我们面对的问题6月7月8月9月开盘即售磬开盘即售磬第一次第二次第三次第四次第五次开盘销售70%开盘销售60%开盘销售50%这是一个不难总结的现象……6家发展商的放盘量，正在稀释着这一片区的消费浓度9月的售场告诉我们建设路口已经没人了这是一个大问题，因为不管是面对5.1亿的销售任务还是承接719地块。没有人，房子总不能卖给鬼多家积聚，大量的资源开采，环境发生了变化。阳光已似乎不再光顾这个地方，人气指数直线下降。反差过大的城东，无视了春天与秋天的存在。我们所担心的那个“寒冷”，实际上它已经来了这是同址内发展商所要面对的共同问题冰河时期的到来Chinasocietytrendschoicesstrategy环境与路障的认知一个与自然界非常贴切的现象。冰河时期的动物种类特性与同址内的各个项目属性，他们之间有着那么多惊人的相似。从它们身上我们或许能够认识到更多，学习到更多。对生存在冰河时期的动物来说，最大难题就是食物的获取。不同的动物种类对食物量的需求又是不同的。这是一个关键对号入座的形体动物/体量决定着形态万科、首创、高地等目前销售基本过半。剩余套数不多。冰河时期里的小家伙。对食物量的需求相对过小我们可以把它们理解成三千里（三千里+719地块）。剩余套数可能是企鹅量的总和。大体量，冰河时代的大家伙。对食物量的需求过大我们可以把自己看作是这样的角色扮演不是我们要丑化自身，而是为了跟清晰的找到竞争环境中各自的座位因为坐在什么样的位置，思考什么样的问题“小型动物”：由于对食物的需求不大，可以等。“北极熊”：由于每天都需要补充食物，食物的需求过大，等不起。即便是自然销售也可以生存下来现有同址内可消费的人数量已不能满足自身的任务体量在这苛刻的环境里，面对生存难度，北极熊远远大于那些小型动物因为饥饿是它要面临的最大威胁面对生存，我们不得不去做的两件事对饥饿的解决，北极熊能做的是：每天必须行走24公里以上来寻找食物。由此可见在冰河时期扩大自己的觅食范围是它生存下来的唯一选择这是三千里必须去做的第一件事对于三千里，扩大区域范围是一个不用质疑的决定。但在貌似正确的道路上，陷阱往往是最深的。把食物拖回来能不能自己去享用才是关键问题？“抬轿子”的陷阱，我们早有所虑在形式大好的那时我们选择不抬但在竞争环境发生变化的当下，等不起的我们现在必须背负着推广整个区域的担子问题就在于现在这必定是一个共享的区域北美洲动物界的另一个启示为能吃到东西，豹子不得不把食物叼到树上艰难的保持着身体平衡进食土狗不得不群体起来保护食物，然后与同伙分享最后谁也没吃饱不能安享自己的劳动成果是一件痛苦的事情狮子则不用去顾及这个问题反而它会去掠夺其它肉食动物的劳动所得只有区域的王者，才能对食物有着绝对的保证挣得城东的第一，这是三千里必须去做的第二件事要做到这两点，先找到问题，之后才能解决问题对路障的认知由城东走向全城是一个必然之选东北南西问题是它们之间有着明显的区隔,人们对城东的印象一直停留在工业化上,生活水平与其它区域相比较尚未达到等同①对城东印象不好,这是挡在我们和消费者之间的一个路障论到城东的老大,从地块的影响力,开发的体量,招商的能力,品牌的优势,龙湖.三千里算不上.②华润24城是挡在我们和消费者之间的另一个路障产品上的空间灵活对折，使得万科在市场打出一万多一平方的价格策略加上临河景观带与品牌效应不得不承认万科完成一次清晰的市场定位③即使抛开前两个路障来到”金三角”区域,也是由万科在代言着同址内的形象,这是挡在我们和消费者之间的第三个路障在这样恶劣的环境中加上路障重重,想要到达目标不是件容易的事但也不是件不可解决的事我们对环境分析的越透彻,也就越能清楚我们所要到达的方位.我们对路障问题认识的越清楚,也就越能保证我们在到达方位的路途中不被看不清的路障所绊脚.认清以上问题,我们要做的就是准备着一次又一次的跨越冰河时期的春天对种种机会的把握Chinasocietytrendschoicesstrategy对机会的把握就是对路障的跨越……冰河之初，路障重重，机会也萌生与此。认识到路障，是为了解决路障，解决路障就必须要看清机会想要选择二环物业的人群，高价格折断了他们的理想7000元的选择考虑在了二环以外，被迫接受了距离城东多家大牌开发相续进入，此时也只有这里有7000元的选择在距离与价格之间的平衡。这是一个推广城东机会由于开发体量过大，时间周期比较长，华润的动作缓慢在与我们的时间节点上打了擦边球推广时间的不一致，这是一个避开与华润碰面的机会一家开发10万平方，和三家开发10万平方。论成熟速度三家是有着明显优势。现在的“金三角”已成为未来城东的“隐中心”选择等待着一个区域的成熟，不如在一个成熟的区域选择这是一个吸引人群方向的机会三千里内部格调商业街加上719地块的外部商业，内外结合，体量增大，一次城的完整性，在“金三角”的话语权有着足够的份量同址内加大了发言权这更是一个放大自己声音的机会众多的机会叠加，是否就能让我们成功的抵达目标呢？这看似非常有逻辑的推断，帮我们跨越了不少路障但我们缺疏忽了一个最重要的问题——生活这是自身的深刻体会……其它区域人群不会因为一条自然景观的河流的吸引来城东不来城东的原因是城东没有提供自己想要的“生活场所”这是消费者内心的最大路障换言之能不能跨越这个最为关键的路障，就要看我们能不能拿出来一个成都人喜欢的“生活场所冲破冰河的暖刀刃上的钢Chinasocietytrendschoicesstrategy谁能够树立消费者的正面主见，谁就是消费者的必然正选喜欢把时间消费在美好的事物上，是成都人所推崇的生活如阳光、大树、美食、文艺等所谓的成都人喜欢的生活场所实际上是对美好事物的一次积聚效应能够提供这种积聚场所的唯一可能只有街道三千里或许与成都人早就心有灵犀一条适合慢生活的街道，怎么也不会发生在大马路上。只有尺度相当的街道，才会为成都喜欢生活提供可能。从这图上看，同一区域不可能再出现第二条这样的形态的街道同址内6家发展商，未来新增人口约12万人口的区域仅一条这样的尺度街道出现在三千里这才是我们最大的机会这不仅是对区域话语权加重的意义，这条路未来关系着太多这里不是会很重要，是非常重要。我们对这条路的未来形态充满了希望，它是城东的一直缺少的调子，也这一区域的平衡，更三千里与719的心脏。我们并不是有意要去夸张这条街道的重要性，回顾一下我们要跨越路障的几个关键便不难理解这个问题大量开发+时间差+隐中心+三千里与719的合并+街道如果没有街道这一步的重视，人从哪来？没有人前面的四个机会也就不能够称其为机会街道是最核心的支撑推广街道等于推广城东，推广城东等于推广三千里基于此，我们不得不把街道单独作为一个商业项目的推广去重视它如何去推广？优点开始头疼了！因为我们不仅要面对招商问题，更重要的是我们如何靠这条商业街把住宅部分卖出去可这条商业街的规划还都是空的，就连街道的长度与宽度我们也是知道大概……再强调一下这里宁静？再演绎一下这里的格调？再说说这里适合散步？时候不同了，对其它区域的人群的抓取，大概的感觉只能扑空把一个项目忽悠到天上的本事，优点不是没有关键是能不能有效的落地，这就是一个注重策略的公司所头疼的地方我们不认为这只是关乎一个广告怎么做的提案，因为这中间涉及到太多广告没法解决的难题时下也不允许我们等龙湖把规划做出来，再去考虑项目该怎么样去推广。所以优点这次决定先做地面的规划定位，再做广告的上空弹跳这是一个与龙湖探讨性的章节，我们对这条街道是这样理解的这样一个尺度的街道，未来的演化呈一种条形商业。成功的条形商业决非偶然，在占据先天的地理位置后，后天的一系列环境设计也是缺一不可。1.业态2.树种3.铺装4.雕塑这是一个重点起初我们做了一些这样的考虑：商业对片区的影响最大，同时人们对片区有名的商业印象也是最深的精致书店改变了解放碑的气质DQ冰淇淋缓和了现代城匆忙的脚步bai抄手让人们觉得距离不是问题赵二火锅让人们觉得等待是值得的生活中这样的例子彼彼皆是尽量招揽具有影响力的商业①也为对气质等同的商业有一个良好的组合②为了对未来业态能有一个良好的控制，我们建议这条街道上的商铺只租不售这样做有以下两点好处：这样的建议不是让龙湖放弃对街道的利润，而是在时间上迟与早的事情。这样一条具有唯一性的街道，经营前与经营后的价值也是不等同的。退后一步说：即便要买，也要保留部分商业门面。为特别的业态留有空间。我们对三千里的条形商业充满了期待……对业态的模拟：⑴餐饮⑵文化⑶生活⑷服务4个分类中，是我们对业态模拟的骨架。数量比例有轻有重。我们认为这条街上的餐饮相对是可以多一些的。不仅如此我们对各个行业内具有影响力的品牌店铺也做了考虑3241业态树种铺装雕塑⑴餐饮PAUL保罗贝香从1889年在法国开创的一个家庭小面包作坊发展到现在一个在全球拥有超过600个面包餐饮店的连锁网络，它运用超越潮流的配方向顾客提供乡村风味的特色面包、糕点、甜点和定制三明治等。保罗贝香的门店风格独特，无论是材质、色调和家具都完全贴合面包作坊的氛围。黑色的外墙设计，古朴而醒目，也成为其品质的象征。在这种温暖的家庭氛围中，“优雅农家风”轻柔流淌，传统生活方式穿越时空，暗香浮动。保罗贝香向你讲述它背后117年的历史。⑴餐饮星巴克是北美首屈一指的特色咖啡烘焙商和零售商，其7000多家风格独特的咖啡连锁店遍及北美、欧洲和环太平洋地区。无论是原料咖啡豆的采购、烘焙、酿制还是新鲜度方面，星巴克遵循的都是本行业中最高的标准，以保证顾客在星巴克喝到的每一杯咖啡都是“最完美的”。星巴克在中国的发展一直以一种稳健的步调前进着。⑴餐饮生活已经越来越精致和模式化，然而在Kommune公社喝咖啡，你却可以稍微有一些自己的创意和选择，那种回到街道回到记忆中去的感觉，简单的小黑板上手写体的每日推荐，Kommune绝大部分的座位周围是衫旗帜等知名的本土设计创意品牌小店。铝质桌椅，以及大树周围一圈坐垫，都让人觉得筒单以及随意，这也正好暗合K0MMUNE公社露天咖啡⑴餐饮小新的店（私房菜）每一个还在怀念过去的人，都会情不自禁地被“小新的店”吸引：80年代早期风格的桌椅、沙发将室内分隔为六七个独立的小空间。茶几上用清水养了金鱼和绿色植物。厨房小而敞开，与吧台合二为一。咖啡与食物的香气由此暖暖地飘散开去。小新最拿手的是制作芝士蛋糕、T拉米素和水果披萨。不过，现在要品尝到小新的手艺可不太容易了。因为点心制作起来需要耗费3-4个小时，同时也为了保证新鲜，所以芝士蛋糕和T拉米素每日只做8份，水果披萨则限量10份。⑴餐饮祖母的餐厅立足于成都西餐业，致力于将西方生活饮食文化引入到中国大众的生活中并加以传承和发展。经过近9年发展现已形成专业化、规模化、品牌化的经营模式；风格也由最早期单纯的“祖母”式美国家常菜，融合并包括了继美国菜后的带有传统西方美食特色的意式及地中海风格的菜肴，从而丰富了西餐的内涵。目前，“祖母的厨房”在创始地成都已经成功开设了6家不同装修风格及菜肴特色的店，成为国内外客人非常喜爱的就餐聚会地。⑴餐饮DQ冰淇淋“世界销量第一的冰淇淋品牌”。IDQ(InternationalDairyQueen®，简称IDQ)已经是DQ®软冰淇淋、OJ®鲜果露、KarmelCorn®咔咔妙玉米花等知名品牌的母公司，在包括美国、加拿大、中国在内的22个国家拥有6000多家分店，为全球消费者提供DQ®冰淇淋和各种美味的休闲食品，是全球连锁餐饮业巨头之一，更是世界上最大的软冰淇淋销售商。⑴餐饮PAPAJOHN’S1998年，PapaJohn's(棒!约翰)在墨西哥开设第一家国外分店，随后分别在英国、希腊、加拿大、韩国等国家开设了连锁餐厅。从此，PapaJohn's(棒!约翰)不断把美味的比萨和专