休闲产业地产规划和策划经典案例

P.1承德项目总体策划方案王志纲工作室2011年3月序言欲策划本案必须把握休闲时代的发展机遇，站在打造世界休闲旅游目的地的高度来思考。欲定位本项目，必须把握承德的过去、现在与未来，挖掘承德历史价值、休闲价值与城市价值，承德在历史上曾占有自己的一席之地，走到今天，承德如何再现昔日辉煌呢？这也许就是项目发展突破之路！P.2P.3中国帝王避暑度假地——清朝皇帝休闲和处理政务的地方1703年，燕山丛中，紫塞城外，滦河中段，出现了一座闻名遐迩的名庄：承德避暑山庄。这是清代皇帝避暑和处理政务的场所，皇帝在这里批阅奏章，组织围猎，考录官吏，接见宗教领袖、外国使节等。此时，北京是全国的政治中心，而这里俨然已成为北京城外的第二个政治中心。P.4美国总统休闲度假地——这是美国总统度假、处理政务、接见外宾的地方1938年，在美国出现了一个叫“戴维营”的地方，这是美国总统的专用休假避暑山庄。美国总统在这里会晤过丘吉尔、赫鲁晓夫等世界各国元首政要，二战期间的很多影响世界格局的重大决策都是在这里传达出去的，这也使得戴维营由美国总统度假休闲的“后花园”走向了政治外交的最前沿。P.5国际首脑休闲度假地——面向21世纪高端度假、政商交流、接待贵宾的地方今天，在北纬40度的承德，一座传承历史上的皇家血统，承载美国戴维营的时代功能，盛载葡萄酒庄园浪漫与休闲气质的高端首脑避暑度假和高级政商休闲交流平台即将诞生！P.6第一部分大势把握一、皇家时代下的承德价值二、世界城市下的承德机遇三、休闲时代下的承德战略P.7一、皇家时代下的承德价值承德因山庄而建，因山庄而闻名天下。历史上的承德曾经辉煌一时，备受世人关注。承德的历史价值不仅在于避暑山庄和外八庙等景观，更多的是皇家休闲避暑文化带来的潜移默化的影响力，其主要有三重价值。P.8历史承德价值一：皇家休闲避暑夏宫皇帝选择在承德修建避暑山庄首要原因在于承德绝版的生态环境优势：山清水秀、生态优美、气候适宜、资源丰富。–营建避暑山庄起源于康熙的一次皇家游猎，康熙到武烈河谷后，感叹道：“万几少暇出丹阙，乐水乐山好难歇。避暑漠北土脉肥，访向村老寻石碣。草木茂，绝蚊蝎，泉水佳，人少疾”。于是决心在承德修建避暑山庄。P.9历史承德价值二：京北休闲政务中心皇帝选择在承德建避暑山庄的第二个原因在于承德的战略区位价值：与北京山水相连，地缘相通，人缘相通，可俯视关内，南制天下，北控蒙古，东通辽沈，具有重要的战略意义。–另外，承德处于北巡路线的中间地带，离北京并不遥远，各省督抚大臣的奏折朝发夕至，可以快速送抵。所以，这里成为北京城外的第二个休闲政治中心，很多重大的国事、接待外宾就在这里进行。P.10历史承德价值三：繁荣商业集市旺地清代皇帝每年都会进驻避暑山庄，为了更好的迎合皇帝之需求，各蒙古王公，朝廷大臣及一些文人墨客都争相在热河建设府邸。承德也是通外漠北和东北的重要门户，承德工商业随之快速发展，市井行人杂沓，车马喧嚣，酒楼茶铺鳞次栉比。P.11小结思路决定出路，城市价值决定项目价值。–承德最大价值就是皇家休闲地和政务处理地。如何延续皇家文脉、承载历史功能并注入新时代元素将是本案重要发展思路，这样不仅能让项目拥有了有据可依的文化根基，而且还能有效避免项目同质化，让项目具备差异化和个性化。二、世界城市下的承德机遇2010年，北京正式提出建设世界城市的战略目标，这意味北京必然会集聚大量全球跨国公司总部和金融机构，吸引全球科技研发企业和国际高端人才，这为承德建设国际旅游城市提供巨大的潜力市场。–根据河北《环京津休闲旅游产业带发展规划》，提出打造四大休闲城市，包括滨海度假城市秦皇岛、商务休闲城市廊坊、文化休闲城市保定，皇家度假城市承德。P.12链接：承德建设国际旅游城市“十二五”期间，承德市提出：“以加快旅游业转型升级为主线，以建设国际旅游城市为总目标，推进观光游向休闲游、一季游向四季游、景点型向产品型、事业型向产业型、旅游城市向城市旅游转变，实现由旅游资源大市向旅游经济强市跨越，着力打造皇家文化和生态休闲国际旅游目的地”。P.13战略重点：“一核、两带、四大增长极”：一核——国际旅游城市核心区。包括双桥区、双滦区、营子区、高新区及承德县。两带——即沿首都经济带和沿辽蒙经济带。四大增长极——国际休闲旅游基地、国家钒钛资源利用产业基地、首都绿色有机农产品生产加工基地、京北清洁能源基地。第一，北京是国家首都，集中了大量的跨国公司总部、国内大型企业总部、中央在京单位、全国性机构和各地驻京的办事机构、以及驻华使馆、外国商社等。–拥有200多家跨国企业总部，300多家国际办事机构、400多家跨国研究机构、3000多家驻京办事处，集中了全国1/4的央企总部，在国资委管理的136家大型企业集团中，有104家企业总部设在北京。第二，北京是中国高端人才和高收入人群最密集的城市，也是外国人居住最多的城市。–北京拥有的两院院士人数占全国院士总数的36%，海外归来的留学生60%选择北京；据《2010胡润财富报告》介绍，北京富人数量位全国居首，其中15.1万个千万富豪和9400个亿万富豪。第三，根据国际机构的调查结果，在全球世界城市的排位中，北京在许多指标上已经进入了世界的前列。–从高级生产性服务业的发展来看，北京已经进入世界城市的第一级，与巴黎、东京等老牌世界城市并驾齐驱。–全球城市竞争力排行榜显示：纽约排在第一位，是世界上最具竞争力的城市，伦敦位居第2位，第3至第8分别是巴黎、东京、洛杉矶、布鲁塞尔、新加坡和柏林，北京位列第9，上海第19。在北京世界城市崛起过程中，承德有什么样的机会？对世界城市的研究中发现：–在一个世界城市崛起过程中，为了满足城市高端人才和高收入人群的需要，在其周边会形成一些高尔夫球场、健康疗养、文化表演、娱乐购物为特色的高端文化休闲区。随着这些休闲设施的不断丰富、完善和成熟，逐渐形成以国际会议、交际、交流和办公等高端商务活动为特征的休闲商务集聚区。【案例】纽约的大西洋城纽约是美国东海岸上的璀璨明珠，是世界城市全球最令激动人心的城市，也是领导全球金融、贸易、文化等领域潮流的世界城市。虽然在城内拥有百老汇高端国际休闲娱乐街区，但还成就了距离2小时车程大西洋城。在纽约形成世界城市的过程中，据其2个小时车程的诞生了一个以文化休闲为特色的大西洋城。到上个世纪20年代开始，这里成为纽约及附近地区上流社会的休闲度假胜地。大西洋城拥有40多座酒店，除了满足休闲度假外，还举办各种各样的国际会议，举办各种各样的文化演出活动，许多娱乐界有名的人物都在这里演出；每年吸引人数超过2500万人次，世界级文化休闲度假的目的地城市。小结：承德作为一座国家级历史文化城市，自然旅游资源和人文旅游资源禀赋极高，是我国最重要的文化旅游目的地，对国内外观光游客有着极大吸引力。但是，在面向国际中高端商务生态休闲和文化休闲度假的发展上近乎于空白，如果能够抓住北京打造世界城市的发展机遇，按照国际一流的休闲度假区进行规划和建设，就完全能够成为中国世界级的休闲度假区。三、休闲时代下的承德战略21世纪，全球正逐步将进入休闲时代。承德构建国际旅游城市定位逐步清晰，原有以“避暑山庄”为承德代名词的观光旅游格局已无法支撑承德新时期的发展需求。我们只有把握承德未来城市发展格局，才能给项目准确定位，让本案成为承德打造国际旅游城市的重要引擎。P.221、三足鼎立的承德P.23高教商圈大石庙RBD闫营子CBD现代时尚的承德高端休闲度假的承德？历史皇家度假的承德P.24（1）历史皇家承德–以“承德避暑山庄和外八庙”为核心的老城区，这是承德的文化发源地。该区域以老城为主，在国际旅游城市构建上以风貌保护为主，发展空间有限。P.25（2）现代时尚承德–以两河（滦河、武烈河）交汇口的三角洲地带所构成的承德新城区，主要包括高教商圈（高铁站周边）、东区大石庙RBD、闫营子区域（CBD）三个功能片区。–目前已经成形的片区是高教商圈，大学城、奥体中心以及一些高端居住区已经出具规模，未来随着高铁站的开通,该区域将成为承德新城中心区。西区0.5km2（总部经济、商务办公、文化创意产业）东区RBD0.53km2（餐饮、娱乐、商业、旅游服务等商务休闲产业）闫营子CBD2.2km2(以会展中心为主,打造金融、商务中心)南区3.59km2（服务业重点区域，教育、商贸、高铁商圈建设）（3）高端休闲承德？代表承德国际旅游城市形象的区域在哪里？–承德要打造国际旅游城市必须要有相应的高端休闲设施配套来支撑，单凭承德老城观光和承德新城无法支撑起这个定位。–这赋予了本案一个时代和城市机遇。项目所在区域是承德打造国际休闲度假城市的核心区域，它与皇家度假承德、现代时尚承德形成三足鼎立格局，共同来支撑承德国际旅游城市的定位。P.262、聚焦项目优势（1）地处北纬40度葡萄黄金纬线–本案地处北纬40度，在这条神奇的纬度线两侧，波尔多、勃艮第、香槟、纳帕谷等诸多世界顶级葡萄酒区都不约而同得到上天的恩赐。此纬度日照长、昼夜温差大、降雨量少，明媚的阳光尤适合酿酒葡萄生长和成熟。P.27P.28北纬40度葡萄黄金纬线加州纳帕谷法国波尔多意大利托斯卡纳承德P.29（2）地势天成：得天独厚的地形结构–项目基地为山环水抱的狭长山谷，山水兼备，地形丰富多样，并拥有丹霞地貌。谷内东西有平缓的山地，中心地带为开阔平坦肥沃的平原带，滦河如玉带般从腹地穿过。溪流、山谷、平原丰富地形有利于各类山水景观、山地运动的营造。（3）皇家文化氛围浓厚–我国现存最大的皇家园林—避暑山庄、雄伟壮观的寺庙群—外八庙、长城精粹—金山岭长城、清代皇家猎苑—木兰围场。承德政府也正在大力整治环境，打造皇家文化“旅游走廊”，塑造城市皇家文化品牌与氛围。作为国际旅游城市重要引擎和高端度假项目，新时代的皇家文化体验是本案的重要构建元素。（4）大交通便利–随着北京至承德城际铁路（京沈客运专线）、旅游支线机场、“一环八射”高速公路等一批重大基础设施的建设实施，承德将进入北京1小时、天津2小时交通圈，成为密联京津、承北接南的咽喉要地和交通枢纽。P.30围场县丰宁县隆化县平泉县滦平县承德县宽城县兴隆县营子区双滦区陈栅子大栅子大石庙双峰寺单塔子东营大庙东营子大滩李家营红旗风山土城七家两家六沟许杖子京沈客运专线赤峰市承秦高速承唐高速承平高速京承高速承张高速承锡高速承赤高速承德交通优势承朝高速承德市一环机场支线P.31第二部分总体定位一、发展理念二、战略定位三、形象定位四、市场定位五、功能定位一、发展理念理念一：中西合璧，古今融合–本案打造的不是一个仿古度假区，也不是一个完全异域风情区，而是一个中西合璧、古今融合的国际综合度假区。这里既有西方的浪漫典型，也有东方的皇家风范；既有西方的风情建筑，也有东方的奢华园林，这里是一个东西文化交融地，一个古今文化的体验地。P.32理念二：政商交流为魂，生态庄园为形–我们将进一步传承承德历史上的皇家休闲政治中心功能，将其打造成21世纪的高端政商交流平台，这是项目之魂；–项目所处区域有一定生态基础，通过大片生态种植和休闲庄园的开发，营造的是生机勃勃、绿意盎然的休闲度假氛围。P.33理念三：规模化、主题化、高端化–规模化：规模化开发是本案的重要发展理念，通过大片的生态葡萄庄园、高尔夫球场、山地运动公园等大型配套提升项目和区域价值。–主题化：以皇家休闲和葡萄酒体验为大主题，项目内在的酒店、酒庄、居住、小镇等设施都要有个性突出的主题。–高端化：瞄准高端人群，打造高端产品，奠定项目高度，以高带低，方能从同类竞争中脱颖而出。P.34二、战略定位大北京首脑级政商休闲地P.35战略内涵：大北京：–以大北京为核心市场，辐射中国乃至全球，未来将成为全球人来到北京的首选政商休闲度假地。首脑级：–界定的目标人群以首脑级为主，带动中高端人群，重点面向为企业首脑、政府首脑、行业首脑等。政商交流：–以休闲度假为基础，政务、商务交流为主导功能，通过政商交流形成大北京的一个高端国际领袖交流圈层。P.36P.37三、形象定位京北戴维营生态休闲谷京北戴维营：全