房地产业融资策略与纳税筹划实操(上)

房地产企业融资策略与纳税筹划实操(上)主讲:教授2010年3月27日目录一、当前房地产企业融资现状与问题二、房地产企业融资思路与要点三、房地产企业融资策划与融资策略四、房地产企业债权融资实操与运作五、房地产企业股权融资实操与运作六、房地产企业资本融资实操与运作七、房地产企业衍生融资实操与运作八、房地产企业上市融资策略及案例九、房地产企业融资操作流程及技巧十、未来房地产企业资金运作模式的展望一、当前房地产企业融资现状与问题1、房地产企业资金现状与经营风险问题房地产=土地+资金房地产的核心竞争力:一是土地，二是资金。有了土地就可以融更多的资金，有了资金就可以得到更多的土地，最终是要先有钱，这是房地产融资的基本模式房地产企业自有资金与银行贷款比例：30:70或20:80一、当前房地产企业融资现状与问题2、房地产企业融资现状与融资渠道问题内地房地产公司融资渠道少，直接融资更困难增资扩股，内地很多房地产开发企业并不认可这个办法国际上通行的办法包括银行、证券、保险和信托一、当前房地产企业融资现状与问题3、货币政策对房地产行业影响现状与企业运营成本问题房价快速上升，房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，当从紧货币政策不为地方政府用行政方式化解时，整个房地产市场的预期会发生根本转变，这是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在今年中央经济工作会议定调比较灵活，明年是否一直适度宽松仍无法定论。决议提到的“金融手段”以及“差别化信贷政策”或意味着明年的按揭贷款政策收紧，其中一套房贷款收紧可能性不大，二套房贷款收紧可能性很大，这样可以较有效的抑制投机性购房明年货币政策的走势对于房地产行业的发展将起着至关重要的作用。房地产公司“短债长投”的深层次矛盾并没有发生改变一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡2008年12月，“国九条”和“金融30条”都明确指出，要“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。REITs(房地产投资信托基金)是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡中国房地产要走组合创新的融资模式在这个模式里，在未来5-10年，银行仍然是地产融资的一个主渠道，这是由中国的特殊金融环境所决定的。房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡国际房地产金融制度模式比较分析模式类型证券融资类社会福利基金类储蓄融资类财政融资类典型国家美国新加坡德国/法国日本主要特点开放的住房信贷市场，成熟的抵押贷款证券，融资工具多样化，政府干预住房信贷市场强制储蓄的社会福利基金，社会福利基金金融化经营，与住房信贷相结合专业化住房储蓄机构，融资体系封闭运行，政府实施奖励政策，房地产金融工具多样化官方金融机构为主，实行住房储蓄制度，财政投资性贷款是主要来源房地产金融市场完备型市场、初级抵押市场、二级抵押市场、房地产抵押保险市场银行贷款是政府支持住房发展的主要资金来源，借贷条件十分优惠，以基金为后盾型封闭运行的住房储蓄融资体系独立于资本市场之外，不受资本市场及其利率波动影响财政投资性贷款是住房信贷资金的主要来源一、当前房地产企业融资现状与问题4、房地产企业融资模式创新势在必行，创新速度决定企业存亡国际房地产金融制度模式比较分析上市融资、股权融资、信托计划等直接融资，这些在国外很成熟的融资渠道，推动中国房地产行业的可持续发展，规避金融风险。总结以上分析，可以得出如下特点:1、完善的房地产金融组织体系，政策性和经营性房地产金融有机结合2、金融产品不断创新，房地产融资的金融工具体系发展健全3、齐备的房地产金融配套体系建设二、房地产企业融资思路与要点1、房地产企业资金来源构成二、房地产企业融资思路与要点2、房地产企业融资的特点主要特点：融资方式单一引发的后果：1．增加了银行的风险与压力2．造成房地产中小企业融资困难3．对政府产生了很大压力4．增加了企业的负债率二、房地产企业融资思路与要点2、房地产企业融资的特点融资方式发展阶段股权融资债务融资政府资金投资基金海外资金企业资金个人资金海外资金企业资金个人资金银行资金种子阶段√√√√创业阶段√√√√√成长阶段√√√√发展阶段√√√√√√√√二、房地产企业融资思路与要点3、房地产企业融资的资金成本加强财务杠杆的应用，合理筹集资金加息带来的成本对房地产企业来说不算什么，完全能够消化掉地价上升、节能技术标准上升、管理成本上升、税收费用上升，远远超过了加息成本对于房地产行业来说，利润回报率高，微小的成本上涨相对于利润提高来说微乎其微二、房地产企业融资思路与要点4、融资的风险控制2009年万科的预收账款为约317亿元，年末现金余额220亿元。保利的预收账款为298亿元，年末现金余额152亿元。如果取消预售制度，2009年万科的资金缺口将达97亿元(317-220=97)，而保利的资金缺口则将达146亿元(298-152=146)。资产负债率速动比率现金负债率二、房地产企业融资思路与要点5、房地产企业融资的环节过程解析按融资过程中资金来源方向的不同，企业融资分为内源性融资和外源性融资。内源性融资是指企业通过内部积累筹集资金。外源性融资是指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体或个人筹集资金。三、房地产企业融资策划与融资策略1、如何提高企业融资策划的能力融资策划是一个系统工程，包括营销、管理、经营、税务、公关、征信、品牌等，要全面系统地盘点企业的资源，充分结合金融环境、市场环境，综合策划融资方案做好房地产企业融资战略调整房地产企业发展模式提高房地产企业多元化融资能力打造专业的融资队伍。三、房地产企业融资策划与融资策略2、房地产企业融资策划的核心内容债权融资股权融资合作开发房地产信托其它三、房地产企业融资策划与融资策略3、债权融资的风险防范策略债权融资是最合算的融资方法第一，通过正常渠道的负债融资，资金成本比较低第二，通过银行贷款来募集资金，可以节省所得税在未来的市场环境下，各家银行会面临越来越激烈的市场竞争，利润空间会越来越小，银行也存在信贷营销的压力。对房地产公司来说，如果在资信体系的建设和企业信誉度方面较好，银行贷款仍可成为融资的主要来源但过多的负债可能会导致财务风险三、房地产企业融资策划与融资策略4、股权融资的盈利模式策略股权融资，一是上市，还有是私募股权。资金来源非常稳定，获得的资金没有偿还的压力。但是获得的资金成本要高于银行贷款的利率。私募股权要求的回报是20%-30%，而银行所要的回报是6%-7%，资金成本不能减税。合作开发融资寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作；可以长期合作，也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作，也可是松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。三、房地产企业融资策划与融资策略5、资本融资的发展模式策略目前中国的金融业资产总共是46万亿元，其中商业银行资产40多万亿元，信托、保险、证券所有的非银行金融机构（包括租赁公司、财务公司）金融资产加起来才5万多亿元，仅为商业银行的1/10在美国这种信托业非常发达的国家，一家大的信托公司管理的信托资产超过商业银行目前银行仍是中国房企融资的主要来源，处于一个高度垄断的地位，信托想成为中国地产金融创新的主线，还有相当长一段距离。美国的北方信托投资公司管理着2.6万亿美元的信托财产，相当于中国两年的GDP总量，比中国四家商业银行加起来还大。国外的信托投资公司管理的信托资产跟商业银行是并驾齐驱的案例：A房地产开发公司有政府高层关系，银行资信良好，当地政府拟将15万平方的新城区开发项目交由该公司负责，但必须付清土地款，全部付清地价款为12000万元，A公司自有资金只有4000万元，预期市场销售情况良好。结合该项目的实际情况分析：1、银行贷款只能解决少量资金；2、A公司不具备“四证”，也不具备国家规定的35%的自筹资金，所以项目贷款根本行不通；3、化整为零的方式，这种情况也行不通、因为前提条件是要交齐地款。用于其它项目可以；4、预售，除非是已找到大客户，或合资建房，否则也行不通；5、外资银行，只要评估过关，可以采用，但希望不大；6、民间融资或内部融资细节多，承担的义务也多，也不好使用；7、租赁，除非能找到一个大型租赁公司。分期还款，而当时该省没有这样大的机构，担保渠道也是如此；8、合作这种方式本是一种很好的方式，A公司不想肥水流入外人田；为该项目策划“进账单账户监管融资”融资策略，制定了最优化的融资方案，A公司顺利融资成功。三、房地产企业融资策划与融资策略案例：H局原办公大楼拟转让，该大楼有一幢主楼高12层，每层1475平方米，两幢附楼分别为6层和5层，每层面积均为300平方米，合计总建筑面积21,000平方米，办公楼大院还有空地约8,000平方米，其中2,000平方米可建20层写字楼。该楼拟转让价为1.2亿元，广州C投资公司意欲收购，但自有资金仅有6,000万元。1、C公司想通过银行或担保解决资金问题，该项目属于跨地投资，缺少人脉资源支持，也不符合贷款担保条件，银行贷款行不通；2、租赁，只能解决少部分资金；而在当地找不到合适的大企业，企业互保也行不通。该项目融资策划方案：通过销售来解决6000万资金问题。1、C公司通过交保证金，加上帐户监管，以及售楼资金分帐等方式使H局能够控制交易过程的风险，打消H局对风险的顾虑，取得预售的意向，及通过原有主楼的销售来解决资金问题。2、把该项目策划成当地的高档电脑城，化整为零以15平方米作为一个标准摊位出售。3、通过资产置换及返租的方式导入深圳S建筑装饰公司垫资1.3亿资金装修。三、房地产企业融资策划与融资策略四、房地产企业债权融资实操与运作1、银行信贷融资房地产企业银行信贷融资在国内主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款银行贷款是房地产开发商的主要融资渠道。便捷，成本相对较低，财务杠杆作用是优点，其还债压力大等缺点可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避银行要求开发企业提供贷款担保，开发企业可将建设项目向银行抵押，也可将开发项目的土地使用权，或土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减四、房地产企业债权融资实操与运作2、工程垫付融资目前，它的确是非常重要的一条融资途径，由于巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用，垫资实际上起到了为开发企业融资的作用。四、房地产企业债权融资实操与运作3、预售融资在商品房预售阶段的按揭贷款，对开发企业项目的完工有着非常重要的作用，特别是对自有资金不足的开发企业2009年万科的预收账款为约317亿元，年末现金余额220亿元。保利的预收账款为298亿元，年末现金余额152亿元。如果取消预售制度，2009年万科的资金缺口将达97亿元，而保利的资金缺口则将达146亿元。如果保利通过其他渠道弥补资金缺口，直接后果就是融资成本增加。按其2009年签约面积527万平米，均价8237元/平米，资金成本8%计算。即使仅达到现金平衡，保利成本将增加11.7亿元，每平米成本增加约2.7%。如果保利无法及时弥补取消预售导致的资金缺口，则有可能因资金链断裂而破产。即使万科和保利这样的领先