房地产评价策略

房地产开发项目评估第一节房地产开发项目投资与成本费用估算一、房地产项目总投资（一）房地产项目总投资的构成房地产项目总投资是指在开发期内（开发期是指从房地产项目研究到开发建设完成，开始出售或出租产品的期间）投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金。主要包括开发建设投资和经营资金。房地产项目总投资：开发建设投资和经营资金开发建设投资：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用.1、开发建设投资是指在开发期内为完成房地产产品开发建设所投入的各项费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。2、经营资金是指用于房地产开发企业日常经营的周转资金。（二）房地产项目开发建设投资的估算1、土地费用估算。房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。（1）土地征用拆近费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。1）农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。2）城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；临时搬迁安置费；周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费；拆迁管理费和拆迁服务费等。（2）土地出让地价款。是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。例如：以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。近些年，还采取公开招标投标方式确定。（3、）土地转让费。是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。（4）土地租用费。是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。（5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。2、前期工程费。房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出。（1）项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按占项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。（1）项目水文、地质勘测所需费用支出根据所需工作量估算。（2）土地开发中，三通一平（通水、通电、通路、土地平整）工程费用根据实际工作量估算。3、基础设施建设费。基础设施建设是指建筑物#米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。4、建筑安装工程费。是指建造房屋建筑物、构筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可获得性和费用情况而定。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。5、公共配套设施建设费。是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。6、开发间接费用。是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。7、管理费用。是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待赞、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。8、财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。9、销售费用。是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费用等。10、其他费用。主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量临督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。11、开发期税费。房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。在一些大中型城市，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。12、不可预见费。房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。（三）房地产项目投资形成的资产与产品成本开发建设投资在开发建设过程中，形成可供出售、出租用途的开发产品和自营自用的固定资产及其他资产。应注意开发建设投资的开发产品其成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。开发建设投资=开发产品成本+开发企业资产开发企业资产=固定资产+无形资产+递延资产房地产项目投资的资产形成房地产项目开发完成后，可能形成一定比例的开发企业资产。主要包括固定资产、无形资产和递延资产。1、固定资产包括房地产开发企业的办公用房、开发企业的机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。2、无形资产主要包括土地使用权等。3、递延资产主要包括房地产开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。二、房地产项目的成本费用1、开发产品成本，是指房地产项目产品形成时，按照国家有关财务及会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。2、经营成本，是指房地产产品销售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度的要求结转的成本。主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、商品房销售成本、出租房经营成本。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租房经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。3、运营费用，是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：管理费用、销售费用等。4、维修费用，是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费等。房地产项目的成本构成，从全国各地来看基本上是一致的，但是收费标准有差异，而且做法也不完全相同。房地产项目成本主要包括：土地开发费、房屋开发费和各种配套及税费等三大类，各类成本的具体内容和收费标准不一，以北京市和西安市普通住宅为例分述如下：（一）北京市1997年的房地产项目产品成本：1、1类土地开发费。（1）征地补偿费包括：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、乡镇人员安置费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费和私人财产补偿费。（2）拆迁安置费包含：私房的收购或补偿费、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户房屋原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。（3、）七通一平费。（4、）勘察设计费。（5）拆迁征地管理费。（6）土地出让金。2、2类房屋开发费。（1）房屋建安工程：按现行预算价格约700-2000元/平方米计。（2）附属工程：煤气调压站3平方米/千人；锅炉房100-130平方米/千人；变电站5-10平方米/千人；开闭所6平方米/千人；路灯配电室2平方米/千人；高压水泵房6平方米/千人；电话交接站12平方米/千人。（3）室外工程。开发区红线内外的上水、雨水、污水、电力、电信、热力、煤气、天然气、围墙、人防出入口等工程。3、3类各种配套及税费。（1）公共建筑配套工程、开发区内配套建设的各种公共福利设施。按政府现行规定，下列设施均可计入开发成本：幼儿园152平方米/千人；文化活动站25平方米/千人；中、小学730平方米/千人；卫生站17平方米/千人；门诊部56平方米/千人；粮站70平方米/千人；副食店180平方米/千人；蔬菜店70平方米/千人；书店20平方米/千人；小饭铺60平方米/千人；浴池26平方米/千人；街道办事处20平方米/千人；居委会17平方米/千人；派出所20平方米/千人；粮油办公室2平方米/千人；工商税务所3平方米/千人；房管所40平方米/千人；市政管理用房16平方米/千人。以上各项数据均按京政发［1985］149号文的规定所作。（1）环卫绿化工程：绿化费按开发区总建筑面积每平方米8元计算缴纳。开发区内绿化地按实际工程造价计算。公厕按每千人6平方米计算。（2）四源费。自来水12元,建筑平方米；污水10元,建筑平方米；煤气或天然气29元,建筑平方米；热力30元,建筑平方米。（3）大市政100元/平方米。（4）两税一费。两税即营业税和城市建设维护税，一费即教育费附加。（5）限制粘土砖使用保证金。工业性建筑6元/平方米，民用建筑9元/平方米。竣工后，若只外墙未使用返还40%；只内墙未使用者返还50%；内外墙均未使用粘土砖可退回90%。（6）管理费：一般按合同中规定的（土地开发费)房屋开发费)公建配套工程）乘以一个百分数计算收取。（二）西安市1997年的房地产项目产品成本：1、1类土地开发费。除拆迁安置费外，还需缴纳下列费用：（1）征地费10000元/亩国有土地调拨费。（2）征地手续费1000元/次。（3）土地使用费1.5-5元/平方米。一类地区5元/平方米；二类地区4元/平方米；三类地区2-3元/平方米；城外1.5-2元/平方米。（4）土地使用税同土地使用费。（5）城市开发费30000元/亩。（6）莱田开发费10000元/亩。（7）耕地占用费10000元#亩。（8）征地办证费1元/平方米。（9）设计费2.1-2.4元/平方米。（10）地质勘探费0.75%元/平方米。（11）规划费1000元/公顷。（12）规划管理费设计建筑面积*2.3*0.003。（13）占道费0.5元/平方米。（14）三通一平费。其中：施工用水用电工程费0.6元/平方米。（15）路面开挖费。沥青路面74元/平方米；砖路面60元/平方米。（16）房产过