房地产建筑业营改增”应对策略及风险防范

房地产建筑业“营改增”应对策略及风险防范第一部分、营改增最新政策解读财政部、国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知财税〔2016〕32号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：国务院提交十二届全国人大四次会议审议的《政府工作报告》提出，全面实施营业税改征增值税（以下简称营改增），从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。为确保税制转换平稳顺利，改革目标如期实现，各级财税部门要按照职责分工，立即开展前期准备工作。住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知建办标〔2016〕4号增值税改革是对宏观经济有重大影响的政策。2015年，房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%（6104亿元），建筑业营业税收入占比为26.6%（5136亿元），金融业营业税收入占比为23.6%（4561亿元）。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。在全世界160多个实施增值税或相似税种的国家中，中国将成为增值税税基范围最广的国家。与国际通行增值税税制相比，我国增值税体系将独树一帜，就金融业而言，增值税将适用于所有金融服务（包括利息收入）；而在房地产业，增值税不仅将适用于B2B（企业对企业）或B2C（企业对个人）的交易，同时也将适用于C2C（个人对个人）的交易，这些处理方式在其他增值税国家均不存在先例。四川省国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的公告四川省国家税务局公告2016年第1号三、征收机关营业税改征的增值税，由试点纳税人的主管国税机关负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，由主管国税机关暂委托对应的地税机关代为征收。四、试点纳税人应配合开展的工作（一）确认涉税基础信息。2016年4月28日前，主管国税机关将按照要求，对试点纳税人征管基础信息开展调查确认，补充采集相关信息，请试点纳税人予以支持和配合。（二）办理营改增涉税事项。试点纳税人应在2016年4月28日前到主管国税机关及时办理税务登记、税种核定、一般纳税人登记、发票种类核定、税控专用设备和系统申请、发票领用、税收优惠备案、出口退免税登记、网上申报、财税库银电子缴税、个体定额核定等涉税事项。六、本公告自2016年3月28日起实施。政策细则解读2016年3月24日，中国财政部和国家税务总局联合发布了财税【2016】36号文（“36号文”），公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自2016年5月1日起生效。1、纳税人在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税纳税人。年应税销售额超过500万元（含）的为一般纳税人（其他个人除外），未超过的为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。2、销售额的确定纳税人的营业额为纳税人提供建筑服务收取的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第九条规定的政府性基金或者行政事业性收费；（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。预售房地产项目征管一览表纳税人类型不动产性质计税方法纳税申报税务机关计算依据预征率一般纳税人老项目简易计税主管国税机关预收款÷（1+5%）3%一般计税预收款÷（1+11%）新项目预收款÷（1+11%）小规模纳税人老项目新项目预收款÷（1+5%）纳税人类型不动产性质计税方法纳税申报税务机关征收率应纳税额一般纳税人老项目简易计税主管国税机关5%全额缴税，抵减预缴税款一般计税11%差额缴税，抵减预缴税款新项目11%差额缴税，抵减预缴税款小规模纳税人老项目新项目5%全额缴税，抵减预缴税款2、征税范围a、税目分类根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，增值税应税行为被分为三个大类：销售服务、销售无形资产、销售不动产其中，销售无形资产和不动产是这次新增的两个大类。每个大类会再作细分，例如销售服务细分为七个类别：交通运输服务邮政服务电信服务建筑服务金融服务现代服务生活服务其中，建筑服务、金融服务和生活服务是这次新增的分类。1．销售不动产税——税率11%【投资、入股、捐赠】销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。营改增后，财税【2002】191号“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”的规定不再延续执行，对将不动产投资入股换取股权行为，按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。2．租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。其中提供有形动产租赁服务，税率为17%，提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。〔1〕融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承担人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。批准性质发票本金——普通发票售后性回租融资租赁租金——增值税专用发票正常融资租赁增值税专用发票〔2〕经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。预缴税款及纳税地点不动产所在地主管地税机关不动产所在地主管国税机关机构所在地主管国税机关其他个人所有不动产纳税申报————除其他个人外的纳税人出租不动产不动产所在地与机构所在地在同一县（市）——无需预缴纳税申报不动产所在地与机构所在地不在同一县（市）——预缴税款纳税申报纳税地点不动产位置纳税人3．建筑服务——税率11%建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。（1）工程服务工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构造物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。（2）安装服务安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有限电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。（3）修缮服务修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。（4）装饰服务装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。（5）其他建筑服务其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。除此以外，36号文对部分原有分类也进行了调整（例如，原归入现代服务业中文化创意服务的商标和著作权转让被归入销售无形资产大类）。各税目的注释也在原有的营改增试点规定和营业税规定的基础上做了扩充——值得注意的是，新版注释对无形资产进行了更加宽泛的定义，连锁经营权、会员权、网络游戏虚拟道具、域名等资产的出售也被明确纳入增值税范畴。c．不征增值税项目36号文规定以下为不征增值税项目：1、根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于符合相关规定的用于公益事业的服务；2、存款利息；3、被保险人获得的保险赔付；4、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修基金；5、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式、将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。3、税率和征收率36号文规定了6%、11%和17%三挡税率以及零税率，具体适用如下所示。征收率一般为3%，主要适用于小规模纳税人。6%：提供增值电信服务、金融服务、现代服务和生活服务，销售土地使用权以外的无形资产；11%：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权；17%：提供有形动产租赁服务；零税率：境内单位和个人发生的特定跨境应税行为。销售服务试点行业细分行业税率交通运输陆路运输服务、水路运输服务（含期租、程租）、航空运输服务（湿租“航天运输服务”）和管道运输服务（新增）：无运输工具承运业务（以承运人身份与托运人签约）11%研发技术研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察探勘服务、“技术测试”、“技术培训、专业技术服务（新增）气象服务、地震服务、海洋服务、测绘服务、城市规划、环境与生态监测服务等专项技术服务6%信息技术软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务（依托计算机信息技术提供的审计管理、税务管理、内部数据挖掘、内部数据管理、内部数据使用）、信息系统增值服务（新增）6%文化创意设计服务（动漫设计3%）、知识产权服务、广告服务、会议展览服务、网游设计6%物流辅助航空服务（航空培训）、港口码头服务、货运客运场站服务（货物打包整理、铁路线路使用服务、加挂铁路客车服务、铁路行包专列发送服务、铁路到达和中转服务、铁路车辆编解服务、车辆挂运服务、铁路接触网服务、铁路机车牵引服务）、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、船舶代理服务（3%）、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务（快递）（3%）6%租赁服务有形动产融资租赁、有形动产经营性租赁（3%）、远洋运输光租、航空运输干租17%不动产融资租赁、不动产经营租赁（新增）11%鉴证咨询认证服务、鉴证服务（翻译服务）、咨询服务（含培训）基础电信是指利用固网、移动网、卫星、互联网，提供语音通话服务的业务活动，以及出租或者出售带宽、波长等网络元素的业务活动增值电信是指利用固网、移动网、卫星、互联网、有线电视网络，提供短信和彩信服务、电子数据和信息的传输及应用服务、互联网接入服务等业务活动。卫星电视信号落地转接服务，按照增值电信服务计算缴纳增值税。6%邮政邮政普遍服务、邮政特殊服务、其他邮政服务11%销售服务行业细分行业税率建筑服务（新增）工程、安装、修缮、装饰其他建筑服务11%金融服务（新增）贷款、直接收费金融服务、保险服务（人寿、财产）、金融商品转让商务辅助服务（新增）企业管理、经纪代理、人力资源、安全保护服务其他现代服务（新增）其他现代服务6%生活服务文化体育、教育医疗、旅游娱乐、餐饮住宿、居民日常服务、其他生活服务销售无形资产、不动产行业细分行业税率销售无形资产（新增）专利技术和非专利技术商标、著作权、商誉6%（除销售土地使用权为11