房地产虚假广告

认定要点与法律责任分析房地产虚假广告主讲人：兔子君CONTENTS01理论概述虚假广告02特征、性质、法律责任房地产虚假广告03对购房合同效力的影响房地产虚假广告04处罚主体虚假广告05相关法律法规CONTENTS01理论概述虚假广告•《反不正当竞争法》第9条经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告。•《广告法》第4条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。1.1立法概况：1.2虚假广告构成要件行为人目的行为方式行为后果广告行为人是经营者行为方式是在商品或者服务上作引人误解的虚假宣传广告行为是出于市场竞争的目的行为后果会影响消费者的市场选择，并且损害其他经营者的利益1.3“虚假广告”和“虚假宣传”概念辨析概念共性差异性CONTENTS02房地产虚假广告•案例：陈凤妹诉深圳市宏发投资有限公司等商品房买卖合同案•原告陈某某Vs被告深圳投资公司•新闻媒体的报道是否构成房地产公司的宣传广告？•“公寓／住宅”与“写字楼”是否存在字面和字义上的根本区别？2.1房地产广告特征•《中华人民共和国广告法》第二条第二款规定，“本法所称广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。”•商业广告：有偿性与主观性•新闻报道：无偿性与客观真实性。•新闻报道与商业广告有本质区别，新闻报道不属于广告。2.1房地产广告特征2.2房地产样板房的性质田红与南京润昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案样板房仅是一种具体的营销手段，还是具体的权利义务的确定？《商品房销售管理办法》第三十一条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”。交付房屋与样板房不符，是否构成虚假宣传，主要看买卖合同中关于样板房的规定。•曾桃英、吴学喜等31户业主诉深圳市农科房地产开发有限公司商品房预售合同案•售楼宣传资料中的内容，能否视为要约？2.3房地产广告性质•《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：•“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”•广告性质为要约邀请，但广告的内容明确、具体则视为要约。2.3房地产广告性质2.4发布虚假广告的法律责任民事责任刑事责任：虚假广告罪行政责任2.4.1发布虚假广告的民事责任湖北润海房地产开发有限公司与赵炎涛等虚假广告纠纷上诉案润海房产公司发布的销售广告中是否含有虚假内容？该广告是否欺骗和误导了消费者与之签订购房合同？《广告法》第四条：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”《广告法》第三十八条：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。”•开发商在广告中明确许诺，小区有3000平方米的中心花园及门卫、停车场、商店、洗衣坊、维修部、健身房、茶坊、舞厅等多功能的服务设施。但开发商至今未能履行承诺，且因小区已全部对外出售，建造3000平方米的中心花园不可能再兑现，故认定购房人的合法权益因虚假广告而受到损害。•鉴于无法准确地鉴定出该小区公共配套设施不到位部分的价格，考虑到本案开发商虚假广告的过错，结合当地的经济发展水平，法院酌定由开发商分别按买受人的购房款总额的7％予以赔偿。•虚假广告造成买受人权益受损，开发商应赔偿，赔偿数额由法院裁量。2.4.1发布虚假广告的民事责任——案例分析2.4.2发布虚假广告的行政责任：2014年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局处罚碧xx——•碧xx公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”、“中国房地产10强”进行不真实的宣传，直接影射其企业的资质以及开发楼盘的热销程度，误导公众，扰乱了市场竞争秩序，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定，属虚假宣传；•在广告宣传中使用“中国驰名商标”字样，违反了《中华人民共和国商标法》关于“生产、经营者不得将‘驰名商标’字样用于商品、商品包装或者容器上，或者用于广告宣传、展览以及其他商业活动中”的规定，属将“驰名商标”字样用于广告宣传的行为；2.4.2发布虚假广告的行政责任——行政处罚书——•在宣传中使用“10分钟便捷生活圈”广告内容违反了《房地产广告发布暂行规定》关于“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离”的规定，属未按规定发布广告的行为。•据此，责令碧xx公司消除影响并改正，合并处以13万元罚款。2.4.2发布虚假广告的行政责任——行政处罚书CONTENTS03对购房合同效力产生的影响房地产虚假广告3.房地产虚假广告对购房合同效力产生的影响案例陈龙等人与福清市融隆房地产有限公司商品房预售合同纠纷案法律依据诚实信用原则争议焦点虚假广告是否会导致买卖合同无效？可能结果合同变更、解除、撤销、无效•违反诚实信用原则有两个主要的法律后果：•合同的变更。通过变更合同的某些条款约定，达到清除因违背诚实信用原则所带来的不公平结果，主要方式有增减履行标的、变更履行方式和期限等等。•合同的撤销或解除。如果通过变更合同的方式仍不能清除因违背诚实信用原则所带来的不公平结果时，那么就可以通过撤销或解除合同的方式来最终解决。•合同无效。符合《合同法》52条规定的合同无效情形的，因虚假广告订立的合同无效。法理分析CONTENTS04的处罚主体虚假广告虚假广告的处罚主体广告主ABCD广告经营者广告发布者单位ABCD4.1案例：广元市新程实业有限公司、毛洋、梁绍泽、杨开龙虚假广告罪二审裁定法律依据：《刑法》第二百二十二条广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金4.1案例：广元市新程实业有限公司、毛洋、梁绍泽、杨开龙虚假广告罪二审裁定案例分析：新程公司和毛某、梁某某作为广告主、杨某某作为广告发布者，无视社会主义市场经济条件下商品正当的交易活动和竞争活动，为使房屋尽快销售和高价销售，虚构赛博数码公司要在所销售的房屋设立赛博数码广场的事实，向购房者进行虚假宣传，诱使购房者购房后无法实现销售房屋前所宣传的商业目的，给购房者造成了重大经济损失，出现了购房者上访等社会不良后果，影响了正常的社会秩序，造成恶劣社会影响，情节严重，其行为均构成虚假广告罪。CONTENTS05及具体法律规定相关部门法•第4条•广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。•第9条广告不得有下列情形：•（五）妨碍社会安定，损害社会公共利益；•（六）危害人身、财产安全，泄露个人隐私；•（七）妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；•……•（十一）法律、行政法规规定禁止的其他情形。5.1中华人民共和国广告法•违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。5.1中华人民共和国广告法——第55条•广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的，由工商行政管理部门没收广告费用，并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。5.1中华人民共和国广告法——第55条•第3条房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。•第4条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容:•（一）升值或者投资回报的承诺；•（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；•（三）违反国家有关价格管理的规定；•（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。5.2房地产广告发布规定•第21条违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。5.2房地产广告发布规定•第经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。•广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告。5.3中华人民共和国反不正当竞争法-第九条•经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。•广告的经营者，在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，监督检查部门应当责令停止违法行为，没收违法所得，并依法处以罚款。5.3中华人民共和国反不正当竞争法-第二十四条•第222条•广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。•第231条•单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。5.4中华人民共和国刑法–虚假广告罪•第6条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。•第7条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。•第15条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。5.5中华人民共和国合同法•第4条经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。•第20条经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。•经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。•经营者提供商品或者服务应当明码标价。•第45条消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。5.6中华人民共和国消费者权益保护法•经营者有下列情形之一，除承担相应的民事责任外，其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行；法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以