楼价策略报告

2019/9/91湘湾首府6、7栋价格策略报告2019/9/92019/9/92项目总体介绍湘湾首府—17万平米高品质社区总用地主要经济技术指标(㎡)规划总用地46671住宅面积：130794.43容积率2.9997占地面积46671建筑密度20.4%总户数1133停车位地下848个，地面70个绿地率37.78%A42019/9/93入市产品分布本次价格报告研判对象为二期一批住宅部分（6、7#的171套房源）一期住宅1、2、3、4、8栋共计417套二期一批6、7#171套二期二批9、10、11、12、13、14#501套2019/9/94二期二批产品解读户型名称户型种类所属楼栋面积(㎡)数量（套）所占比例合计占比K四房两厅7号楼137.554023.39%70.17%M三房两厅7号楼110.64023.39%L三房两厅7号楼114.974023.39%F1四房两厅6号楼141.93179.9%29.83%E1三房两厅6号楼118.51179.9%G1三房两厅6号楼119.42179.9%合计171项目二期一批户型数量占比顺序为：K=M=L＞F1＞E1＞G1二期二批主力户型为110~120㎡三房，为市场需求主导户型中三房四房小三房2019/9/95报告整体思路目标的梳理价格制定背景核心均价推导价格表形成推盘策略及出街均价2019/9/96思路导图价格制定背景核心均价推导价格表形成推盘策略及出街均价目标的梳理2019/9/97目标——在充分保证销售率的前提下实现价值最大化价格目标：低开高走，在保证销售率的前提下稳步实现价格攀升，追求项目价值最大化；速度目标：在定价合理的前提下，6、7开盘期间销售40%（68套），3个月之内完成整体70%（累计120套）的销售；回款目标：开盘当月回笼资金约2000万元；品牌目标：二期一批单位销售塑造湘湾首府良好的市场形象，为后期二批的销售及价值最大化奠定基础。2019/9/98目标下的问题1.国庆将至，竞争楼盘产品将会相继入市，潜在客户的可选择性增多在客户观望比较的形势下，如何确定二期一批单位的核心均价及入市价格，实现项目价值最大化？2.采用何种推售策略，实现二期一批开盘套数目标和稳健的销售速度？2019/9/99思路导图目标的梳理核心均价推导价格表形成推盘策略及出街均价价格制定背景宏观大势市场竞争产品分析客户分析2019/9/9102016宏观大势国家政策回顾2019/9/911政治局：或着手抑制资产泡沫7月26号，中央政治局会议罕见提出，抑制资产泡沫。这被业内认为指向房地产行业。政治局会议的态度表达了高层要给房地产降温的决心。基调一定下来，下半年的楼市不好走了。楼市迎来五大地雷证监会：再融资收紧7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。随着监管力度的加强，房企加杠杆的行为将被打压，土地市场也将有所降温。2016宏观大势国家政策回顾2019/9/912银监会：银行风控加强7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。理财新规被称为史上最严，目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。保监会：不做野蛮人7月26日下午，保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。在今年上半年全国诞生的“地王”中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。2016年宏观大势2019/9/913国家政策回顾财政部：房地产税在来的路上7月23日，财政部部长楼继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将义无反顾推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了监管层的决心。此外，各地方政府从多方面释放收紧信号。单单7月这一个月内，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地产信贷防控，深圳首套房利率普遍上调，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。2015年后的一线城市和部分二线城市暴涨，则纯粹的是货币现象——过量信用货币的流入推高了房价，房子已基本脱离居住的属性，而变成了金融投资品。慢慢的，房价由温和上涨变成恶性暴涨、由居住商品变成投资金融产品，投资必然有泡沫，房价涨幅一波更比一波高。无数的资金争先恐后涌入楼市，促进了房价的快速上涨，反过来又吸引来更多资金的进入，更进一步推动了房价的上涨，如此往复循环，房价很容易走上一条上涨的不归路，最后陷入了一个可怕的循环，无从求解。思路导图目标的梳理核心均价推导价格表形成推盘策略及出街均价价格制定背景市场竞争宏观大势产品分析客户分析2019/9/914市场竞争2016年1-7月会昌市场分析2016年1-7月份会昌房地产市场整体表现与去年同期对比量价均升，月均备案237套,其中3、6月会昌地产市场表现很旺.3月,御花园与文园裕景两批单位的开盘,6月湘江明珠、华南新城开盘使成交量有所上升。2019/9/915市场竞争2016年会昌市场分析2016年会昌县房地产市场整体成交均价为3554元/平米，1-7月份市场整体均价稳中有升，但始终维持在3500元/平米左右。结论：2016年会昌房地产市场价格比往年有所提高，其原因是政府出台了各种补贴政策以及拆迁户!2019/9/916市场竞争会昌各项目近期情况开盘时间:2015年12月份产品总数：560套累计推售：560套推出产品：三房129㎡三房132㎡备案套数：200套（截止2016年8月25日）成交率：35.7%整体均价：3500元/㎡优惠折扣：88折销售现状：目前全部推出，2栋25层，2栋29层，层差5-12层层差30，12层以上15元文园裕景2019/9/917市场竞争会昌各项目近期情况天玺湾◎开盘时间:2016年8月10日◎产品总数：套累计推售：36套◎推出产品：楼梯房◎备案套数：套（截止2016年8月25日）◎成交率：50%◎整体均价：楼梯房4000元/㎡◎优惠折扣：◎销售现状：目前推出的楼梯房8栋总共36套，目前卖了17套；2019/9/918市场竞争会昌各项目近期开盘情况湘江明珠开盘时间:2016年7月6日产品总数：150套累计推售：套推出产品：117㎡的三房142㎡的四房备案套数：套（截止2016年8月25日）成交率：50%整体均价：3600元/㎡优惠折扣：总价减2万再打85折销售现状：目前在售的15、16#，即将推出的13、14#2019/9/919市场竞争会昌各项目近期开盘情况华南新城开盘时间:2016年9月产品总数：套累计推售：套推出产品：117三房139四房备案套数：套（截止2016年8月25日）成交率：%整体均价：3500元/㎡优惠折扣：销售现状：目前还没有确定推几栋2019/9/920市场竞争会昌各项目近期开盘情况御花园☞开盘时间:新盘10月份推出☞产品总数：17#、6#楼梯房，3栋电梯房二梯三户累计推售：367套☞推出产品：114㎡的两房105--131㎡的三房133㎡的四房☞备案套数：300套（截止至2016年8月25日）☞成交率：80%☞整体均价：电梯房3500元/㎡，楼梯房4000元/㎡☞优惠折扣：8.3折再打99折☞销售现状：5号楼楼梯5层，6号楼剩1套，7、8、13#已售完，11、12、16#还有几套2019/9/921市场竞争会昌各项目近期开盘情况滨江商业广场☞开盘时间:2016年8月3日☞产品总数：500套累计推售：160套☞推出产品：小三房108㎡大三房129-133㎡☞备案套数：66套（截止至2016年8月25日）☞成交率：41%☞整体均价：3500元/㎡☞优惠折扣：9折☞销售现状：楼梯房8#40套已基本卖完，电梯房目前推出了2、3#楼120套，2#还有12套未售，3#还有43套未售。2019/9/922市场竞争小结▶2016年1-7月，会昌县住宅市场整体形式良好，价格稍有上涨，成交量大幅上升;▶2016年，在本批次房源及下批房源销售期内，会昌总共住宅有2117套存量和3000套供应，市场竞争压力较大；▶农历7月过后，市场上几个在售楼盘的到访量逐渐下降，随着入市楼盘的增多客户开始观望即将出现，对本项目的销售将带来不利影响；▶在现今市场竞争激烈的情况下，定价及销售策略是否合理将直接影响开盘的结果；面临后市的政策风险和竞争压力，控制风险，制定合理价格，低开高走，完成项目销售目标！2019/9/923思路导图目标的梳理核心均价推导价格表形成推盘策略及出街均价价格制定背景产品分析市场竞争宏观大势客户分析2019/9/924产品分析户型名称户型种类面积（㎡）套数套数比K四房137.554023.39%M三房110.64023.39%L三房114.974023.39%F1四房141.95179.9%E1三房118.51179.9%G1三房119.42179%K、F1户型是二期一批的明星产品，在朝向、户型等方面具有很强的优势；E1、L户型是二期一批的三房主力产品，同时亦是目前会昌市场上的主流产品，将面临一定的竞争压力；G1、M户型为中间户型，户型、通风采光效果较差，将面临有限的市场竞争。2019/9/925产品分析明星产品：K户型空间布局紧凑利用率高主卧配卫生间私密性极强南北通透采光率极佳超宽阳台尽赏园林美景270度转角飘窗户型楼栋套内面积建筑面积赠送位置梯户比朝向景观K7137.55一半入户花园转角飘窗一半阳台两梯三户西南/东南中心花园2019/9/927产品分析主力三房产品：L户型户型楼栋套内面积建筑面积梯户比赠送面积朝向景观L7114.97两梯三户阳台、飘窗、入户花园南北中心前后花园户型方正实用功能分区合理飘窗设计视野开阔无限厨房向北远离油污生活2019/9/927产品分析问题产品：M户型大型景观阳台，花园生活，极致享受，彰显主人气度；客厅、餐厅连为一体，方便实用，奢享一城；合理布局，方正实用，宜居宜生活，创造温馨全体验；非主流户型，销售抗性较大。户型楼栋套内面积建筑面积梯户比赠送面积朝向景观M7110.6㎡两梯三户阳台、花池、飘窗正南中心花园2019/9/928产品体系分类及价值排序7号楼K6号楼F16号楼E17号楼L137.55平米舒适四房141.93平米舒适大四房118.51舒适三房114.97舒适中三房2019/9/9296号楼G1、7号楼M7号楼K6号楼F16号楼E17号楼L140.05平米舒适四房142.25平米舒适大四房118.99舒适中三房117.05舒适中三房112.6-119.83三房思路导图目标的梳理核心均价推导价格表形成推盘策略及出街均价价格制定背景客户分析宏观大势产品分析市场竞争2019/9/930客户分析78%的客户可承受购房总价在40~55万，购买力适中。数据来源：数据来源：上门办会员72批客户样本客户属性分析2019/9/9316,8%57,78%10,14%可承受总价可承受总价35-40万可承受总价40-50万可承受总价50-55万客户分析客户购房关注因素的先后顺序为：地段＞学校＞配套＞物业管理＞小区品质=升值潜力＞周边配套＞开发商。数据来源：上门办会员72批客户样本客户属性分析2019/9/93225,44%24,42%8,14%客户属性分析关注因素地段关注因素学校关注因素配套思路导图目标的梳理价格制定背景价格表形成推盘策略及出街均价核心均价推导2019/9/933核心均价推导市场比较法比准楼盘选取原则——区域相关性（同片区、同地段）——产品同质性（建筑形式、户型范围、品质档次）——竞争关联性（热点竞争区域、销售时间重叠）☞通过现有客户调查，目前关注本批次的客户关注的项目有：御花园、天玺湾、文园裕景、高盛园际等；☞滨江商业广场、高盛国际、文园裕景、御花园与本项目同属一个片区且产品接近，属于直接竞争项目。我们将选取御花园