洋正-融科千章墅策略

PART1.巴洛克精工传世建筑区域价值环境地段通州新城·环境别墅核心文化巴洛克建筑的盛世情怀建筑规划空间多维营建大尺幅奢适空间建筑巴洛克印记·规制精工建筑景观配套设施会所精致·豪华的社交-议事厅物业专注人文关怀的尊贵服务安保社区安保智能化系统品牌5000亩生态体育公园私享自然景观河道11年融科别墅作品五维叠加而成的归家礼仪产品的精工打造，仅仅是个开始……区域不是别墅价值的最终呈现区域是购买决定形成之后横向比较的重要标准，但产生购买心理的价值排序中，区域永远是叠加于其他更重要价值（如面积、格局、庭院、环境、配套）的附属价值。3+7国门高尚复合区：国门商务区、金盏金融服务园、通州新城3大中心腹地，海航航空城、东方影视城、天安数码城、IDC商务特区、长江商学院新址、宋庄艺术区、体育公园7大新兴精品园区环绕。未来北京国际生活新地标。3+4最佳别墅生活路径：京平高速、机场高速、机场二高速、京通快速路，东六环、通顺路、迎宾大道，无红灯全速交通网，全满足奢侈客群挑剔的生活与出行方式。原生河谷湿地别墅区：小中河畔，5000亩体育公园，800亩原生林，10公里慢跑径。东五环，圈层聚首难得再有的湿地生态别墅。会所是整个社区的精神图腾在会所的立面设计上，主要运用3个建筑语汇，希腊山花（三角形的屋檐）：是权力的象征巴洛克风格的拱券：是“富贵”的象征标志性的“塔”：是“统驭”的象征，更加强化了会所的中心地位，会所就像建在山上的豪华宫殿，让前来拜访的客户神往，更是居住在这个社区居民的共有的财富。连廊的设计花园层+入户层的丰富空间叠加联排产品饱含巴洛克建筑语汇拱券、柱子、侧山墙顶部的涡券、宝瓶柱。建筑立面温润、典雅更适宜居住。装饰烟囱传统拱券装饰欧式宝瓶柱装饰巴洛克墅质宫殿原粹300年巴洛克文化史诗，取法意大利教廷最繁盛时代建筑之魂，每一寸细节精工还原盛世巅峰建筑风范，完美再现上帝时代的欧洲神性与人性高度融合、丰沛繁荣的盛世气象。•尺度是规制的基础•建筑法则只能施展于大空间•联排380——520，别墅升级客户对位•叠拼252、388，别墅首置客户对位会所——流水圣殿层层叠水，巴洛克雕塑矩阵，营造极尽仪式感的皇家中央景观大道，通达殿堂级会所，是对盛世名流情趣与生活的最佳犒赏。建筑美学上的极致巴洛克建筑表情&欧洲贵族的浪漫主义精神建筑美学上的极致对称大道入口&上层社会对礼仪的严格规范建筑美学上的极致跌落式水系繁复设计&享乐主义者的灵魂之歌建筑美学上的极致近人尺度的舒缓设计&空间美学的人本态度引导建筑规制、礼仪、细节的关键词▶▶巴洛克BaroqueArt17世纪巴洛克繁盛期，因物质极大富足，使得各种阶层都对细节考究到极致，繁荣盛世下，贵族与平民共同浸润在对美学的痴迷之中，人类文明长河中首次将“神的世界”与“人的世界”高度统一。巴洛克艺术是十七世纪欧洲的艺术风格，初发源于17世纪教皇统治的罗马，那时意大利是欧洲艺术中心。十七世纪欧洲强权扩张，掠夺海外殖民地累聚巨富，生活上提倡豪华享受，因此对建筑、音乐、美术也要求豪华生动、富于热情的情调。引导建筑规制、礼仪、细节的关键词▶▶巴洛克BaroqueArt欧洲文艺复兴时期、英国都铎王朝、中国大唐盛世森严的等级制度|繁琐苛刻的细节追求A盛世之下物质与文化极大富足[物理属性定位]PART2.高端别墅市场洞察区域顺义潮白河别墅区亚北别墅区中央别墅区优势•安静私密•自然景观极佳•交便通达性强（辐射北部及东部）•温泉资源•上风上水•交通便利（辐身东部较强）•成熟配套•涉外氛围强劣势•交通通达性差、距离市区稍远•缺乏成的商业及教育配套资源•周边环境较差•教育及商业配套不够完善乏•城市化明显•喧器、不够安静配套•周边高端休闲配套资源丰富•缺乏教育及高端商业配套•基础教育配套完善（如内部幼儿园、小型商业街）•商业及教育配套不够完善•国际学校林立•商业配套完善•生活配套丰富产品特征•产品风格多样、个性鲜明•纯独栋产品相对稀缺•同质化现象较明显•独栋产品存量极大竞争激烈•纯独栋别墅稀缺•户型面积偏大客户构成•客户主要来源于东部及本地地缘型•别墅首置客户占60%以上•自住需求为主导•40%的客户当做第一居所•客户主要以亚运村及中关村•别墅首置客群40%•自住兼顾投资•70%以上客户做第一居所•东部客户为主•别墅首置客户约占25%•投资型需求为主•90%以上客户把此区域别墅做为第一居所建筑类型：联排、独栋、双拼方位：东北五环至六环入住：2013年8月占地：150000平方米建面：150000平方米容积率：0.72绿化率:30%开发商：北京金科纳帕置业有限公司各种别墅类型在售，联排1350万/套起，独栋2450万/套起，叠拼745-820万/套起。定位：法式温泉别墅群/中国的凡尔赛宫京基鹭府核心卖点皇脉、湿地国墅以墅王凸显身份，强调市场及客群的社会地位。建筑类型：联排、独栋、平墅、叠墅方位：北六环以外入住：2010年10月30日占地：86700平方米建面：61800平方米容积率：0.7绿化率:35%开发商：北京金科纳帕置业有限公司在售联排别墅户型面积为410-522平方米，均价30000元/平米，总价1250万元/套起。销售情况：一般。定位：都铎府·英伦宫·家园著金科王府核心卖点强调宫廷景观优势，强调温泉、帝王，主打凡尔赛宫建筑风格。建筑类型：联排别墅方位：东南五环至六环入住：2013年6月占地：244519平方米建面：268131平方米容积率：1.1绿化率:35%开发商：北京远盛置业有限公司在售联排别墅，面积375-560平方米，总价在1100-2600万元/套之间定位：森林咫尺CBD百亿精制别墅群远洋天著核心卖点突出繁华与景观兼得的城市别墅，强调景观及配套优势。•推广中心都以传统别墅购买动因认知为导向•竞争环境中所谓高端项目同质化明显•高额推广费用投入形式相对传统，无聚焦感•均没有触及别墅买家的购买情绪内核因偏好而产生选择是好市场的中庸做法是坏市场的被动做法附加价值层面比较案例运河岸上的院子VS.泰禾红御推广诉求层面排他案例颐和原著VS.金科王府A突破市场的壁垒的唯一方法别墅物理属性的延伸形成独特的别墅主张让有购买别墅倾向的客户优先考虑PART3.千万级别墅买家洞察通过本案区域位置及交通路线。大致可以确定本案客群分布：主力客群亚奥版块望京燕莎CBD主力客群次级客群再次客群次级客群中央别墅区回流客群再次客群海淀区部联想控股内部客群再次客群通州核心区本案核心客户半径•帝都东北区域——CBD、亚奥、望京、中央别墅区、南四环沿线……•35—50岁事业型+家庭型双线担当•涉外背景下的阳光财富阶层•西化的生活方式+多年奋斗的代偿心理——起居室中的冥想——一种新生活方式的诞生，不仅来自对物质与精神的追求，更多的是来自对生命的认知和理解，一如对艺术品内涵的高度鉴赏力——家庭室中的徜徉——当你拥有足够的资本和心态去慢慢消磨时间，浮华和财富已变不再重要。如同一杯清茶，变成一种意味深长的欣赏和回味——影音室的独处——无论东方的古董、刺绣，还是西方的银器、家具，在这里的空间中，一切美好的事物，背后都是主人对生活审美与情趣的表达。——书房中的释然——任凭内心的波澜壮阔，面部的表情始终从容淡定。习惯了面具之下的隐忍，渴望释放最遵从内心的真我。千万级别墅在身份标签、个人享受层面几乎都可以满足他们物理层面的需求什么才是精神层面的需求A陈光标为国防大学捐保时捷曾显波长江商学院校友会青岛分会会长上市公司董事长重视子女的情趣培养•高端人群核心需求•高端社交审美趋势•市场竞争差异化建立情趣&.圈子•高端人群核心需求•高端社交审美趋势•市场竞争差异化建立PART4.创新思维下的核心竞争力和营销手段“生活多元美学集大成者”米其林三星餐厅、单一麦芽威士忌、埃及棉布、维罗纳歌剧、Riedel眼镜和Hermès铂金包……我们知道这些物质的符号，是因为它们被冠以“奢侈”之名，但我们更应该知道，凌驾于这些符号之上的生活美学，才是当下财富精英认为最宝贵的东西。《罗博报告》2011极致之选“生活多元美学集大成者”米其林三星餐厅、单一麦芽威士忌、埃及棉布、维罗纳歌剧、Riedel眼镜和Hermès铂金包……我们知道这些物质的符号，是因为它们被冠以“奢侈”之名，但我们更应该知道，凌驾于这些符号之上的生活美学，才是当下财富精英认为最宝贵的东西。《罗博报告》2011极致之选情趣邱小石香港马会图书馆邓文迪四合院中的私人餐叙朱总司令医生红墙御医养生专家融科·千章墅，京城首创千万级别墅定制服务：※会所体验式营销话题※情趣别墅属性落地※完全跳脱产品PK的别墅竞争红海※开创顶级别墅附加价值先河高端定制情趣顾问•书房定制服务•养生定制服务•医疗定制服务•美食定制服务•投资定制服务•运动定制服务[推广主张&创意切入]PART5.盛世+情趣+圈子的视觉传达时代印记崇尚个性文化共生深入品读当代PART6.形象诉求&.创意表现PART7.操盘难点解决之道新媒体2.0时代，融科千章墅如何弹无虚发？Minicountryman领航A380孔雀公主挎菜篮子惊现法拉利展台林书豪代言VOLVO品牌•创新媒体应用•跨界资源导入高规格别墅推广实战：最大化释放影响力，情趣牵引促成购买奢侈品营销模式植入化，娱乐业炒作方式运作起点：盛世话收藏——马未都与巴洛克艺术的隔空对话高潮：盛世华章——杨元庆携手马未都论盛世中国审美起点：瘦马谈盛世下时尚的模样——现代名品工艺设计中涌动的古典韵律高潮：陈丹青欧洲游学录——意大利巴洛克时期是“人文主义”的起源起点：盛世生活家——谭盾的酒癖高潮：盛世家国梦——打开柳传志的私人书房【年度营销推广攻略】5月6月7月8月9月10月售楼处揭幕产品发布会开盘“开盘即售罄”的火爆效果，维持市场热度年底答谢活动以话题炒作或事件营销形式进行大型全城预热活动11-12月第一次市场高潮第二次市场高潮预售许可5yue蓄势期：1.阶段主题：A占位层面：融科拾壹年作品盛世墅宫B精神层面：情趣，决定高度2.推广手段：A爆点——创新媒体：{微电影拍摄}瘦马家宴实录&邱小石的书房故事B渗透——资源导入：CBD利兹卡尔顿酒店下午茶{私人银行客户沙龙&情趣与事业发展}3.渠道配合：A户外占位B软文、圈层杂志广告宣讲6yue预售期：1.阶段主题：A占位层面：融科拾壹年作品盛世墅宫B精神层面：情趣决定身份、情趣界定圈层2.推广手段：A爆点——资源导入：高端情趣顾问团签约-首批顾问名单“马未都+瘦马+瑞典皇家帆船俱乐部教练……”B渗透——创新媒体：品味读本发布《圈层趋势报告》3.渠道配合：A金融类纸媒硬广B网络推广上线7yue第一批客户签约期：1.阶段主题：A占位层面：融科拾壹年作品盛世墅宫B精神层面：凡有为者必有真情趣2.推广手段：销售签约辅助：数据库资源一对一推介3.渠道配合：A客户主力所在区域分众广告投放B外埠客户拓展8yue售楼处开放期：1.阶段主题：A占位层面：融科拾壹年作品盛世墅宫B精神层面：盛世名流的情趣与圈子2.推广手段：A爆点：香港马会北京分会“打开柳传志的书房”——高端定制情趣顾问团全体亮相B渗透：知名摄影师现场实景拍摄《时尚杂志》大片——盛世名流私房话。3.渠道配合：A航机杂志硬广B微博主导的网络炒作9-10yue开盘期：1.阶段主题：A占位层面：融科拾壹年作品盛世墅宫B精神层面：凡盛世之年必有真情趣2.推广手段：A爆点：情趣顾问到访售楼处与业主共话盛世情趣心得B渗透：配合每次体验沙龙进行媒体软性报道3.渠道配合：A航机杂志硬广持续B高级公关事件跟踪报道PART8.其他logo设计方案谢谢