浅谈项目征地拆迁策略与技巧

浅谈项目征地拆迁策略与技巧曾有位政府官员讲：“过去天下第一难的工作是计划生育和向农民催要各种提留款,现在是征地和拆迁”。不管如何难的工作,总得有人干。当前,我们企业规模迅速扩大,项目任务艰巨,项目上场面临的第一件事就是征地拆迁，本人近二十年在施工一线做征地拆迁相关工作,积累一定工作经验,现对征地拆迁工作进行系统的总结，与各项目同仁共同探讨与学习,目的是少走弯路，推进工作，为企业的顺利发展贡献力量。一、征地拆迁对在建项目的顺利进行起着至关重要的作用征地拆迁是基本建设的前沿性基础工作。施工未动，征地先行。征地拆迁是否顺利关系到在建项目的速度和工期，直接影响施工单位的效益和信誉，严重影响到社会的稳定。国家“十二五”期间，每年用于铁路建设约7000亿人民币。如果中标揽到工程，征地拆迁将是实现节点目标的重头戏。根据这几年的经验，没有一个项目业主会因征地拆迁和图纸供应滞后而顺延和推迟工期。因此在征地拆迁工作中必须坚持以我为主，用技巧和策略快速推进，以高效率、快节奏、多种思维的方式来加快征地拆迁进度。其资料是否完整详实还将影响到竣工移交和项目审计,因此说征地拆迁对项目的顺利进行起着至关重要的作用一点也不为过。二、严格依法用地，为施工的顺利进行创造条件征地拆迁工作是一项繁琐的系统工程，它不仅关系到项目速度和节点工期，而且涉及到沿线被征地群众的根本利益和持续发展问题，尤其是农村实行第二轮土地承包以后，土地一旦被征用，现有土地资源要重新调整和划分，工作难度加大。其次是在人均耕地不足0.4亩的情况下，土地一旦被征用，涉及到农民的再就业、低保等一系列社会问题，因此要求从事征地拆迁的同志：一是要熟悉农村工作；二是要具有一定政策理论水平，以及相关的法律知识和一定涉外活动能力，反应敏捷，思路清晰；三是要具备“特别能吃苦，特别能奉献，特别能受委屈”的精神。因为我们从事的工作自始至终都是在求别人的，要学会什么话都得听，什么气都得受，做好“练气功”的思想准备，只有练好气功，做好吃苦准备，才能承担起天下第一难的工作；四是配备一名技术干部。技术干部不在多，但必须要有，而且管用才行。随着社会的进步和农村普法工作的深入，中央对农村、农民工作的重视，农民群众运用法律武器保护自己的合法权益，已在广大农村蔚然成风。这是社会进步的表现，过去那种靠行政命令强行征拆的做法已经行不通，必须依法征拆、和谐征拆、按规操作，才能确保征拆工作有序推进，为施工创造更多空间和良好的外部环境。征地拆迁所涉及法律法规有：《土地管理法》、《森林保护法》、《水土保持法》、《矿产资源法》及地方政府颁布的行政法规和条例，所有这些法规都是征地拆迁过程中必须严格遵守和执行的。如果法律意识谈薄，必将违规操作，违规操作所带来的后果是误时误事，该拆的拆不了，该迁的迁不走，该划拨的土地不能及时划拨，进度上不去，业主不满意。所以在开工之前一定要加强这方面学习和培训，选好人，然后进行必要的培训后再上岗，工作期间必须严格按法律规定的程序办事，注意政策和策略，紧紧依靠当地政府出面做好群众协调和疏导工作，按照施工的轻、重、缓、急逐步推进，确保征地拆迁的有序进行，为施工创造良好的外部环境。三、严格操作程序是保证征地稳步有序推进的基础铁路工程用地分为两大类四小项：临时用地、征地（红线用地）、弃碴和取土用地、回收地。1、临时用地：凡是服务于主体施工，不在设计范围以内的都属于临时用地。此类用地工程中标上场以后第一步就会涉及到，如拌合站、施工便道、生产生活设施用地都属临时用地范畴，此地的费用在包干费用中，属施工单位按使用年限签订临时用地协议自行支付，使用结束后进行复垦交回原单位或土地承包人。临时用地在上场后按照规划和工期要求，首先对方案进行认真优化和比选，严格按照“方便施工、节约用地、少占或不占耕地”的原则进行掌握；方案确定后，向当地国土资源部门写临时用地报告并附草图，由国土资源局组织乡镇政府和所在村组进行丈量登记后，签订《临时用地协议》，方可使用。一般临时用地期限按国土资源部门的规定是两年为一个周期，两年使用结束后，如继续使用可根据工程需要顺延合同并支付相应费用。工程结束后尽快组织复垦移交，防止出现节外生枝。选择此类用地时切记两个不能选：一是不能选地势较低的河沟地带，防止季节性洪水造成不必要损失；二是不能选择容易垮塌引发泥石流和坍塌落石山体下，以防落石和山体坍塌造成损失。便道选择既要考虑出行施工方便、安全，又要考虑经济适用节约投资，少占耕地便于复垦移交。尽量不要选择穿越村镇，避免受制于人。2、征地（红线用地）指的是设计范围以内的用地，工程完成后作为固定资产移交给铁路运营单位的用地，都属于永久性征地范畴。此类用地征用的程序要求非常严格，概括的讲以建设单位经审查下发的正式征地图为依据，经过认真计算填制《铁路用地界桩表》地验交-5和建交-7，后附用地申请报告和设计图纸，上报所在县市土地主管部门。此项工作完成后，由施工单位测量班按照图纸测量放线，埋设临时界桩，等待国土部门按照我们上报的资料进行勘测定界，勘测结果和我们上报的界桩表及设计图纸数量一致时，地方国土部门才可到现场进入实际丈量操作。在实际丈量操作过程中，施工单位只负责以村为单位大宗地块的确认，不负责逐户分配丈量，因为国土资源局按照图纸勘测定界用的测量仪器和水平投影计算面积，逐户丈量采取人工操作，最后出来的数据大大超过设计面积。因此逐户丈量由国土资源局、乡镇政府、村干部和土地承包人按照本村设计征用土地的总面积分配到每一户。现场我们只要完善好《铁路建设项目征地、拆迁补偿费清册》地验交-4填写和签字盖章手续就行了，这是将来移交的重要凭据和被征地群众补偿的重要依据，也是接受各级审计的重要资料。因此一定要认真填写，数字不能有任何涂改，防止扯皮和秋后算账。此项工作完成后就等于地方政府把地已经交给你，要立即组织开挖界沟，推掉地面上青苗，防止节外生枝。关于征地的推进计划要按照项目部施组安排，分轻重缓急逐步推进，先征用重点控制性工程的用地，稳步推进，切忌忙中出乱、乱中出错。（1）、弃碴和取土场用地是指的在设计范围内，工程结束后进行复垦移交给当地政府用于隧道弃碴和路基填筑取土用地。此类用地虽然进入设计范围，但随意性相对较大，一般由施工单位进场后自行选择较为合适的位置，报设计单位认可后出图征用，选择条件是：（1）方便施工。（2）不占耕地。（3）便于复垦和移交。补偿是按照临时用地的补偿单价进行补偿，费用由政府或建设单位承担。这类用地按照实际的弃碴和取土量，不要一次征够，留有一定富余量弥补其他用地的不足。（2）、回收地是指的既有线在建设时已经征用，长期闲置，农民自行耕地的，本次建设需收回的土地属于回收地。怎么判断是回收地呢？一是设计单位提供用地图已经注明；二是到路局内查阅地籍资料。一般离既有线较远，不涉及回收地的问题，距离在30米以内可能涉及到回收地，应引起注意，建设单位就会提示掌握此类用地。此类用地的补偿标准以建设单位和当地政府确定下达的补偿标准执行，由地方政府或建设单位承担。四、坚持正确的拆迁方法，为主体工程顺利进行争取更多的时间和空间拆迁是指在红线范围内，影响正线施工需要拆除的建筑物、构筑物和地面附着物。征地红线划定后，由施工单位会同当地土管部门、设计、监理和产权个人对界内的建筑物、构筑物按质量级别进行丈量登记，填写《铁路建设项目征地、拆迁补偿费清册》地验交-4和《铁路建设用地、青苗及拆迁建筑物补偿费清册》建交-6，由县市国土部门、乡镇人民政府和村委会签字盖章确认，户主和产权单位签字盖章，作为以后的补偿依据。居民个人的具体的补偿标准按照当地下发补偿标准执行；企业和国有资产按照由当地行政主管单位和建设单位委托的资产评估单位评估后的标准进行补偿。在进行此项工作时，注意现场丈量登记一定要清楚，后续表格制作、各方签字一定同步进行。此项工作完成后要督促拆迁主体单位在规定时间内完成拆迁。迁改是影响正线施工的地下管线、公路改移和“三电”迁改工程，这一类工程属于在设计范围以内，由专业施工单位承担完成，土建施工单位主要做好现场配合，特别是地下隐蔽管线一定调查清楚，确保一次迁改到位，防止二次迁改或者出现问题后临时抱佛脚，施工受影响，一时半会又迁改不了，影响施工进度。在拆迁过程中，作为项目部或分部拆迁人员一定要做到“三清一有数”，拆迁数量清、产权单位清、分布地点清、做到轻重缓急，哪些急拆，哪些缓拆心中有数。在征拆具体过程中学会交朋友，说服建设单位、各级政府做到以下几点：一是说服建设单位，要把节点工期目标变为地方政府和施工单位的共同行动，三方协作互动，才能做到强力推进，不要搞成皇帝不急太监急，必须上下联动共同推进。二是要引导各级政府明白拆迁的责任主体是各级政府，施工单位紧紧依靠政府，全力配合政府来完成建设项目中的拆迁工作。三是说服政府在配备干部时一定要配备一名德高望重，在当地说话办事一言九鼎的老同志来承担此项重任。如果这个想法得以实现，可以起到事半功倍的效果，政府省心，我们省心。四是坚持正确政策导向，克服“合法建筑和违法建筑一样补偿”、“先拆和后拆一个样，当钉子户得实惠”的两个误区。五是坚持正确舆论导向和拆迁方法，做到宣传教育和普法先行，媒体配合、公开报道、舆论引导、规范运作、公开透明、和谐拆迁、周密组织、合力推进。六是强拆是不得已而为之，主要是由政府组织我们配合，要选准难点，精心组织，精心策划，一气呵成。强调决不能出现亡人。有条件可以邀请新闻媒体了解拆迁整个过程，客观公正的进行跟踪报道，因为强拆公众比较关注，新闻媒体早介入比晚介入好，早介入一旦有事，我们会更主动些。五、掌握排查化解各类矛盾，共创施工建设大环境施工过程中常见的矛盾是群众性和个体性阻工，表现的形式有以下几种：1、对补偿标准以及拆迁房屋质量认证不满意而引发阻工。处理这一类矛盾要紧紧依靠当地政府，因为补偿标准是政府制定的，房屋质量认证责任主体也是政府，群众遇到此类问题时没人管，他们就阻工堵路，施工单位在协调无效时，积极主动的和政府沟通情况，反馈信息，由他们出面协调解决为上策。2、使用地方乡村通道收取费用问题而引发的阻工。这一类阻工一般是村干部幕后操作进行群体性阻工。处理这一类矛盾一是要看省、部纪要是怎么规定的，如果省、部纪要没有明确规定，要抓住主要矛盾，依靠村干部做好疏导工作，实在不行就交费，但起草好一个《道路使用协议》非常重要，达到既少交钱又制约对方阻工的目的。3、施工爆破扰民和房屋受损补偿引发的阻工。这一类阻工大部分发生在桥涵及路基施工地段，而且属于群体性较多，公众关注，难于处理。一是接到投诉后主动入户察看，判定是属于自然沉降性裂纹，还是受爆破震动性裂纹。采取贴纸条进行观察的办法，等爆破施工结束后一次性处理，而且要和当地政府沟通协商达成共识后作出承诺，做到守信于民。所有爆破施工结束，根据受损程度，请有资质鉴定机构进行鉴定补偿，防止矛盾扩大，出现群体性阻工。4、施工扬尘和施工噪音处理不好都可能引发阻工。处理这些矛盾时，一是靠我们平时注意文明施工，尽量做到少扰民或不扰民；二是出现问题后要早发现、早治理，防止问题积少成多，引发大的矛盾，尤其是少数民族居住地区更要引起重视。5、铁路施工过程对植被破坏是一个由破坏到竣工后恢复的良性循环过程。沿线群众往往只看到建设初期原有的地貌被毁坏后给生产生活带来了短时不方便，随着工程逐步推进被毁设施的恢复和完善，群众由不理解到理解会逐渐转变看法。这一点一定要加强宣传教育的力度，如果出现阻工，要积极稳妥的处理好这类矛盾。6、根据多年的经验，征地拆迁工作的普遍规律是一易两难两个高发期。施工进场容易，甚至有时不谈条件都表示热烈欢迎，等到进场后再慢慢秋后算账。两难是现场协调难，乡村两级推诿扯皮，甚至以维护群众利益为由，加大费用砝码。二难是现场处理难，不达目的不罢休，最后以施工单位付出较高代价为结局。可以说在国家基本建设工程建设环境中，施工单位属弱势群体。“两高”一是指在施工形成大干时也是群体阻工事件的高发期，二是队伍撤场时也是群体事件的高发期。处理消化这些矛盾以确保正常施工和队伍最后撤场顺利为原则，做好工作，确保我管区之后不出现大