地产新政下的房地产策划新思维(ppt142)

www.cnshu.cn精品资料网地产新政下的房地产策划新思维www.cnshu.cn精品资料网第一部分：什么是房地产“新政”www.cnshu.cn精品资料网一、“新政”前的房地产市场www.cnshu.cn精品资料网1988年前后，房改破冰，国家先后将佛山、上海和广州等地作为房改试点城市。在这一阶段，住房的商品属性得以承认并落实。www.cnshu.cn精品资料网1990年代初对海南和广西北海房地产过热的治理。没有针对普通民众的成型的房地产市场。，国家取消了福利分房，实行住房分配货币化，给房地产市场带来根本的变化。www.cnshu.cn精品资料网1998年中国宣告全面终止实物分房，1999年中央政府明确规定，全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性分房制度。国家与住房提供者角色的脱钩。www.cnshu.cn精品资料网1999年中国人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，提出：“积极开展个人消费信贷，对促进消费、扩大内需、推动生产”。以房改为源头，以央行1999年的文件为标志，中国新一轮房地产牛市正式启动。www.cnshu.cn精品资料网消费者购买住房只能通过开发商，开发商在没有竞争对手的情况下直接面对一个庞大的住房需求市场，迎来了有史以来的最好的“黄金时代”。www.cnshu.cn精品资料网1998年底到2003年，中国房地产真正的高速发展，住房实物分配制度彻底结束，整个金融行业几乎毫不例外地纷纷开办房地产按揭业务。中国房地产业开始空前繁荣。房地产已经成为支柱性产业，直接拉着众多行业的发展。www.cnshu.cn精品资料网二、“新政”包含的主要内容和要点、监察部在2004年3月31日联合下发“71”号令，使8月31日成为房地产行业的大限。在这之后，政府出让房地产开发项目土地必须以招、拍、挂的方式获得土地。www.cnshu.cn精品资料网2005年3月26日国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”：政府必须切实负起稳定住房价格的责任。房价问题被提高到政治高度；4月27日国务院总理温家宝提出引导和调控房地产市场的“八项措施”；5月11日国务院办公厅转发的七部委关于稳定房价的意见新八条（“国八条”）。www.cnshu.cn精品资料网关于做好稳定住房价格工作的意见（国八条）主要内容、强化规划调控，改善住房供应结构对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地供应量。满２年未动工开发的，收回土地使用权。三、不足２年转手交易的全额征收营业税四、加强房地产信贷管理，防范金融风险www.cnshu.cn精品资料网五、对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度城镇廉租住房制度建设情况纳入政府工作的目标责任制管理。七、对虚构买卖合同，囤积房源；恶意哄抬房价等公开予以曝光八、完善市场信息披露制度“严管土地，看紧信贷”为核心的调控措施，对2005年的房地产市场产生了一定的影响，全国房地产价格增势虽然普遍趋缓，但房价上涨的势头未减。www.cnshu.cn精品资料网2006年2006年５月２９日建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条即15条）主要内容：www.cnshu.cn精品资料网1、制定和实施住房建设规划要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。www.cnshu.cn精品资料网2、明确新建住房结构比例“十一五”期间，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。…过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。www.cnshu.cn精品资料网3、调整住房转让环节营业税为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。www.cnshu.cn精品资料网3、调整住房转让环节营业税为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。www.cnshu.cn精品资料网4、严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。www.cnshu.cn精品资料网5、有区别的适度调整住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。www.cnshu.cn精品资料网6、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。www.cnshu.cn精品资料网7、加大对闲置土地的处置力度土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。www.cnshu.cn精品资料网8、严格控制被动性住房需求各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。２００６年各地房屋拆迁规模原则上控制在２００５年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益www.cnshu.cn精品资料网9、加强房地产开发建设全过程监管对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。www.cnshu.cn精品资料网10、切实整治房地产交易环节违法违规行为房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。www.cnshu.cn精品资料网11、加快城镇廉租住房制度建设廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在２００６年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。２００６年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。www.cnshu.cn精品资料网12、规范发展经济适用住房各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。www.cnshu.cn精品资料网13、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。www.cnshu.cn精品资料网14、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。www.cnshu.cn精品资料网15、坚持正确的舆论导向要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。www.cnshu.cn精品资料网2006年已经出台的几个重要文件www.cnshu.cn精品资料网2006年7月24日，由建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局六部门制订的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》发布。www.cnshu.cn精品资料网要点：1、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产必须遵循商业存在原则申请设立外商投资企业；投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的外资房地产注册资本不得低于投资总额的50%；www.cnshu.cn精品资料网2、强化对外资房地产企业股份和项目转让、跨境股权并购等交易的审批；3、外商投资房地产企业的中外投资各方不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款；4、符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房采取实名制……www.cnshu.cn精品资料网2006年7月18日国家税务总局发布“国税发〔2006〕108号”并于2006年8月1日开始执行的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》www.cnshu.cn精品资料网要点：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。www.cnshu.cn精品资料网上调了存款准备金率存款准备金是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。自1999年11月将金融机构存款准备金率由8%下调到6%以来，央行已经连续4次上调了存款