清华紫光大厦定价策略

紫光大厦定价建议报告•第一部分当地市场分析•第二部分竞争项目对比分析•第三部分项目成本分析•第四部分目标（意）向客户分析•第五部分项目房源概况•第六部分项目推广策略•第七部分项目开盘价格建议当地市场分析一、供应量分析•1、苏州写字楼区域分布•苏州目前共分为以下5个板块，分别是市区的观前、石路和南门板块，园区金鸡湖板块、独墅湖板块、青剑湖板块。如下图所示：区域分布位置特点市区主要分布于平江区与金阊区、沧浪区整体区域价格上升空间大，通过目前的政府规划和建设步伐，相信市区仍是个可圈可点的地区。园区东环路沿线与湖西CBD核心区价格一分为二，写字楼圈蓄势待发，商业配套紧缺，目前运作的基本为单一功能的写字楼。相城区相城大道沿线随相城区政府而发展起来，长远来看，相城大道并不能作为相城区的CBD中心。新区在狮山路与滨河路的十字沿线上虽然写字楼的半径在拓宽，但是在售价上仍难突破口目前核心CBD的价格。2008年苏州写字楼供应统计图1500001500042500818973000037500258551110004334175000020000400006000080000100000120000140000160000市区吴中园区相城新区恒宇广场新天翔广场德诚嘉元广场泰峰智汇总部创世纪大厦佳福国际大厦沿海国际中心润华环球大厦和基广场东环时代广场相城园区市区德诚嘉元广场、泰峰智汇总部、创世纪大厦东环时代广场、新天翔广场、润华环球大厦、恒宇广场、东方之门沿海国际中心、苏州万达广场、佳福国际大厦、石路金座、和基广场东方之门聚集效应：各区域的商业核心及周边2、项目基本信息区域项目位置面积价格装修状况市区石路金座广济南路288号84/10611000无佳福大厦干将西路515号75-12008800地毯/吊顶/中央与分户空调和基广场干将路临顿路口40-220多14000写字楼装修，中央空调、复合地板、涂料苏州万达广场东升立交桥北侧100~2307200无创智赢家东环路655号20-1557000多无园区现代创展大厦现代大道口80-1607400各户无装修东环时代广场东环路1408号80~18010000地板、吊顶、中央空调恒宇广场星海街东，苏华路南100-20013000吊顶、架空地板、玻璃门、中央空调新天翔广场苏绣路，中央公园东侧80-325售:12000吊顶、中央空调、地面涂料世纪金融大厦苏华路1号70/80--400/50013000地面/墙面/顶棚/中央空调国际大厦苏华路2号————吊顶、中央空调、地毯青剑湖君地新大陆阳澄湖大道100-4009500吊顶/中央空调太古广场娄阳路38-10006800吊顶/中央空调中新生态大厦展业路150-150010000吊顶/中央空调青剑湖科技园唯新路4507500毛坯•从目前的供应来看，目前苏州市场上写字楼总体有632092.9平方米供应。市区的目前供应市区最多，平江区的苏州万达广场是贡献者，其写字楼的量近10万平方；目前供应最少的是吴中区，主要由于项目少，目前在售的项目仅有印象19，而且量体较小。••园区与市区的楼盘写字楼的未来供应相对目前缩减严重，达到目前供应量的1/5左右。今后将主要以消耗目前的量为主，园区反映目前还没有足够的需求及未来需求缓慢的特点，所以没有大量放量土地进行开发；市区主要由于已经基本无地开发，而且限高，所以建筑面积较少。3、供需状况已供应量,新区,105000已供应量,相城,125237.9已供应量,园区,153500已供应量,吴中,60855已供应量,市区,187500预供应量,新区,121119预供应量,相城,26727.24预供应量,园区,125077.8预供应量,吴中,135256预供应量,市区,42326.75苏州2012年写字楼供应量统计表已供应量预供应量二、成交量分析苏州市商品房1-5月去化套数1月2月3月4月5月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区56825144464103456243963254844中心城区50417812102248401791345359852258青剑湖4271117383277091351316325555193合计园区去化套数占比17.52%40.17%20.63%28.00%24.99%31.69%17.47%39.26%24.47%45.92%苏州市商品房1-5月去化面积1月2月3月4月5月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区73739.419800.69188748.0115533.99131478.6711856.43282844.3310327.68295027.46004.27中心城区57029.936580.01136593.9610942.7194816.7112155.89143384.5428338.4795158.4116893.75青剑湖48232.127721.9184617.6315046.4487701.811363.82167662.516324.4467523.614565.43合计园区去化面积占比20.41%50.87%23.45%28.05%24.04%67.71%19.38%31.77%27.94%32.08%苏州市商品房1-5月去化均价1月2月3月4月5月区域住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅住宅非住宅园区10000150001030015100104001520010500152001050015300中心城区13000200001320020000134002010013500202001360020300青剑湖9000950093009500950096009700980098009900均价10666148331093314866111001496611233150661130015166苏州1-5月住宅类成交套数208948613826682875640100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月苏州1-5月非住宅类成交套数72211007321378161805001000150020001月2月3月4月5月1、成交套数苏州1-5月住宅类成交均价6185.946609.756395.816745.986783.425800.006000.006200.006400.006600.006800.007000.001月2月3月4月5月苏州1-5月非住宅类成交均价7968.537655.466411.727926.606695.040.002000.004000.006000.008000.0010000.001月2月3月4月5月苏州1-5月住宅类成交面积（单位：平方米）252576.30602405.35451535.02803394.79952651.160.00200000.00400000.00600000.00800000.001000000.001200000.001月2月3月4月5月苏州1-5月非住宅类成交面积（单位：平方米）66338.3168165.81122010.9187382.08120296.470.0020000.0040000.0060000.0080000.00100000.00120000.00140000.001月2月3月4月5月2、成交均价3、成交面积•分析：•从成交价格来看，1-5月住宅类房源的均价也是从8000元/㎡多涨到了9000元/㎡，主要是两个方面的影响因素，一是，伴随着首套住房购买需求释放，改善性需求也慢慢入市，这不仅仅体现在价格上有所提高，从面积上更能看出，近期成交的主力面积已不是90㎡以下，而是在90-120㎡的面积段内；二是，价格上涨和开发商不再慷慨让利有关，楼盘销售乐观开发商便不再那么慷慨，许多优惠则是能免就免，销售价格自然将有所上升。•从成交套数来看，园区青剑湖板块遵循了苏州楼市的发展趋势，1-5月成交量逐步上升，5个月共成交住宅类房源5369套，非住宅类房源2114套。对此影响最大的主要还是房交会。特别要说的就是园区的房交会期间，成交量为13年5个月来的最高值。•从成交面积来看，园区青剑湖板块前5个月共成交住宅类房源723201.8㎡，非住宅类房源51834.59㎡，单套面积住宅类134㎡/套。从单套面积来看，园区青剑湖板块是以大中户型为主，这一方面，与青剑湖板块大量的别墅类房源有关，在园区的房交会上，别墅成交成绩显著，另一方面，该区域的普通住宅相比其他几个区域较低，因此在控制总价的原则下，可选的住宅面积就会相应增加。•前面也讲到园区青剑湖板块的住宅价格，相比其他区域要低，1-3月份的成交均价在8500以下，4、5月份分别为9000--9500，成交均价有所提高，这同样和别墅的成交有关。（三）价格分析售价情况：新区相城园区吴中市区50006000700080009000100001100012000130001400015000•分析：•苏州写字楼的售价差异大，从6000到14000元/平方不等。园区青剑湖板块和金鸡湖板块的价格比较集中，竞争相对激烈。价格相对也最低，主要由于还是新兴发展写字楼，市场不成熟；园区与新区就不同，价格在市场发展后，得到了提升，达到10000多元/平方，市区作为古城区，交通便利，商业配套齐全，还是受到大家的青睐。•从长远看，园区青剑湖板块的写字楼发展优于园区湖西，主要得益于交通的扩延优势；青剑湖与园区的两翼价格类似，与青剑湖板块“总部经济”前景看好和金鸡湖板块的地段优势不可分割；总体园区的发展会优于新区，因为园区力图打造一个金融商圈，正在积极推行其优惠政策，吸引总部机构；市区的发展中心慢慢转向了新城，价格会有很大的提升空间，但老城区的价格空间较为狭窄。租金情况：新区相城园区吴中市区102030405060708090100110•分析：•整体苏州的写字楼市场的租金在30-80元/平方/月，差距较大，主要是由于受地段与地域的成熟度影响：①相城区的租金处于低谷，在30-40元/平方/月，主要由于人们对其认识较晚，其自身也没有成熟的办公氛围；②园区青剑湖的价格较低，主要是目前的写字楼的品质较低，很难通过几个新案子，拉升整个区域市场的租金水平；③市区主要是受地段售价的影响，而且目前苏州的整体商业中心仍在古城区，以及其它优势的共同作用的结果；④园区的租金水平整体处于高位，与其成熟的办公环境分不开；⑤新区的租金起点高，但是恐难有园区如此的突破，因为新区最核心的写字楼仅70多，而且地块开发较少，非核心圈的租金恐难短期赶超。•写字楼的租金是个不确定的因素，随着经济及城市的发展，提升的空间非常大，但是苏州近1年的租金不会有多大变动。•投资回报率分析投资商业性质的产品讲究投资回报率，它是衡量利润的重要指标。下图是苏州各区写字楼的投资回报率的统计表：区域项目名称售价（元/平方）租金（元/平方*月）投资回报率市区和基广场14000806.8%苏州万达广场6080//园区世纪金融大厦13000（预估）807.38%国际大厦13000（预估）989%高峰会13000756.9%东环时代广场10000605.5%青剑湖君地新大陆9500506.32%太古广场6800407.1%中新生态大厦10000506%青剑湖科技园7500406.4%新区润捷大厦/60/（四）市场存量分析区域类别套数总存量建筑面积区域类别套数总存量建筑面积金阊区住宅74798989.07高新区住宅5697696497.299非住宅2114141684.379非住宅3355239807.055小计2861240673.449小计9052936304.354沧浪区住宅3452409213.52相城区住宅5562823272.56非住宅1411118884.654非住宅6396454697.737小计4863528098.174小计119581277970.297平江区住宅1275169009.43工业园区住宅106821311038.48非住宅163513713