[世联地产]解读上海规划

第19期《地产评论》封面专题之上海住房建设规划（2006~2010年）解读1[解读上海]国家级经济中心向洲际经济中心演变中的住宅建设上海还是不是榜样？这已经无关紧要。如今的上海是外企进驻，国内名企迁都，台湾商人迁家。上海有政治的APEC，经济的世博会，商业的F1赛场，文化的电影节，时尚的品牌秀。都说上海人太精明，而不聪明；都说上海是“东方巴黎”，冷艳无旁物；都说上海是长三角的“老大”，说一不二，那么真实的上海到底又是什么样子呢？解构上海，或许我们首先可以从解读上海的住房建设规划开始……上海正处于从国家级向洲际经济中心演变的过程中2005年，上海人均GDP已突破8000美元从1995年开始，上海经济一直处于快速上升的通道，尤其是进入2003年后，经济进一步加速的势头非常明显，2005年上海市GDP总量达到9143.95亿元，同比增长了13%，比全国平均水平高出4个百分点；截止到2005年，上海人均GDP突破8000美元。截止到2005年末，其它的数据还有：l上海城镇居民人均可支配收入达到18645元，同比增长了12%，连续3年保持双位数增长；l上海的第三产业增加值已经占到总体增加值的50.18%；l1000万美元以上的大项目占上海合同外资的73.05%；l上海固定资产投资额达到3542.55亿元，比2004年增长15%。上海正处于从国家级向洲际经济中心演变的过程中上海的城市化水平体现在内外两个方面：内部体现在城乡一体化，外部则体现在和腹地经济带的密切程度。从内部看2005年上海城市化水平达到84.09%，位居中国内地各大城市之首。按照国际经验，一个区域城市化水平达到70%，城市发展出现后工业化特征，表现为产业能级提升、产业加快向外转移、城市形态布局重新调整等，这会导致郊区的快速城市化以及与腹地经济带联系的加强。从城市发展的等级来看，上海正处于从国家级的经济中心向洲际经济中心演变的过程中，如表1、图1所示。表1：不同城市等级的特征及代表城市城市等级城市发展阶段典型特征代表城市区域级低级区域资本集散中心、开放程度一般，具备一定的资产存量、要素流量以及内外贸易额，对区域经济有相当的支撑力和影响力。重庆、天津国家级较高级具有较广阔的经济腹带，国家级的商品、信息、资本集散中心，具备一定的思想、体制、技术创新能力，开放程度较高。上海、悉尼洲级高级具有很高的经济开放度，生产性服务发达，集中了较多的跨国公司及金融机构，具有很强的辐射力、吸引力及综合服务能力。香港、巴黎世界级最高级对金融资源有决定性的控制能力，新思想、新体制、新技术的创新基地、具有发达的城市群，经济开放程度极高。纽约、伦敦第19期《地产评论》封面专题之上海住房建设规划（2006~2010年）解读2图1“1966”城镇体系规划决定着上海未来20年城市发展的形态“十一五”期间上海重点推进“1966”城镇体系的实施（即1个中心城、9个新城、60个新市镇以及600个中心村），增强郊区城镇对中心城区的“反磁力”。“1966”规划决定着未来20年上海城市发展形态，并至少在4个方面影响未来上海住宅市场：第一，影响上海的城市空间结构布局，传统郊区将形成若干城市副中心，带动区域地产市场的兴盛；第二，影响城市经济资源布局的调整，形成新的经济增长点，为区域住宅市场提供经济动力；第三，影响上海人口布局，“966”将成为上海人口导入洼地，为区域住宅市场发展集聚人气；第四，影响上海公共资源的布局，规划的推进将改变上海远郊区域交通、商业、邮政、医疗等公共资源短缺的局面，促进区域成熟度的提高，为住宅市场发展带来价值升值点。“十五”期间，上海住房建设和房地产市场发展趋向平稳上海实现房地产投资额4703亿元，高出预期88%90年代中后期是上海房地产市场发展的低谷，房地产投资额一直呈下降的趋势，同期上海的固定资产投资也停步不前，这与当时中国经济正处于结构调整相关。进入“十五”期间，上海房地产投资额以双位数递增，占到整个固定资产投资额的30%以上。其中，2004年上海房地产投资额增长30%，创下近10年之最，住宅投资额的比例占据了整个房地产投资额的70%以上。“十五”期间上海房地产市场重要指标的运行效果均超过了预期，如图2所示。050001000015000新建住宅面积固定资产投资房地产投资额0%20%40%60%80%100%万m2亿元亿元实际值十五规划值超出比例图2上海住宅施工面积与竣工面积的比值略大于3，处于合理的空间“十五”期间，上海房地产需求旺盛，住宅市场经历了从供不应求向供需平衡的转变，商品住宅空置面积大为减少。2000~2004年，上海住宅市场竣工面积一直低于销售面积，市场消化了较多的空置商品住宅。2005年住宅的新增供给开始大于销售量，供不应求的状态得以扭转。第19期《地产评论》封面专题之上海住房建设规划（2006~2010年）解读3表2：住宅施工面积：住宅竣工面积与住宅未来供需情况的关系住宅施工面积：住宅竣工面积住宅未来供需情况小于3供应短缺大于4供过于求大于等于3小于4供需平衡020004000600080001000020002001200220032004200501234住宅销售面积（万㎡）住宅施工面积（万㎡）施工面积：销售面积图3住宅的施工面积是住宅未来供给的一个重要前瞻性指标，反映了1～2年后的现房供应量。住宅施工面积与竣工面积的合理比值空间为3.5±0.5，比值小于3未来会出现供应短缺，比值大于4未来会出现供过于求，如表2所示。目前上海的该指标值略大于3，处于合理的空间，如图3所示。外环外成为上海承担城市人口分流的核心区域上海住宅建设向外环外集中，中心区域受用地所限，住宅供应极少。“一城九镇”以及上海住房建设规划（2006~2010年）期间1小时都市圈的建设将进一步推动住宅外扩的趋势，如图4所示。020040060080010001200内环内内中环中外环外环外0%10%20%30%40%50%60%70%住宅销售面积（万平方米）各环线所占比例图42005年外环外住宅的成交量占上海住宅成交总量的近60%，内中环所占的比例只有20%左右。规划布局、轨道交通的外延以及中心区域房价的高企都主动或者被动地推动居住外扩，外环外成为上海承担城市人口分流的核心区域。2004年奉贤、宝山等远郊区域住宅用地出让面积占到当年总住宅用地出让面积的62%，而这一比例在2005年又上升到83%。住宅用地经过工程建设转入住宅市场的时间约为2.5年左右，也就是说2004年以来出让的土地会在2006年下半年到2008年入市，届时住宅成交将进一步集中在外环外的远郊区域。2005年上海房价出现7年来的首次下跌，从近期看上海房价陷入胶着状态-10%0%10%20%30%1999200020012002200320042005住宅价格年增长率人均收入年增长率第19期《地产评论》封面专题之上海住房建设规划（2006~2010年）解读4图52003~2005年，上海的住宅价格上涨了21.1%，其中2005年上海的住宅均价为6043元/平方米，调控政策对房价的上涨形成了抑制，房价出现7年来的首次下跌。从近期看上海的住宅价格陷入胶着状态，新调控政策的影响有可能持续到2007年初，短期内住宅价格缺乏上涨的动力支撑。未来5年上海住房建设及市场变化2006~2010年，上海商品房面积占总量的76.5%，供应将进一步向外环外集中根据上海住房建设规划（2006~2010年），上海未来5年将新开工住宅面积1亿平方米，比“十五”规划提升了25%，竣工量也将达到1.2亿平方米；其供应分布将继续延续“十五”末的态势，外环外将承担商品房供应的主力角色，居住由内向外扩张的趋势会进一步增强，如图6所示。图6“十五”期间，上海年均拆迁住宅面积为486.3万平方米，这部分拆迁面积会转化为配套商品房体现在住宅市场上，考虑到转化过程中的放大效应，转化为配套商品房的面积约为563.03万平方米，“十一五”期间上海住宅年均新增供应量约为2400万平方米，由此估计其中商品房的面积约占76.5%即年均供应商品房1836.9万平方米。未来5年，上海商品房的供应将进一步向外环外集中，这是由3个方面的原因决定：首先，上海城市规划发展的重心向外环外区域倾斜；第二，市中心区域房价已超出普通阶层的承受力，居住被动郊区化出现；第三，未来住宅土地出让基本集中在外环外。2005年远郊区域住宅用地出让面积占总体出让面积的比例达80%，住宅用地的集中同样体现在未来住房供给的集中。2006~2010年，上海每年需动迁和配套商品房供给面积超过500万平方米，与“十五”期间持平上海的商品房分为普通商品房和配套商品房，其中配套商品房主要与上海拆迁房有关。“十五”期间上海共实现住宅拆迁面积2431.5万平方米，年均486.3万平方米。未来5年上海仍将保持相当的住宅拆迁面积，2006年前10个月份配套商品房的销售面积占总销售面积的比例达20%。020040060080010002001200220032004200520062007200820092010万m2第19期《地产评论》封面专题之上海住房建设规划（2006~2010年）解读5图7通常情况下，动拆迁人口拆迁前的人均居住面积低于上海城镇人均居住水平。“十五”期末，上海城镇居民人均居住面积为15.5平方米，年均递增0.75平方米。根据上海住房建设规划（2006~2010年），2006~2010年，上海旧住房改造量为2000万平方米以上，其中“二级旧里”以下房屋改造面积400万平方米。如按“十五”期间的速率，2010年人均居住面积可达19平方米。如果未来5年上海住宅年均拆迁面积与“十五”相当，那么上海每年需动迁和配套商品房供给面积为563.03万平方米。如图7所示。0204060801001202006-1234567890%20%40%60%80%100%120%配套房供应面积（万m2）配套房所占比例图82006年1~10月，上海新增住宅供给面积1595.38万平方米，其中配套商品房为502.3万平方米，占31%。如图8所示，2006年7月，配套商品房供给比例最大，当月配套商品房的供给占到总供给的95%。配套商品房已成为上海住宅市场的一股重要力量。2006~2010年，市场需求只能通过目前累计的空置住宅面积满足，未来住宅空置率会进一步降低2005年受调控影响，销量有所回落，但支持上海住宅未来销量增长的因素依然存在，包括收入水平预期的增长、居住改善的需求、消费层次的提升以及外来高素质人才的居住需求等。010002000300040001999200020012002200320042005-40%-20%0%20%40%60%80%100%住宅销售面积（万m2）住宅销售金额（亿元）销售面积年增长率销售金额年增长率图9如图9所示，上海住宅销售面积在2004年激增40%，这个时期上海的住宅市场是不理性的，市场中存在大量的短期炒作行为，市场的成交量相当一部分由投资需求支撑起来。“十五”期间上海共实现住宅销售面积1.31亿平方米，比上海住房建设规划（2006~2010年）的住宅竣工面积高出1100万平方米。考虑到经济的长远发展引起的需求的递增，上海住房建设规划（2006~2010年）住宅销售面积将不低于“十五”，这也意味着市场的未来需求只能通过目前市场中累计的空置住宅面积满足，未来住宅空置率会进一步降低。2006~2010年，90平方米以下中小户型将承担上海住宅市场供给的主体角色，但存在套数过剩的可能上海90平方米以下商品房项目源自于市场的被动压力，烂尾楼的改建是其诞生的直接诱因。上海90平方米以下项目的供需比处于高位运行态势，并在2003年达到最高，显示第19期《地产评论》封面专题之上海住房建设规划（2006~2010年）解读6了市场对这类项目具有较大的吸纳力。如图10所示，2004年以前的小户型市场的发展由供给推动，进入2004年以后需求对小户型市场的发展起到主导作用。050000100000150000200000250000200120