世联_深圳市城市更新总体规划房地产市场专题研究_308页

1深圳市城市更新总体规划房地产市场专题研究谨呈：深圳市城市规划发展研究中心世联平台2项目组成员陈明峰、杨燕、史密项目关键词工业/商业/写字楼/住宅土地盘点、总需求预测、城市更新需求项目推荐点l工业、商业、写字楼、住宅未来十年总需求预测方法l工业、商业、写字楼、住宅需求格局评定模型及分析方法l各片区工业、商业、写字楼、住宅发展现状分析l工业改造重建与功能置换土地量关系研究l工业、商业、写字楼、住宅城市更新量及次序推导过程分析l深圳新区研究世联平台3深圳城市规划发展研究中心对本次研究需解决的主要问题：城市更新（旧工业区/城中村/旧居住区）在房地产（住宅/商业/写字楼/工业）开发中未来十年各部分量及比例判断城市更新（旧工业区/城中村/旧居住区）在房地产（住宅/商业/写字楼/工业）开发中未来十年各部分量及比例判断城市更新（旧工业区/城中村/旧居住区）在房地产（住宅/商业/写字楼/工业）开发中未来十年区域分布状况判断城市更新（旧工业区/城中村/旧居住区）在房地产（住宅/商业/写字楼/工业）开发中未来十年区域分布状况判断城市更新（旧工业区/城中村/旧居住区）在房地产（住宅/商业/写字楼/工业）开发中未来十年改造顺序的判断城市更新（旧工业区/城中村/旧居住区）在房地产（住宅/商业/写字楼/工业）开发中未来十年改造顺序的判断三大研究内容世联平台4本次研究范围界定——深圳全市域世联平台55内容构成22房地产各物业需求量房地产各物业需求量33房地产与城市更新的关系房地产与城市更新的关系11土地总供给量土地总供给量世联平台6结构导图房地产总供给未批未建用地供给可改造用地供给居住用地商服用地工业用地旧居住区用地城中村用地旧工业区用地房地产与城市更新的关系轨道交通的影响城市更新格局研究工业商业写字楼住宅工业需求格局城市更新需求城市更新次序商业需求格局城市更新需求城市更新次序写字楼需求格局城市更新需求城市更新次序住宅需求格局城市更新需求城市更新次序政府规划新区研究房地产总需求商业需求量写字楼需求量工业需求量经济规模估测法市场趋势法需求预测法城市类比法商业实现法需求预测法住宅需求量人口相关法经济周期法城市更新对房地产的影响用地标准法世联平台7Part1房地产总供给量统计房地产总供给量统计房地产总供给量统计居住居住未批未建用地面积未批未建用地面积可改造用地面积可改造用地面积商服商服工业工业旧居住区旧居住区城中村城中村旧工业区旧工业区世联平台8未批未建居住用地资源盘点（28.5）（76.8）（36.8）（69.1）（60.7）（38.9）（4.7）（66.2）（19.3）（17.3）（18.2）（10.1）（19.1）（59.3）（29.3）（37.5）（148.1）（38.4）（58）（52.5）未批未建用地-居住未批未建用地-居住注：图上标注的数字为未批未建居住用地面积（公顷）数据来源：深圳城市规划发展研究中心（11）（38）（163）（56）世联平台9未批未建商服用地资源盘点（5.9）（37.2）（16.1）（7.7）（26.8）（5.4）（4.8）（20.4）（0.6）（0.7）（1.4）（3.2）（10.4）（0）（5）（44.1）（14.4）（61.1）（245.9）（7.9）注：图上标注的数字为未批未建商服用地面积（公顷）未批未建用地-商服未批未建用地-商服（2）（80）（56）（11）数据来源：深圳城市规划发展研究中心世联平台10未批未建工业用地资源盘点（18.8）（0.7）（61）（139.3）（2.9）（22.9）（3.5）（15.7）（38.5）（135）（64.6）（244）（99.1）（110.1）（6.7）（0）（0）（60.7）（32.6）（9.7）注：图上标注的数字为未批未建工业用地面积（公顷）未批未建用地-工业未批未建用地-工业数据来源：深圳城市规划发展研究中心世联平台11城中村用地资源盘点可改造用地-城中村可改造用地-城中村251罗湖区27海山59.1盐田17.4梅沙27.2沙头角盐田区540南山区415福田区关内各区域城中村占地面积（公顷）264.2坑梓587.6坪山坪山新区650公明170光明光明新区新区122.2南澳222.7大鹏222.9葵涌236.1坪地719.3龙岗379.1龙城408.6横岗306.4平湖245.6南湾344.6布吉176坂田龙岗区290龙华410福永770观澜350大浪650沙井310石岩170新安610西乡300民治400松岗宝安区10652总计4260宝安区3383.5龙岗区851.8坪山新区820光明新区130.7盐田区540南山区415福田区251罗湖区合计数据来源：各区城改办、深圳城市规划发展研究中心世联平台12旧工业区资源盘点可改造用地-旧工业区可改造用地-旧工业区0南澳70大鹏70葵涌350坪地590龙岗310龙城500横岗300平湖220南湾270布吉270坂田龙岗区210坑梓420坪山坪山新区1000公明210光明光明新区新区数据来源：盐田区城改办、深圳城市规划发展研究中心170罗湖区49.7海山23.9盐田2.5梅沙13.5沙头角盐田区1090南山区280福田区关内300龙华730福永800观澜180大浪660沙井360石岩190新安540西乡150民治590松岗宝安区10919.6总计4500宝安区2950龙岗区630坪山新区1210光明新区89.6盐田区1090南山区280福田区170罗湖区合计南山福田罗湖盐田宝安龙岗近期重点改造工业区各区域旧工业区占地面积（公顷）世联平台13可改造用地-旧居住区可改造用地-旧居住区旧居住区用地资源盘点21.322.135.55.34.99.79.630.0新秀罗芳地区泥岗地区东门地区水贝地区银湖地区中兴路地区布心地区清水河地区12.3大头岭地区9.1罗湖商业中心区6.7黄贝岭地区17.9莲塘地区2.4笋岗地区0.6文锦渡地区11.7太安路地区6.1红岭地区罗湖区2.70.716.36.731.111.51.915.712.017.2福华新村地区竹子林地区景田地区皇岗口岸地区黄木岗-体育中心地区八卦岭地区香蜜湖地区福田南地区车公庙地区新洲金地地区0.8上沙下沙地区1.3园岭地区2.5皇岗公园地区0.5滨河地区3.5白沙岭地区11.7皇岗公园地区0.5梅林地区17.5莲花村地区7.5上步工业区福田区注：建筑面积来源于世联数据库，并以平均容积率1.7估算占地面积，旧居为1990年前住宅0.5赤湾片区0.5同乐地区0.5沙河片区2.9高新技术南区地区0.8前海片区2.0后海片区0.9大南山片区21.3蛇口地区16.9华侨城片区54.3南头北片区南山区1.6福永镇中心片区0.4观澜地区39.9宝安中心片区9.9龙华旧城核心区0.8西乡西片区2.0西乡东片区宝安区2.7坂雪岗地区1.1坑梓地区1.9平湖镇鹅公岭4.5龙岗中心城地区7.0布吉中心地区龙岗区1.5盐田后方地区20.9沙头角镇地区盐田区各区域旧居住区占地面积（公顷）世联平台14各组团用地面积汇总140567.80116.8321.4148.9东部生态组团可改造用地占地面积（公顷）未批未建用地占地面积（公顷）规模区域——343.1213.871.1194.1——93.329.20非常少非常少工业846.449.118.47.4194.172.443.150.67.9802商服1289185.6120.655.7194.7223.7105.3166.638.93811居住14601190.044.3宝安中心组团10919.610652.0561.4合计630851.81.1东部工业组团12501334.54.5龙岗中心组团12901305.28.9中部物流组团17001886.013.0中部综合组团15701130.00西部高新组团12501050.00西部工业组团89.6130.722.4盐田组团1090540100.5南山组团450666366.7中心组团旧工业区城中村旧居住区数据来源：深圳城市规划发展研究中心、各区城改办、世联平台总结总结备注：中心组团、南山组团未批未建工业用地数据缺失，但经访谈城改办和国土局，量非常有限世联平台15Part2住宅住宅商业商业写字楼写字楼工业工业Textinhere城市房地产总需求量预测世联平台16人口相关法经济周期法1住宅需求量预测2基于人口与销售面积的相关系数，以及未来人口的判断，预测未来住宅需求量基于上一个经济周期中住宅销售面积的平均增长速度来预测下一个经济周期的销售面积世联平台17估算深圳2010-2020年的常住人口，通过常住人口与商品住宅销售面积的相关系数预测未来的新增住宅需求量为1亿平方米1、人口相关法1、人口相关法（每年住宅销售面积=每年常住人口*相关系数）2000-2008年深圳相关系数深圳已过人口急剧膨胀时期，未来将小幅度增长，预计2%的增长速度深圳已过人口急剧膨胀时期，未来将小幅度增长，预计2%的增长速度7257017477788018288468618783.03%2.96%3.37%2.17%1.77%3.42%1.97%4.15%0200400600800100020002001200220032004200520062007200800.0050.010.0150.020.0250.030.0350.040.045常住人口增长率2000-2008年深圳常住人口（万人）0.852000-2008年深圳0.92010-2020年深圳1.072000-2008年北京1.272000-2008年上海平均相关系数时间城市900922946969993101810441070109711241152118102004006008001000120014002009201020112012201320142015201620172018201920202009-2020年深圳常住人口预测（万人）1002201098320198222010839201185520128722013890201490820159262016944201796320181亿销售面积合计3895007069018498127245945570.820.971.041.061.090.830.580.440.79020040060080010002000200120022003200420052006200720080.000.200.400.600.801.001.20商品住宅销售面积相关系数世联平台181998年－2008年深圳经历了一个完整的房地产周期，09年已进入下一个发展周期深圳市历年商品房价格变动率1234一个完整的房地产周期深圳历年房价变动可以分为四个阶段从98年到08年，深圳房地产市场经历了一个完整的房地产周期。受98年亚洲风暴影响，深圳房地产跌入低谷。①由于前期下跌幅度大，一年之后房价出现反弹。②随后几年进入缓慢发展期。③03年开始伴随宏观经济全面，房地产市场进入高速发展期。④08年全球金融危机，再一次进入低谷。2、经济周期法2、经济周期法世联平台19以1998-2008年一个完整经济周期中住宅销售面积的平均增速为基准，来预测2010-2020年的住宅销售面积为1.2亿平方米2、经济周期法2、经济周期法p1998-2008年深圳经历了一个完整的经济周期，预计2009-2020将进入下一个经济周期p1998-2008年深圳商品住宅销售面积平均增长比例为4.6%p2009年1-5月平均每月销售商品住宅63万平方米，预计2009年全年为756万平米1998-2008年深圳商品住宅销售面积及增长率（单位：万平方米）参照上一个经济周期的增长速度，按平均5%的增速计算参照上一个经济周期的增长速度，按平均5%的增速计算2009-2020年深圳商品住宅销售面积预测（单位：万平方米）预计2010-2020新增住宅需求量是1.2亿平方米372492901.13705.82500.4389.26849.21811.9724.41593.72556.