中建地产战略规划报告1745(1109)

（讨论稿）2009年11月中建地产中长期发展规划和谐·共生·责任·创新内部分析企业运行状况资源分析竞争力分析中长期发展规划确立原则内部能力与外部环境匹配实现相关者要求和期望发展目标及实施策略财务目标业务目标管理目标发展规划总体描述财务实施策略品牌实施策略业务实施策略管理实施策略品牌目标近期（2010-2012年）中期（2013-2015年）长期（2016-2020年）近期（2010-2012年）行动计划外部环境分析行业发展机遇行业存在问题中建地产中长期发展规划整体框架和谐·共生·责任·创新中建地产中长期发展规划A.中建地产发展规划总体描述B.中建地产发展目标及实施策略（2010-2020年）C.中建地产近期行动计划（2010-2012年）和谐·共生·责任·创新中长期发展定位行业定位业务定位发展区域定位竞争力定位一定时期内以追赶者的姿态努力扩大经营规模和市场影响力在做大中做强长期目标，做行业的领先者和创新者近期和中期以住宅为主导、持有物业经营为辅助、土地一级开发等为补充逐步发展成为覆盖房地产行业价值链、兼有产业经营和资本运营的复合型房地产开发运营商全国性知名房地产企业，巩固和深化全国布局在进入区域达到规模、品牌和市场影响力的领先乃至领导地位以房地产开发价值链能力和内部专业化管理体系为根本以得天独厚的历史优势和目前良好的业务态势为基础以资源整合能力和创新型业务模式为特色以品牌价值和社会影响力为依托塑造不可复制的核心竞争力和谐·共生·责任·创新中建地产理念体系使命成为中国房地产行业的创新者和领先者愿景成为中国最具影响力的复合型房地产开发运营商宗旨创造完美生活空间，构建和谐行业生态价值观和谐·共生·责任·创新恒久存在的意义崇高责任和为相关者创造的价值期望自身达成的目标追求目标时遵循的信仰和价值判断标准和谐·共生·责任·创新战略指导方针发展方针关键词“1、2、3”发展方针•1快：快速发展•2联：板块联动，房地产业与中建股份其它业务板块联动上下联动，中建股份与二级集团联合发展地产业务•3统一：战略统一、品牌统一、决策统一中建地产现状概括•成立晚•起点高•目标远管理体系还需健全，资源整合、管理统一还需在近期努力解决发展态势良好，已经具备高速发展的能力，需要快速跻身国内一流房地产企业之列行业的创新者和领先者和谐·共生·责任·创新中长期发展规划整体部署时间近期（2010-2012年）中期（2013-2015年）长期（2016-2020年）资源优化、结构优化、管理体系优化积极拓展和配置资源•核心资源：土地资源、资金资源和人力资源•积极获取优质土地•中建股份上市之后资金相对充沛•人力资源队伍整合明确业务结构、区域结构和产品结构•确定住宅、持有物业经营和土地一级开发的业务比例•提高核心城市的项目投资和收入贡献比例•丰富产品线，确定主要产品类型优化管理体系•以“三统一”为重点逐步建立中建地产统一的管理模式和制度规范体系重要经济指标行业领先•营业收入指标进入A股房地产企业前三位•盈利性指标、效率性指标方面力求达行业平均水平以上•安全性指标和成长性指标适应发展需要市场竞争优势基本确立•一体化联动业务模式•全国性区域布局•有市场竞争力的产品系列•全国性知名品牌•房地产价值链核心环节深层落实“三统一”为核心的管理体系•完善中建地产管理体系（治理结构及管控模式、管理架构、管理流程、管理工具等）做大做强，能量蓄势到能量释放，跨越式发展从追赶者向领先者和创新者的转变进一步稳固行业地位•主要财务指标方面长期保持行业领先•继续深化全国性布局，重点区域和重点城市前三•以高品质产品和服务使“中建地产”品牌得到社会高度认可承担引导行业变革的创新责任•以创新赢得行业尊重•以创新取得比较优势•以创新作为发展动力逐步推进集团化管理•集团化管理是房地产企业发展到一定规模之后的主要选择•集团化管理模式是必要的组织保障和谐·共生·责任·创新中建地产中长期发展规划A.中建地产发展规划总体描述B.中建地产发展目标及实施策略（2010-2020年）C.中建地产近期行动计划（2010-2012年）和谐·共生·责任·创新中建地产发展目标及实施策略规模性指标盈利性指标效率性指标安全性指标成长性指标业务模式目标区域布局目标产品目标组织发展模式目标价值链竞争能力目标支持性职能目标财务目标业务目标管理目标中建地产发展规划总体描述中长期发展目标及实施策略总体框架财务实施策略品牌实施策略业务实施策略管理实施策略品牌价值目标品牌目标近期（2010-2012年）中期（2013-2015年）长期（2016-2020年）和谐·共生·责任·创新A.中建地产发展规划总体描述B.中建地产发展目标及实施策略（2010-2020年）B1.财务目标及实施策略B2.品牌目标及实施策略B3.业务目标及实施策略B4.管理目标及实施策略C.中建地产近期行动计划（2010-2012年）中建地产中长期发展规划和谐·共生·责任·创新财务测算的总体逻辑关系财务指标业务指标竣工结算面积销售面积开工面积新增储备土地面积历年营业收入在手项目投资资本性投入=项目总投资-预售金额-银行贷款预售金额新增土地费用设定核心财务目标中建地产中长期财务目标——以规模性指标为重点的“战略拉动型”设定思路评估资源条件评估资源条件和谐·共生·责任·创新中建地产基于发展目标设定营业收入——达成行业领先者的必需条件2008年2008年排名2008年营业收入2004-2008年复合增长率万科141055.3%保利215578.7%金地39840%金融街45635.7%北辰54017.4%首开*658（38.7）3688.7%（＆）中华73616.8%招商835.73.5%新湖中宝93566.7%外高桥*1086（18）220%近期目标中期目标在一个稳定的竞争市场中，市场竞争的参与者一般分为三类：领先者、参与者、生存者在有影响力的领先者之中，企业的数量一般不会超过三个，而在这三个企业之中，最有实力的竞争者的市场份额又不会超过最小者的四倍领先者：28%29%30%31%32%33%34%35%12ABC三个主要竞争对手企业实力市场份额参与者生存者中建地产财务目标注：以下几个公司因特殊原因作了指标调整•首开08年土地转让收入巨大，实际销售收入38.7亿•外高桥地产业务不足18亿和谐·共生·责任·创新中建地产财务目标核心财务目标——营业收入目标中期(2013-2015年)——营业收入进入A股上市房地产公司3强近期(2010-2012年)——营业收入进入A股上市房地产公司5强长期(2016-2020年)——持续保持行业领先地位达成上述目标的必要条件•2008年中国A股房地产公司的房地产开发经营营业收入排名第五名为北辰实业、第三名为金地集团，分别为40.6亿和97.6亿元。•假定在2015年之前，行业排名不发生变化，北辰实业和金地集团均按照35%（2004年-2008年房地产行业优秀公司平均值）的年复合增长率发展；中建地产要实现“2012进前5、2015进前3、长期领先”的目标，营业收入预计需要在2012和2015年分别达到150亿和435亿元，并且在2015年之后仍然要保持42%的增长率。和谐·共生·责任·创新中建地产2010-2015年主要指标测算营业收入（亿元）预售合同金额（亿元）净利润（亿元）新增土地储备规划面积（万平米）项目总投资（亿元）资本性投入（亿元）2010年50.090.05.9750.0238.7120.02011年80.0160.09.6800.0324.4125.52012年150.0240.018.11000.0436.3144.0近期合计280.0490.033.62550.0999.4389.52013年215.0369.028.01100.0486.759.32014年305.0544.041.21300.0506.7-98.12015年435.0802.060.91300.0544.4-322.9中期合计955.01715.0130.13700.01537.8-361.7重要假设条件：•土地估值比（土地储备公允价值与当年营业收入之比）为6；•楼面地价按平均2000元/平米计；•土地费用占项目总投资45%；•各项目按照平均4年开发完成，各年投资比例分别为50%、20%、15%和15%；•资本性投入=项目总投资-预售合同金额-银行贷款比例，银行贷款比例按项目投资的12%测算（2009年中建地产各项目的平均水平）。和谐·共生·责任·创新对应实施策略积极的扩张性财务策略1把营业收入作为主要增长指标加大项目拓展力度，积极在目标区域获取优质项目保证项目开发的规模，加大开工竣工面积加快项目开发周期，缩短项目取得到结转收入的时间以充足的土地资源和资金资源作为保障，积极筹措经营资金，适度控制利润分配，持续加大项目投资分步增长策略2蓄势（2010年）-提速（2011-2015年）-长期领先（2016-2020年）解决好营业收入增长、土地储备、项目开发之间的协调匹配关系，合理规划项目开发节点搭接关系、土地储备需求和项目投资进度等相关业务指标和谐·共生·责任·创新规模性指标盈利性指标效率性指标安全性指标成长性指标中建地产财务目标盈利性指标、效率性指标逐步提高并最终达到同类企业优秀水平；保持现有负债率；成长性指标支持规模性指标增长要求盈利性指标、效率性指标、安全性指标、成长性指标•净利润率2012年之前和2015之前应该分别达到12%和14%以上•资产周转率2012年和2015年分别达到0.31和0.42盈利性指标效率性指标•资产负债率保持当前水平（76%）安全性指标•营业收入复合增长率6年内为52%、2016-2020年后保持在42%以上•储备土地估值比控制在6倍左右成长性指标财务目标行业对标（按照2004年-2008年房地产企业统计结果）•净利润率=净利润/营业收入，整体平均为12%、优秀企业平均值为14%•资产周转率=营业收入/总资产，整体平均为0.31、优秀企业平均值为0.42•资产负债率=负债/总资产，平均为72%•储备土地估值比=土地储备公允价值/当年营业收入，行业平均平均为4-8倍，2007年底统计结果：万科4.6、金地6.3、首创16.1其他财务目标和谐·共生·责任·创新提高净利润率，实现“总成本领先”和“高附加值”并举的项目盈利模式1总成本领先：充分发挥土地获取优势、项目全过程成本管控体系高附加值：开发价值链的各个环节都实现产品附加值的增值加快资产周转率2加强项目的计划管理具体目标-“（拿地之后）9个月内开工，一年内实现销售”，以速度带动规模对应实施策略（1）基本维持资产负债率3合理应用财务杠杆，保持一定的资产负债率水平和谐·共生·责任·创新保证土地储备满足营业收入增长要求4为保证持续6年内（2010-2015年）52%的增速土地估值比（土地储备公允价值与当年营业收入之比），应该在6倍左右要强化股东回报意识和价值创造意识，研究并适时推进经济附加值评价体系5研究经济附加值（EVA）的内部核算标准，并适时推进EVA评价体系对应实施策略（2）和谐·共生·责任·创新A.中建地产发展规划总体描述B.中建地产发展目标及实施策略（2010-2020年）B1.财务目标及实施策略B2.品牌目标及实施策略B3.业务目标及实施策略B4.管理目标及实施策略C.中建地产近期行动计划（2010-2012年）中建地产中长期发展规划和谐·共生·责任·创新中建地产品牌目标2015年内进入中国房地产品牌价值排名前5中建地产NO.1中海地产NO.2万科集团NO3.保利地产NO.4合生创展NO.5绿城地产NO.6招商地产NO.7富力地产NO.8阳光100NO.9恒大地产NO.10绿地集团其他和谐·共生·责任·创新对应实施策略实现品牌的统一1品牌内涵与外延的统一、品牌外部管理与内部管理的统一、主品牌与副品牌之间的相互统一以及品牌短期价值与长期价值的统一统一策划、统一指挥、统一协调（品牌规划、品牌实施管理、品牌资产管理和品牌价值管理）丰富“中建地产”