养老地产发展模式及规划设计研究

清华大学建筑学院周燕珉居住建筑设计研究工作室养老地产发展模式及规划设计研究2013年08月15日主讲人：周燕珉清华大学建筑学院32主要内容养老地产的时代背景与政策环境养老建筑的单体设计规律1养老项目的经营模式分析养老项目的常见类型4养老项目设计实例分析5第一部分养老地产的时代背景与政策环境2.国家和地方的养老政策相关情况1.我国老龄化的发展特征3.当前养老地产发展形势及问题1-1我国老龄化的发展特征我国老龄化现状什么是老年人？什么是老龄化社会？•世界卫生组织定义：60岁以上的人群为老年人；一个国家60岁以上的人口超过10%时，即步入老龄化社会。我国的老龄化现状严峻•截至2012年底，我国60岁以上人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%；65岁以上人口数量达到1.27亿，占总人口的9.4%；•2013年，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。（资料来源：新华社“截至2012年底我国老年人口数量达到1.94亿”）2012年总人口13.5亿老年人口1.94亿2020年总人口约14亿老年人口约2.56亿2050年总人口约12.8亿老年人口约4.34亿,约为少儿人口数量的2倍老年人口将长期保持在3-4亿人，约占总人口30%2051-2100年18.29%33.6%14.3%我国人口老龄化的主要特点1.人口基数大•21世纪上半叶，我国将是世界上老年人口最多的国家。21世纪下半叶，我国仍然是仅次于印度的第二老年人口大国。2.老年人口增长速度快•发达国家用了近百年的老龄化过程，我们用了27年就已经赶超。3.老龄化超前工业化、城市化发展•我国目前尚属发展中国家，人均生产总值世界排名还很靠后，多数老年人及其家庭“未富先老”不同国家从老龄化社会跨入老龄社会需要的时间对比老龄化社会：65岁以上的人口超过7%老龄社会：65岁以上的人口超过14%5100万2.16亿空巢老人老年人口我国人口老龄化的主要特点4.高龄老人多，长期照料问题大•2007-2050年，80岁以上高龄老人占老年人口比例将从9.7%增加到23%。5.“空巢家庭”增多•当前城市家庭中，超过半数的老人是空巢家庭；•65岁以上空巢老人逾5100万，约占老年人口近25%。（资料来源：2006年2月23日，全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》）我国高龄老人增长趋势80岁以上高龄老人占老年人口的比例空巢老人数量及比例1-2国家和地方的养老政策相关情况国家养老政策总结国家养老支持性政策的发展时间轴从2011年起，政府出台政策密度加大，鼓励社会养老产业，老年产业逐渐社会化、多元化，养老地产是21世纪的朝阳产业。各地方推行多种政策促进养老建设1.促进民办养老机构建设措施①提供建设、运营补贴②星级评定奖励③土地供应④税费优惠⑤鼓励融资⑥医疗政策2.制定养老设施专项规划①提供建设、运营补贴资料来源：全国养老服务业走势月度2012年第9期，北京师范大学中国公益研究院老年福利研究中心编截止2012年9月已出台的社会办养老机构运营扶持政策各地方出台的补贴可分为以下三类:I.床位建设补贴：按照新增床位每张一次性建设补贴II.床位运营补贴：成后投入使用，每张床位按月发给运营补贴III.一次性建设补助：部分地区对新建或租赁项目进行一次性建设补助补贴力度不断增强，但落实有困难资料来源：全国养老服务业走势月度2012年第2期，北京师范大学中国公益研究院老年福利研究中心编各省市给予民办养老床位的一次性建设补贴比较提升至2~2.5万元各省市不断出台对民办养老床位力度更高的补贴政策，然而由于补贴认证各项手续门槛高、政策落实力度较低，能领到补贴的民办养老机构很少，对民办养老机构促进作用并不大。住宅商业金融医疗设施养老综合用地②部分省市试水养老专项用地参考资料：《北京将采取招标形式推养老设施用地》；《关于规范我国养老产业用地发展的专项建议》中国公益研究院养老研究中心养老设施用地现状：没有专项用地、土地成本高•绝大部分养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，前期土地成本非常高，直接影响到后期盈利水平。开始试点养老用地：•目前国土部正在深入研究支持养老产业发展的用地政策，并鼓励地方国土资源局进行实践探索，山东、四川、广东等地正在试点养老用地。北京出台养老综合用地：•《北京市2013年度国有建设用地供应计划》出台，率先提出养老综合用地。养老设施用地共100公顷，主要集中于近郊，少数为五环周边。•用地获取主要采取招标形式，不会采取拍卖和挂牌，以防止地价抬高。70%的住宅用地不到30%的商业金融用地少量的养老医疗设施用地③水、电、燃气及税费优惠税费优惠水费电费燃气营业税土地使用税房产税根据国家出台的《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，优惠政策主要可分为：I.免征养护服务营业税；II.免征自用房产、土地房产税、城镇土地使用税；III.机构与居民家庭用电、用水、用气、用热同价。税费优惠落实尚待配合•税费优惠涉及民政部门与供水、供电、供暖部门配合，而目前各部门间在优惠机制配合上尚不健全，优惠政策落实难。参考资料：《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》；四川日报《多重政策激励养老服务业》其他相关政策④星级评定奖励：养老机构按星级获得奖励•近年来，北京、青岛、武汉、南京等多地陆续展开对养老机构的星级评定，按星级划分收费标准，并对不同星级给予奖励。⑤鼓励融资：引导金融机构用于兴办养老机构的信贷项目•重庆、云南等多地鼓励和引导金融机构加快金融产品和服务方式创新，鼓励银行业金融机构通过提供按揭贷款的方式帮助民办养老机构建设，对符合条件的养老机构及其建设项目的合理信贷要求，提供积极的财政支持。⑥结合医疗服务：符合标准的养老机构医疗服务可以纳入医保范围•广东鼓励发展“养老院+医院”新模式，养老院可设医疗机构。经卫生部门批准并取得医疗机构执业许可的养老服务机构可设置医疗机构，经社会保险行政部门审核批准，可纳入基本医疗保险定点医疗机构范围。参考资料：《重庆市近日出台政策，社会养老机构新增兴建养老设施，增加床位将得到财政补贴》《云南5年投10.8亿扶持养老服务设施建设》《粤鼓励发展养老院+医院新模式养老院可设医疗机构》1-3当前养老地产发展形势及问题银发市场潜力巨大老年消费高速增长2011年，全国总消费值达121813亿元，其中老年消费比重占11.18%，已逾1.3万亿元。据测算，从2011年至2050年，老年消费占GDP的比重将从5.55%增加到17.25%。如果将养老、医疗、照料、福利与设施都纳入养老的成本来测算，到2050年，这个费用占GDP的比重将提高到23.31%。数据来源：《2010年度中国老龄事业发展统计公报》全国老龄办全国老年人口1.78亿城市老年人口5464.87万农村老年人口12300万平均年支出4759元平均年支出15819元年支出14498亿元**巨大商机0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%5.50%14.64%17.25%老年消费占GDP比值（数据来源：北京大学老龄健康与家庭研究中心测算）数据来源：第六次人口普查老龄产业亟待发展老年消费观念转变，需求增大随着老年人生活水平的提高，消费观念的转变，老年消费消费需求正在向高层次、高质量、个性化、多元化的方向发展，花钱买健康、买年轻、买舒适、买享受、买方便正成为生活追求。多产业亟待发展目前，食品、医疗、营养保健是老年消费群体主要的消费需求，养老服务、地产、服装、餐饮、旅游、娱乐健身等正成为老年消费群体的新增需求点。老龄产业九大行业养老地产的主要类型及开发商发展方向19老年住宅需求量大，产品类型多样化老年综合社区、老年公寓、二代居等多种地产类型是未来养老住宅发展的方向。19当前养老地产的主要类型经营难度高难易低老年服务中心老年社区康复中心老年公寓老年病医院两代居托老所短期入住福利养老院养老咨询中心临终关怀设施护理程度老年综合社区目前适合地产商开发的主要类型政府重点推进的养老设施类型各大房地产企业及保险业试水养老地产国内外运营机构积极进入大陆•日本：木下、礼爱、日医•台湾：长庚近期养老产业的发展受到全社会关注•开发商：万科、金融街、朗诗、远洋、保利、万达•投资商：国资委、中投•险资企业：泰康、合众人寿、人保、新华房地产开发商开发项目存在的问题项目规模过大•继4月中国石化斥资80亿元，在四川郫县花园镇布局总体规划占地2000亩的养老项目；•5月，中国水电地产在重庆璧山投资80亿元、占地3000亩，打造全国最大养老地产项目。打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。•业内人士一针见血指出，土地是最难解决的问题。若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。（资料来源：中国养老产业联盟2013年7月第一期）养老地产养老地产的瓶颈在于运营护理运营人才缺失导致养老项目后续经营问题•目前我国养老机构护理人员持证上岗率低，多为下岗职工或进城务工人员，素质不高。•工资低、工作累、社会地位低等因素亦导致人员流动性极强，成为许多养老项目发展瓶颈。缺乏运营管理团队和对养老服务人才的教育培养•运营管理团队经验不足等情况也对养老项目后期运营造成很大影响。养老院的护理人员缺乏专业培训第二部分养老项目的常见类型2.公营、民营结合的养老基地1.普通社区中的“9073”3.大型居住区中配建的养老组团1.“9073”在普通社区中如何体现？普通社区中的“9073”普通社区可建设老年住宅、社区配套养老服务设施、养老公寓等90%为居家养老：建设专门的老年住宅、老少户等3%为机构养老：配建老年公寓、老年护理院等7%为社区养老：配建社区日间照料中心提供相应的养老服务案例1：天津武清民政部养老示范区政府主导下进行的企业地产项目民政部养老配套示范区包含多种类型和功能项目信息一期总用地面积29700平米一期总建筑面积17000平米2.公营、民营结合的养老基地天津武清民政部养老示范区养老综合服务楼培训中心（会议室、餐厅）老年医院（体检）老年护理楼（与医院邻近）老年住宅老年公寓旅馆健身活动中心（游泳馆）“五院合一”：包括敬老院、残障院、孤儿院、光荣院、收费老年公寓河北中捷民政事业服务中心项目信息总用地面积11公顷总建筑面积5.8万平米容积率0.53一期建设面积1.9万平米一期床位数306床政府建设的养老设施案例2：河北中捷民政事业服务中心分期建设顺序第1期第2期第3期河北中捷民政事业服务中心收费型老年公寓第二期老年住宅地块项目信息总用地面积1324公顷（约2万亩）总建筑面积720万平米老年住宅总用地面积10公顷（约150亩）老年住宅总建筑面积18万平米案例1：金融街惠州养老社区地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线第一期老年住宅地块3.大型居住区中配建的养老组团形成小型居住组团，尺度亲切主要配套设施沿主要道路设置，与各组团保持较短的服务半径半护理组团靠近医院，联系近便绿化景观均布，停车就近处理医院及康复中心会所底商半护理组团居住组团居住组团居住组团居住组团广东惠州养老社区高层高密度养老公寓案例2：广西南宁嘉和城养老地块老年公寓用地面积1.5公顷老年公寓总建筑面积6.3万平米高端公寓+医疗机构东北侧景观资源较好，设置养老公寓，南侧地块布置商品住宅第三部分养老项目的经营模式分析案例2：台湾润福生活新象馆案例1：北京太阳城案例1：北京太阳城•项目类型及定位：全程化养老社区•服务对象：自理、半自理、不能自理的老人开发方北京太阳城集团项目区位北京昌平开业时间2003年占地面积42公顷建筑面积32万平方米（24万平米老人住宅+8万平米持有型公建及老年公寓）床位数1500张左右（养老公寓部分）配套设施太阳城医院、购物中心、文化会展中心、奥林匹斯俱乐部、国医堂运营模式出售型+持有型运营