尊地地产XXXX年西安丈八路钟表厂项目前期策划方案

第1页丈八路钟表厂项目前期策划方案深圳尊地西安分公司2013年1月6日瑾呈：西安财富公司项目组第2页前言本次报告主旨为本项目住宅和商业提供详实的市场依据并挖掘市场突破点，提供准确的定位和产品深化建议；基于对本项目周边市场尽可能全面、详实、深入的研究下所形成的项目前期策划及产品深化建议。第3页目录政策分析项目本体解析周边项目分析市场分析区域发展格局项目定位户型优化建议物业发展建议及策略第4页政策回顾9月29日《关于完善差别化住房信贷政策有关问题通知》第一轮调控国八条推出第二轮调控1月26日第三轮调控《新国八条推出》2月26日《西安限购令》6月央行年内第四次上调银行存款准备金率至21.5%12月5日下调银行类金融金钩存款准备金率0.5%。12月10日中央政治局会议传递明年经济新信号：实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持房产调控不动摇。住建部政策研究中心:楼市调控长期短期都不动摇2月17日3月13日央行居民首套房贷符合条件者银行必须给予贷款5月8日住建部对微调救市遭叫停，5城短命调控政策紧急下架2010年、2011年调控密集期2012年调控强化期陕西限利令，限制开发商利润为10%左右11月27日十八大上5个房地产关键词透出信号继续调控7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查9月20日国务院：第二套住房贷款首付比例不低于50%2013年中国楼市仍继续调控三年中国楼市调控，促使楼市逐步处于平稳、良性发展；十八大召开后的2013年，楼市调控将继续进行。第5页GDP三年内各季度中，2010年第1季度为GDP最高，也是中国经济的分水岭；自2010年第二季度，国民生产总值GDP增长逐步放缓，处于缓慢调整阶段；此阶段一直延续到2012年第二季度，中国经济呈现平稳放缓阶段。2012年上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，二季度环比增长1.8%。自2010年1季度起，国内生产总值GDP增速由最高点，逐步缓慢增长；2012年2季度GDP增长7.6%，创下自2009年二季度（7.9%）以来三年新低。7.8%8.1%12%第6页CPI11月，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%，城市上涨2.1%，农村上涨1.9%；食品价格上涨3.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.9%，服务项目价格上涨2.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。11月份，非食品价格环比持平。其中，衣着价格上涨1.0%，家庭设备用品及维修服务价格上涨0.3%，居住价格上涨0.2%，烟酒及用品、医疗保健和个人用品价格均上涨0.1%，娱乐教育文化用品及服务价格下降0.9%，交通和通信价格下降0.3%。居住中，水、电、燃料价格上涨0.4%。（11月CPI同比上涨2%，其中城市上涨2.1%，农村上涨1.9%；1-11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。2%1.7%4.5%第7页工业增加值2012年11月规模以上工业增加值同比实际增长10.1%，比10月加快0.5%；11月规模以上工业增加值环比上月增长0.86%。1-11月规模以上工业增加值同比增长10.0%；分经济类型看，11月国有及国有控股企业增加值同比增长7.2%，集体企业增长6.5%，股份制企业增长11.8%，外商及港澳台商投资企业增长6.5%；分地区看，11月东部地区增加值同比增长9.0%，中部地区增长10.8%，西部地区增长13.1%。11月规模以上工业增加值同比实际增长10.1%，环比上月增长0.86%；西部地区增长13.1%。第8页固定资产投资1-11月全国固定资产投资(不含农户)326236亿元，同比名义增长20.7%，增速与1-10月份持平；11月份固定资产投资(不含农户)环比增长1.26%。分产业看，1-11月份，第一产业投资8153亿元，同比增长30.5%，增速比1-10月份回落1.8%；第二产业投资142963亿元，增长21.1%，增速比1-10月份回落0.8个百分点；第三产业投资175120亿元，增长20.4%，增速比1-10月份加快0.3个百分点。分地区看，1-11月份，东部地区投资153209亿元，同比增长18%，增速比1-10月份回落0.2%；中部地区投资91538亿元，增长26.2%，加快0.2个百分点；西部地区投资78432亿元，增长24.2%，增速与1-10月份持平。1-11月全国固定资产投资(不含农户)326236亿元，同比名义增长20.7%；西部地区投资78432亿元，增长24.2%；全国与西部地区增速与1-10月份均持平。第9页新增贷款11月份人民币贷款增加5229亿元，同比9月减少1003亿元，但比8月份7039亿元的增长规模持续收窄，低于市场预期；与此同时，11月份社会融资规模则较上月和上年同期明显扩大。数据增减的背后，凸显出监管层对当前信贷投放节奏进行控制的意图，而债券融资的扩容则体现出当前融资结构的逐步优化。11月人民币贷款增加5229亿元，同比9月减少1003亿元；一年内新增贷款最高为3月，即10100亿元。5229亿元6232亿元10100亿元第10页近期政策时间部门标题内容12月15日国家发改委房产税扩围或区别征收时间表最快明年两会确定央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。目前40个重点城市个人住房信息系统已完成联网，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。12月8日政治局政治局出台八项规定:严格执行住房等待遇规定中央政治局召开会议，审议中央政治局关于改进工作作风、密切联系群众的八项规定，分析研究2013年经济工作。总书记习近平主持会议。12月6日国家发改委达到绿色建筑商品房最低每平米奖84元2012中国制冷空调工程节能减排新技术研讨会在西安召开，未来城镇化进程中的建筑绿色革命。2014年“绿色建筑”将首先从保障性住房全面开始12月6日央行房贷新利率下月兑现50万贷30年一月少还166元2012年年中的两次降息的利好将于2013年1月1日“兑现”。50万元的房贷，如果贷30年的话，月供款将减少166元。12月1日社科院多手段增加保障房供给逐步推进房产税中国社科院财经战略院发布主题为“新型城市化背景下的住房保障”财政政策报告，建议应采取多种手段增加保障性住房供给，并以保有环节差异化房产11月30日国土部等四部委严控土地储备及融资规模《关于加强土地储备与融资管理的通知》，土地储备机构融资将纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。11月30日国务院未来几十年最大发展潜力在城镇化李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。11月29日国务院拟修改征地补偿标准可能至少提高10倍决定将草案提请全国人大常委会审议，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。10月31日陕建设厅陕限利令省住建厅省物价局给楼市调控限新招《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》要求，全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右。近期政府对楼市调控决心不便；通过局部政策调整，加强对楼市发展的正确引导。第11页政策分析小结目前楼市调控处于强化期三年来，中央政府对楼市调控的政策一直处于高压状态；地方政府迫于中央政府压力下，针对各地市场不同，逐步推出各种政策调控楼市房价、供应的快速增长；2012年中国经济增速下滑，增速回归理性化受国际经济衰退及国内大多外贸型企业逐步倒闭影响，2012年一、二季度国内生产总值同比往年呈现大幅下降趋势，影响国内经济平稳、健康发展；2012年1—11月CPI同比上涨低于4.5%2012年全国居民消费价格总水平由1月CPI同比上涨4.5%，逐步震荡下行至11月同比上涨2%；主要受经济疲软、供大于求影响；CPI逐步回归理性状态，也反映出中国经济逐步趋于平稳状态，经济过热现象趋于缓和；1—11月工业增加值在9%—10%间2012年1—11月以来，3月全国工业增加值增长最高为11.9%，4月后逐步回落保持9%—10%之间增速，目前处于震荡上行阶段；国内工业增长处于平稳过渡阶段；国家固定资产投资拉动国内经济增长速度1—11月全国固定资产投资326236亿元，增速保持在20.4%间徘徊；目前中国经济增速出现小步下滑，但不会影响国家正常的固定资产投资，且拉动了国内经济的增长；国家严控新增贷款，保证平稳供应近两年来，银行新增贷款整体趋于平稳供应阶段，除2012年3月和6月外，其中2012年3月和6月新增贷款额度为两年最高，即10100亿和9250亿元；2013年楼市调控政策不变近期政府针对楼市政策的释放可知：2013年楼市调控政策不变，未来政府调控将规范化，楼市打压将长期进行。第12页目录政策分析项目本体解析周边项目分析市场分析区域发展格局项目定位户型优化建议物业发展建议及策略第13页市场分析西安市场分析城南市场分析西安商品房市场西安住宅市场西安商业市场城南商品房市场高新市场分析高新商品房市场城南商业市场高新商业市场第14页商品房量价政策趋缓，购房者依然维持在2011年的状态，“非降价不成交”，但供应逐渐出现了发化，2012年以来市场交易量的起落，其对应的其实是市场平衡点的得失。从成交均价走势来看，自今年2月份出现降价以来，一直维持在较为均衡的水平，上半年房企通过以价换量冲刺业绩的过程中，价格持续到5月一直在小幅下滑，自6月份以后，大部分房企完成了半年度业绩考核后，价格进行了调整，下半年的重心转移到提高企业利润，因此价格从6月份开始呈现出小幅稳步的上涨现象。11月西安商品房成交量创年内新高为145.2万㎡，环比上涨65%，超过6月成交高点；11月成交均价为7577元/㎡，环比下降2.7%。西安商品房成交量及均价情况118.3万㎡7667元/㎡7785元/㎡87.6万㎡145.2万㎡7577元/㎡第15页物业成交量比11月整个商品房市场成交量创年内新高，受商业市场成交量环比上涨149.52%的影响，其市场占比环比上涨4%，住宅和办公市场占比分别下降3%和1%。11月住宅成交比例占85%，同比10月下降3个百分点；商业成交12%，同比10月上涨4个百分点。西安各物业成交比例示意图第16页西安土地供应2011年11月至2012年11月土地供应面积走势11月份西安市挂牌出让土地共计105宗，土地出让面积302万㎡，规划建筑面积1107.4万㎡。土地出让面积同比上升88%，环比上涨58%。本月出让住宅及商住综合用地共244.9万㎡，占总出让面积的81.1%。191一年内西安土地供应走势图呈U型；11年11、12月供应较高，12年7月后土地供应呈大幅增长趋势；11月土地供应302万㎡，同比去年上涨88%。第17页西安商品房市场小结11月西安商品房市场呈现量涨价跌现象，与10月现象相反；11月成交量为一年来新高即145.2万㎡；11月成交均价为7577元/㎡，市场均价整体趋于震荡上行阶段；西安商品房市场成交量以住宅、商业为主，办公产品为辅；其中住宅产品占总成交量的80%以上；近期商业市场成交量小幅增加；11月西安土地市场供应量大幅增加，近一年内的新高，即302万㎡；近期楼市政策处于巩固阶段，无加强势头，成交量趋稳，成交均价震荡上行；市场的微松，实力开发商加快拿地步骤，储备后续开发资源。第18页市场分析西安市场分析城南市场分析西安商品房市场西安住宅市场西安商业市场城南商品房市场高新市场分析高新商品房市场城南商业市场高新商业市场第19页住宅供求量11月成交量出现了较大幅度的增长，主要源自于前一阶段市场需求释放后的集中性备案，同时，今年冬季的住宅市场遇到了淡季不淡的情冴，需求仍旧在持续释放。这两方面的因素导致本月成交量出现了较大幅度的增长，11月成交量达到了自去年1月以来近两年内的历史峰值。11