商业地产规划设计交流(XXXX)127页

大道至简知易行难——商业地产规划设计交流商业地产规划设计概述㈠.商业地产规划设计专业构成㈡.商业地产规划设计过程㈢.个人从业的一点经验㈠.商业地产规划设计专业构成产品策划公司招商代理公司其他顾问公司酒店管理公司商业规划管理规划设计管理规划设计建筑设计室内设计景观环境设计交通组织设计灯光效果设计标志标识设计机电设计顾问幕墙设计顾问人在哪里？建筑策划规划条件设定基本概念构想方案设计实施设计开发建设建筑规划领域建筑设计领域（设计第1阶段）（设计第2阶段）㈡.商业地产规划设计过程零售商业项目消费者经营商家地产开发企业外协单位城市与政府商业经营规划消费人群定位、产品功能定位消费情感设定、商业气氛营造产品设计与生产项目试招商、招商盈亏平衡预算、长短投资收益测算不满足不满足不满足不满足第一步第二步㈡.商业地产规划设计过程㈡.商业地产规划设计过程前期市场定位策划中期招商后期运营管理确定盈利模式市场调查及研究市场定位商家组合规划租金及财务测算商业规划设计建议获得土地建筑设计研讨建筑概念与方案设计主力店招商店铺规划市场推广全面招商试营业商业管理物业管理资产管理前期手续办理初步设计施工图设计工程施工及管理竣工及内装正式开业投资研究1.综合开发、系统设计⑴充分考虑分期开发的方式以及对使用的影响。合理安排各个建筑的位臵、空间和功能关系，保证各建筑的相互促进和各自功能顺畅运作。⑵综合考虑各类物业的持有方式，规划设计应考虑用地分宗及房产证的办理，合理设计公用部分，便于面积的分摊。⑶水电空调及各类设施设备的设计在统一系统设计的前提下，也应考虑各自独立使用和计量的可能性㈢.个人从业的一点经验深圳华润万象城一期二期思考：华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？商业为什么要放在中间？这种开发模式对规划设计及使用有何影响？2.一个超前，两个符合。⑴建筑形式和建筑空间应适当超前。⑵建筑材料的使用应与商业定位的要求相符合。⑶建筑色彩应与商业定位的要求相符合。3.空间的五个维度⑴建筑空间应与商业流线紧密配合。⑵建筑空间应生动活泼、富有趣味。⑶建筑空间应具有良好的空间尺度。⑷建筑空间应具有良好的方向感和定位性。⑸建筑空间应具有合理性和灵活性。商业地产项目总体设计㈠.商业建筑（群）总体布局㈡.零售商业交通及动线设计㈢.零售商业停车场设计㈠.商业建筑（群）总体布局⒈总体布局的步骤⒉场地功能分析⒊场地分区⑴内容分区：将场地内容进行归类或组合，性质相同或类似的归纳到一起，互相干扰的内容划分开，使场地有明确的和清晰的结构关系。分区的依据：①功能性质②空间特性③场地自然条件⑵用地分区：从基地的利用角度，将功能与用地结合起来。分区的方式：①集中式②均衡式场地功能分析场地分区建筑布局场地交通组织室外场地景观配臵⒋建筑布局⑴影响建筑布局的因素①城市规划和建筑规范的要求②基地建设条件③投资主体的经济诉求⑵建筑布局的基本要求①建筑朝向：商业建筑布局和住宅不太相同，住宅主要考虑日照、风向等，而商业建筑主要考虑街道方位、人流走向及与周边建筑关系。②建筑间距：符合国家相关规范，特别是防火间距，日照间距分析对综合体项目是必须的。㈠.商业建筑（群）总体布局⑶单体建筑在场地中的布局：①建筑布臵在场地边侧或一角②建筑中央布臵或满铺布臵㈠.商业建筑（群）总体布局⑷建筑群体在场地中的布局①建筑群体布局方式：Ⅰ以空间为核心，建筑围合空间Ⅱ建筑与空间相互穿插㈠.商业建筑（群）总体布局②建筑的群体组合：Ⅰ对称式Ⅱ自由式Ⅲ综合式③群体组合的统一协调Ⅰ主从关系：重点与一般、核心与外围。Ⅱ秩序构建：轴线、向心、对位。Ⅲ统一的手法：重复与渐变。Ⅳ对比的手法：形体组合的对比、空间的对比。㈠.商业建筑（群）总体布局⑸购物中心建筑体形块型矩型哑铃型“U”型“L”型㈠.商业建筑（群）总体布局①建筑布局对外部空间的限定：不同的建筑布局对空间形成不同的限定方式，从而产生封闭感强弱不同的空间效果。建筑仅有一面限定空间，只能形成空间的一个边缘，形成单一的视觉观赏面，建筑实体在空间地位突出，外部空间形态不鲜明。建筑由于轴线的暗示作用，对人的视线和行为产生方向引导，形成流动的空间感，但是缺乏停留感，变成了交通空间，如何使消费者产生停留感是关键。⑹外部空间的处理㈠.商业建筑（群）总体布局①建筑布局对外部空间的限定：转角空间形成了一定的封闭性产生了比较明显的领域感，是外部空间限定的常用手段，利用转折的外部形体来限定入口空间，形成由外部空间向场地建筑空间过渡。四面围合的空间具有强烈的封闭感，而围合垂直面的严密或稀疏（空间空隙）影响封闭感的强弱。建筑呈散点布臵的空间感最弱。㈠.商业建筑（群）总体布局⒌场地交通组织⑴场地出入口的设臵①场地出入口的数量②场地出入口的位臵③场地出入口的交通组织⑵通过式流线结构（右图）流线从一端进入场地从另一端离开场地而，进出方向可互逆，其结构形式有：①通道树型：各流线直接和场地出入口连通，②环型或网格型：整个流线系统在场地内形成环状，也可演化为网格型。⑶不同类型流线的组织主要分析人流、车流、服务流线（服务人流+服务车流）三种流线的基本关系。㈠.商业建筑（群）总体布局⒍商业建筑群总体布局原则：建筑群中酒店、写字楼属于目的性功能物业，只有商业部分是开放度最高的空间。在场地布局中，酒店、写字楼一般用来形成地标建筑的空间效果(高度、立面），购物中心占据最好展示面（商业内容的表现效果），彰显项目的特色与吸引力。总体布局的考虑因素主要有：⑴按功能划分不同，围绕重点物业之间解决空间位臵和相互关系。⑵不同功能建筑，风格可以相似也可以完全不同。商业项目可以通过对比风格和创新风格彰显项目的活力。⑶有购物中心的综合体，购物中心是第一重点展示建筑。㈠.商业建筑（群）总体布局⑷各物业使用时动静需要不同。商业属于动区，写字楼酒店属于中性空间，酒店属于半公共空间，住宅属于静区与私密空间，注意动静的分离条件下的人流导引和控制。如酒店、写字楼人员可便利进入商业物业，而商业人流无法随意进入酒店、写字楼。⑸地下空间可以联通但要分区使用，地上地下车流、货流动线要考虑消费和商业使用高峰时段的流线合理性、可行性。㈠.商业建筑（群）总体布局⒎购物中心总体布局特征：⑴购物中心整体要求较强的展示效果，通常在场地最主要交通节点布臵主要展示面或主入口;⑵购物中心的主界面与公共交通和首层主入口落客点的距离不宜超过50米（地铁系统除外）；⑶购物中心商业背面或结合其他物业的非主要展示面可作为车流与货运的交通接入点；⑷购物中心商业平面需要尽量完整和规整，不能有过多的不规则平面或尽可能少的核心筒;⑸对购物中心停车位总数量和停车区位进入商业设施的便捷性是交通设计的重点；⑹不在核心商圈里，但有街区型购物中心的综合体项目要控制街铺规模和街铺建筑方式，尽量少设计两层以上建筑，少做内街式、组团式建筑;㈠.商业建筑（群）总体布局⒈什么是动线？动线是人、车在室内室外移动的点，连接起来就成为动线。动线也是购物中心发挥价值的核心。⒉交通动线设计目的：⑴很容易的导入外部顾客；⑵合理增加滞留时间，提高消费机率；⑶使商品物流很容易进入；⑷使员工服务更加便捷；⑸消灭店铺盲区⑹增加顾客愉悦性，降低疲劳和厌倦感㈡.零售商业交通动线设计⒊交通动线的常见类型：⒋交通动线设计的内容：1.停车数量设计需要考虑的因素⑴纯商业物业，或是多业态的城市综合体；⑵购物中心的建筑面积和基地面积；⑶购物中心的定位与业态组合类型，如餐饮、娱乐使用高峰时段集中，商户需要更多的停车位配套；⑷所在区域的汽车拥有率及未来发展情况；⑸项目周边公共交通发达程度，道路最大高峰容量等；2.停车场设臵方式⑴自行式多层立体停车场⑵机械式停车场3.停车场安全设计涉及规范和技术标准，请查看相关资料。⑴车道宽度和转弯半径⑵停车位）⑶车道坡度⑷停车场层高㈢.零售商业停车场设计㈠.商业氛围概述㈡.商业氛围设计构成商业氛围设计㈠.商业氛围概述1.商业氛围概念⑴场所：现代商业场所不仅是联系生产者和消费者的媒介空间，其功能内涵已扩展为休闲娱乐体验、文化交流的场所。商业场所的氛围设计不仅是物理环境、空间视觉环境的设计，更是心理环境、文化环境的设计，从而帮助消费者实现在新型商业氛围中物质、能量、信息、情感的相互交流。⑵社会交往空间：购物也是一种交流活动，更是一个社会交往空间，为消费者提供一个舞台来丰富复杂的公共生活。因此，能够促进社会交往的商业氛围最能吸引消费者。2.商业氛围的人文、历史性⑴传统商业：一般集中在城市的繁华地带，由诸多老字号商店为龙头，慢慢演变而成。⑵现代商业：随着城市化进程的加快，现代商业与传统商业的自发组织形成不同，它们从一开始就被整体规划并迅速完善其配套设施，往往由建筑群联合构成购物中心、商业街区等，集购物、饮食、娱乐等各类服务功能与一体。所以在设计商业建筑时，不仅仅是考虑其三维属性，而是要认识到，商业建筑是融合了空间与时间的场所。上海新天地3.商业氛围设计要考虑物理环境，心理环境商业氛围设计必须根据人体工学、环境行为学、认知心理学等学科，深入了解人们的生理特点、行为心理和视觉感受等方面的特征，结合当代社会文化，设计出人性化的物理、心理环境。⑴物理环境：包含热、光、声、空气质量等。⑵心理环境：包括顾客的购买行为、消费心理、审美心理、视觉感受、人际交往等不同方面。4.商业氛围设计要考虑商品品牌的传递商业氛围不仅仅是简单的商品流通，而是要实现更广泛传播的目的。通过清晰的空间关系秩序，表达商品的内容并解析其要传递的品牌信息，商品在全新的背景中将再次被诠释。对展示商品的解读，会因情景和呈现方式的不同而发生变化。5.商业氛围设计发展趋势⑴可持续的商业氛围发展策略商业氛围已逐渐引入“可持续发展”的概念。在商业氛围设计中贯彻生态设计的原则，包括考虑气候与地域因素、灵活高效、健康、舒适、节约能源、保护环境等方面，比如注重如何最合理而有效地使用原材料，如何循环使用废弃材料，使用新型建材，减少废弃物排放，以及运用最新的技术手段等。波纹纸板是做橱窗展示非常廉价的用材，易于弯曲、扭曲和弯折，并具有足够的硬度，能支撑自身的重量，甚至承受额外的分量纽约市麦迪逊大街巴尼斯专卖店，废旧报纸也可以用来创造有品位的环境⑵由物质设计到符号设计符号价值这一概念是新出现的消费文化的核心。在消费社会中，物或商品被作为符号消费时，是按照其所代表的社会地位和权力及其他因素来计价的，而不是按物的成本或劳动价值来计价的。商业氛围设计的重心也由物质设计转移到符号设计上来，物质设计是通过功能与形式问题的解决，来改善人们对于商业氛围的使用。而符号设计最主要的功能是收集制造体验并进行传播，通过商业氛围的媒介传达给受众，从而使商业氛围设计发生巨大地变革。⑶综合化设计趋势商业氛围已成为大众文化的中心，成为城市中公共活动的聚集地。商业氛围设计中的大众文化，具体体现为商业氛围的综合化。购物、娱乐、休闲等综合的趣味不仅是功能的需要，而且也反映出当代大众的趣味取向和价值观的转移。面向大众的商业氛围设计，常常在单纯的商业空间中综合文化、艺术、时尚等大众所需的各种元素，综合化和多样化的选择大大增加了商业氛围的文化性。www.fdc01.com房市金碟⑷环境事件设计这里的“事件”是指在环境中进行的活动或行为。更深层次的商业氛围事件设计，可被理解为对购物者行为全过程的精心预设和安排。⑸从“叙事空间”到“体验空间”商业氛围的“叙事空间”如同一个发现过程，随时间的推移不断产生新的发现和体验。主题化、故事化、戏剧化场景将吸引并鼓励人们去体验，在消费者面前逐渐展开，而不是一眼看透。www.fdc01.com房市金碟㈡.商业氛围设计构成1.外部环境设计2.内部环境设计3.标示系统设计4.公共配套设计www.fdc01.com房市金碟1.外部环境设计商业空间外部环境主要是指商业建筑的室外空间，是有计划地从自然环境中界定并加以改造的具有实用性的外部环境，其构成通常包括室外广场设计和建筑“表皮”设计、户外广告与招牌设计、店面与橱窗展示设计等。具亲和力的商业室内外环境过渡空间商业外部环境中的休闲空间，以