罗兰贝格-华夏幸福基业-战略规划XXXX

通过系统梳理和科学的产业规划，推进怀来规划区块经济发展－完整版－怀来规划区块经济发展华夏幸福基业股份有限公司北京，2008年11月19日1规划区块(南区)发展规划132D.规划区块(南区)发展规划132E.规划区块(北区)发展规划205F规划区块经济预测279F.规划区块经济预测2792本文档特别为客户建立，并且只有在由详细的分析和口头演示支持下，它才是完整的。除非获得罗兰•贝格战略咨询公司的显式同意，本文档不得传递给第三方。未经罗兰•贝格允许，本页不得复制或传播。房市金碟针对本次怀来区块产业规划项目所需回答的问题，罗兰·贝格分别围绕葡萄、生态城和新城建设模式进行了案例研究研究意义•发现世界著名葡萄产区的–如何围绕怀来区块独特的葡萄资源，进行产业链的延伸并推动地区经济发展？发现界著名葡萄产的经济发展模式•借鉴其葡萄产业链的延伸经验•借鉴其围绕葡萄发展其它产业的经验葡萄行产业链的延伸并推动地区经济发展？–如何将规划区块打造成为可持续发展的生态区域？产业如何定位？产业的经验葡萄–如何通过正确的定位以及模式选择，将规划区块成功塑造成一个新城？生态城怀来区块的功能定位与产业定位新城模式研究意义研究意义生态城新城模式研究意义•理解生态城的定义并归纳其发展模式•借鉴生态城发展中产业的选择得出生态城建设过程中对研究意义•理解新城建设的模式•借鉴新城建设中的关键成功因素•借鉴如何通过产业规划推动新城建设4资料来源：罗兰·贝格分析•得出生态城建设过程中对房地产企业的启示动新城建设房市金碟案例研究－葡萄酒产区根据国外知名葡萄酒产业发展区域的特点，我们选择了4个紧邻大城市且拥有相当规模居住人口的葡萄产区作为研究对象美国纳帕澳大利亚日本山梨波尔多1)美国纳帕澳大利亚日本山梨波尔多1)属于新兴的葡萄产区A周边紧邻大城市B属于当地葡萄产区中的中高端拥有相当规模的CD5拥有相当规模的居住人口D资料来源：罗兰•贝格分析1)波尔多是世界上历史昀为悠久的葡萄酒产区房市金碟案例研究－葡萄酒产区这些地区的发展历程为怀来规划区块未来的功能定位和产业定位提供了有益的借鉴，其中美国加州纳帕谷的发展模式昀值得研究1发展经验怀来区块的借鉴之处•提升纳帕葡萄酒的国际知名度，以此为卖点大力发展纳•提高葡萄酒知名度1纳帕帕葡萄酒特色旅游•发展葡萄酒相关产业集群，形成葡萄酒产业链条•建立以高科技产业为主的工业园区，拉动经济增长•利用葡萄酒旅游业吸引人口来此居住，以及商业地产到纳帕投资•提高葡萄酒知名度•引入葡萄酒相关产业链上的企业•发展以高科技产业为主的工业园区•发展特色葡萄酒旅游，以此发展房地产市场2•结合澳大利亚的民俗风情，研究客户需求，开发特色葡萄酒旅游产品•借势南澳首府阿德莱得，吸引城市居民到此旅游•由种植户合作建立葡萄酒厂，互惠互利•结合地区特色，开发特色葡萄酒旅游产品•借势北京大都市丰富的客户资源巴罗莎3•利用除葡萄酒外的旅游资源，如手工艺、温泉、果园、富士山等来弥补其葡萄酒不够知名的劣势，综合发展特色旅游借助地理位置优势吸引东京的城市居民•借助周边的著名旅游景点吸引人群•开发旅游资源，改传统农业为观光农业山梨县4•借助地理位置优势，吸引东京的城市居民•对葡萄酒进行规范化管理•发展葡萄酒酒庄高端旅游产品吸引各国高端人士波尔•设计高端葡萄酒旅游产品6SHA-•发展葡萄酒酒庄高端旅游产品，吸引各国高端人士资料来源：罗兰•贝格分析尔多房市金碟案例研究－生态城罗兰•贝格研究了国内国外9个生态城，并根据其定位及发展模式两个维度，将生态城划分为四大类评述生态城分类评述•世界已建成的生态城大多可以归结为以下四类：–新建以保护生态为目的的产居住为主奥地利花园城市普雷亚维塔斯新城天津中新城上海崇明东滩PrairieCrossing新建以保护生态为目的的产业园区–建设保护生态的居住城市–修复原有生态环境的生态产业园区城定位OtayRanch贵州花溪生态城业园区–为修复破坏的生态环境而改建的居住城市•生态产业园区：一般建立在传统的生态城瑞典马尔默工业城市基础上•居住城市：大多以居住区为主要建设核心，配以环保的文化服务设施的社区产业为主生态生态丹麦卡伦堡7资料来源:罗兰•贝格分析发展模式生态保护生态修复房市金碟案例研究－生态城这些地区的发展历程为怀来规划区块建设成为可持续发展的生态城镇带来了一定借鉴作用主要特点对怀来县借鉴1上海崇明东滩•以居住为主，保护现有生态区，使用清洁能源2•城市建设将以生态修复为目标，发展教育培训、科技研发、文化创意、服务外包等现代服务业天津中新城贵州花溪生态世•国内生态城建设大多规模较大，产业规划以服务业、高科技产业、生态农业为主•国外居住型生态城大多提出绿色环保概4•低密度低建筑层的居住区，交通便利奥地利花园城市3•城市建设将以旅游为主题，多产业联动贵州花溪生态世界城普雷亚维塔斯新念，以步行和公共交通为导向，建立新型生态社区•国外工业型生态城注重使用先进技术和循环产业链的构筑修复已有工业城区城区6•以公共交通为基础，基于自然地形和现有景观创造和恢复乡村景观OtayRanch5•以步行为基础进行规划普雷亚维塔斯新城区8•发展生态工业，构筑循环型产业经济丹麦卡伦堡7•保留现有乡村资源，创建乡村特色居住园区PraireCrossing•怀来县当前自然资源基础优良，应以保护性生态城的建设为主，包括居住及产业两大功能；现代服务业、高新技术产业生态农业新能源产业都是可以考8资料来源：罗兰•贝格分析9•以高科技产业为主的生态工业城市瑞典马尔默业、生态农业、新能源产业都是可以考虑发展的产业房市金碟案例研究－新城模式为了维持大都市经济增长的可持续性，缓解大城市压力，世界各大都市试图通过建立新城来达到该目的，但其开发途径和方法则不尽相同建立新城的目的与大都市距离开发主体发展模式•分担核心区部分城市功能•实现城市多中心结构•与城市中心保持合理距离•政府•由政府推动•城市部分功能转向副中心，进而带动居住和就业•继续发展城市的复合功能1副中心新城构•分散城市中心区居住功能•吸引中心城市的•距离较近•政府•以捷运枢纽站点为中心，向外围区域辐射发展•先建设房地产项目，再进行轨道交通建设，或者反之均可2TOD新城•分担人口压力•一般为大都市郊区化发展的必然部分功能转移•距离较远•政府或企业•城市扩张•不同的城市功能阶段性向郊区发展•昀终形成具有综合城市功能的相对交通建设，或者反之均可3边缘新城区化发展的必然结果产业新城•缓解都市的工业压力•距离远•政府或企业昀终成具有综城市功能对独立的新城镇•企业或政府主导的以某种产业为主导的产业组合为发展推动力•利用产业带动居住和其他城市功49资料来源：罗兰贝格分析•发展产业，带动地区经济发展•利用产业带动居住和其他城市功能的建立房市金碟案例研究－新城模式以日本筑波、美国尔湾市为代表的产业新城是怀来规划区块未来的发展方向，通过产业的导入带动当地经济并逐步发展成为独具魅力的城市1拉规划模式怀来区块的借鉴之处•由本地政府推动的以商务功能为主的城市副中心•怀来不属于北京市此模式借鉴意义不大12拉德芳斯•以为通勤人员提供居所为目的建立的TOD新城•由本地政府推动的，以商务功能为主的城市副中心•与巴黎城市中心有便捷的轨道交通和公交系统相连•怀来不具备便捷的捷运交通系统，因此，TOD模式•怀来不属于北京市，此模式借鉴意义不大多23以为通勤人员提供居所为目的建立的TOD新城•由本地政府推动的，以捷运交通站点为中心•社区建立在便捷的铁路交通基础上•由企业推动，政府扶持建立建设开始就规划好居住产业环境保护和城市配怀来不具备便捷的捷运交通系统，因此，TOD模式借鉴意义不大•住房开发、产业引入、环境保护和城市配套设施建设并重协同发展多摩里34•建设开始就规划好居住、产业、环境保护和城市配套设施的联合发展方案•打造高品位，体现个人价值的规划理念设并重，协同发展•建立高档有品位的品牌形象•应把规划区市场化运作，以提高其应对市场变化的能力斯顿筑波•完全政府主导建立的以科研为主的产业新城能力•多元化产业结构波5•由企业推动建立，以高科技产业为主的产业新城•初始设计完备的城市配套基础设施规划方案•借势周边大城市的产业地位始就规划好城市的套基础设施建设方案和产尔湾•由于政府直接管理，以及产业结构单一导致后期发展不利10资料来源：罗兰•贝格分析•初始设计完备的城市配套基础设施规划方案•借势洛杉矶硅谷的高科技产业地位优势，大力发展高科技产业，并拉动其他产业的多元化发展•一开始就规划好城市的配套基础设施建设方案和产业发展方案湾房市金碟本项目所规划区块属于河北省张家口市怀来县，位于官厅水库南北岸；其中北区毗邻县城，南区则覆盖了东花园镇和小南辛堡镇规划区块简介河北省张家口市怀来县•北区用地面积：28.03平方公里•地理位置：官厅水库北面，毗邻沙城镇Googleearth-北区怀来县政府沙城开发区北区南区•南区用地面积：140.16平方公里地理位置官厅水库南岸主要由东花园Googleearth-南区官厅水库沿岸葡萄种植园怀来县面积为1801平方公里规划区块占怀来整体12•地理位置：官厅水库南岸，主要由东花园镇和小南辛堡镇构成资料来源：怀来县土地利用总体规划图；罗兰•贝格分析怀来县面积为1801平方公里，规划区块占怀来整体面积1/10左右房市金碟罗兰·贝格认为：虽然南北区块在地理位置上被水库分割，其总体功能定位应保持一致区域总体功能定位应回答的问题南北区块特点•本区块在所属区域中扮演的角色？•本区块独具特色的差异点是什么？•从地理位置上看，北区与南区均处于怀来县的东部，相隔距离并不远水库资源保护以及当地的独特地理条件对南•本区块与周边地区的关系是什么？•产业选择的大原则是什么？•水库资源保护以及当地的独特地理条件，对南北两个区块均适用，并无明显差异•北区和南区都是怀来县未来发展规划中的重点•南北区块的总体功能定位应保持一致•南北区块的定位差异体现在具体的产业分工方面13资料来源：罗兰•贝格分析房市金碟对于怀来规划区块的总体功能定位，罗兰·贝格分别从区域内外各5大因素进行考量外部因素内部因素外部素内部素区域发展理念的变化趋势1区位和交通连接性1国家对区域发展的政策导向2自然资源特点2国际/国内产业发展的趋势3本地产业基础3市场的投资热点及趋势4人类生活方式的变化趋势5周边相邻区域的影响4当地政府的规划与决心514人类生活方式的变化趋势5当地政府的规划与决心5怀来规划区块功能定位–影响功能定位的外部因素分析–影响功能定位的内部因素分析–怀来规划区块总体功能定位与具体分工15区域发展理念变化趋势旧有的经济增长模式使得经济、人口增长与资源环境之间矛盾日益加剧，可持续发展的理念将成为未来城市和区域发展的主流趋势区域发展理念的进化旧有经济增长模式的主要问题新的区域经济增长模式协调三者关系城市人口增长的巨大压力I旧有经济增长模式的主要问题新的区域经济增长模式协调者关系•随着人群继续向城市集中，城市人口不断增长，人均占有面积下降资源利用的不合理性II占有面积下降•城市越来越拥挤，交通便捷性受到挑战，新城规划需要考虑完善的配套措施可持续发展•全球80%的二氧化碳和污水由城市所排放——减排是新城市发展的首要议题•资源浪费严重，新城市必须寻找可持续的能源以维持城市的运作追求经济增长的片面性社会和谐III•追求量的增