嘉兴市房地产业发展规划

—1—嘉兴市房地产业发展规划一、嘉兴市房地产业发展的现状分析1999年以来，随着嘉兴市城市建设和城市化的快速推进、住房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日趋完善，我市房地产业有了长足的发展。（一）房地产开发呈现良好的发展态势，市场需求旺盛，行业规模迅速扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。一是房地产开发呈现良好的发展态势。1999年至2004年，全市房地产开发投资累计完成315.7亿元，年均增长45.0%，其中市本级年均增长45.2%。2004年，虽然受国家宏观调控政策的影响，市本级开发投资仍达到54.1亿元，同比增长56.7%。2005年完成开发投资57.4亿元。嘉兴全市历年房地产开发投资额及增长率9.8510.5512.1912.7417.6023.3239.8847.9972.44114.23120.9540.57.115.54.538.232.571.020.350.9557.75.90.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.0095年96年97年98年99年00年01年02年03年04年05年亿元房地产开发总投资增长率(%)二是房地产市场呈现产销两旺的发展态势。1999年至2005年，全市商品房施工面积、销售面积保持持续快速增长。其中，—2—施工面积年均增长31.4%，2005年达到1433.2万平方米；销售面积年均增长21.8%，2005年达到282.8万平方米，其中，市本级的施工及销售面积年均增长分别达到38.4%和25.4%，市场呈现供需两旺的态势；二手房交易也从1999年的14.5万平方米增加到2003年58.4万平方米，近两年基本保持在50万平方米左右；市区和所属三市二县近几年房价均有大幅上涨，其中，市区商品房平均房价从1999年的1600元/平方米上涨到2005年底的4166元/平方米。2004年以后，受国家宏观调控的影响，市区商品房销售面积增幅回落，2005年市区销售面积为90.3万平方米,同比增长9.7%。但嘉兴房地产市场总体上呈现供需平衡，主动性需求在今后几年中仍较旺盛。嘉兴全市历年商品房销售、竣工及施工面积0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.095年96年97年98年99年00年01年02年03年04年05年万平方米销售面积竣工面积施工面积三是行业规模迅速扩大，企业呈多元化发展。截至2005年底，全市各类房地产企业已发展到754家，从业人数达13362人；其中，开发经营企业351家，从业人员5408余人；房地产行销代理、信息咨询、经纪业务的公司、机构超过239家，从业人员2164余人；物业管理公司164家，5790名从业人员服务在全市各类小区—3—中。其中市本级房地产开发企业133家，物业管理公司72家，家居装修装饰公司近40家，房地产评估机构7家，基本形成了门类齐全的房地产开发经营、物业管理和中介服务的企业群体。四是房地产市场日趋成熟，逐步从卖方市场向买方市场过渡，步入平稳发展期。一方面表现在商品房空置率保持在合理范围，截至2005年底，嘉兴市本级空置商品房16.6万平方米，商品房空置率为5%，属合理范围；另一方面，受国家宏观调控影响，以及商品房供应增加，商品房市场一改前些年供不应求的局面，空置房面积有较大增加，2005年较上年同比增加15%，市区商品房价格涨幅有所回落，价格趋于平稳。与此同时，产业发展政策逐步完善，近几年相继出台和调整了土地、规划、拆迁、开发、销售等一系列法规政策，基本建立了适应嘉兴房地产业发展的较为完善的政策法规体系。（二）嘉兴房地产业的快速发展，促进了城市建设，带动了经济发展，提高了城镇居民的居住水平，房地产投资和消费对我市经济增长的贡献率逐年提高。按住宅消费的带动系数1.34计算，2005年嘉兴市商品住房销售额为73.6亿元，带动的社会商品整体销售额为98.6亿元，为全市社会消费品零售总额的26.4%，其中市本级高达40%；房地产投资占全社会固定资产投资比重从1995年的8.8%上升到2004年的18%；2004年市本级房地产业实现增加值10.6亿元，增速高出同期GDP增速6个百分点。全市房地产业增加值占第三产业的比—4—重也由1995年的5.9%上升到2004年的9.4%，嘉兴市住宅和房地产业作为经济增长点的作用开始突现。房地产业的快速发展也推动了城市建设。一方面，房地产开发为城市建设开辟了新的资金来源，市本级土地出让金近5年年均增长200%，2003年达到32亿元，近两年有所下降，2005年为25.8亿元，征收的土地出让金已成为我市城市建设的主要资金来源。初步估算，我市每年政府投资用于城市基础设施建设的财政资金中，约有70%以上来源于房地产开发。另一方面，房地产开发带动了城市基础设施建设，扩大了城市规模，市政基础设施条件不断完善，如秀洲新区、南湖新区、南湖风景名胜区的开发建设和市中心城区的改造与房地产业互动发展作用明显。房地产业的快速发展加快了旧城改造的步伐，城市面貌日新月异。1997至2005年，市本级拆迁改造旧房面积约600万余平方米左右，近3万多户拆迁户迁入新居；市区城镇居民人均居住建筑面积从“九五”期末的17.2平方米提高到2004年底的28.3平方米。在积极增加住宅供应数量的同时，更加注重住宅品质的提高，通过实施“人居嘉兴”和建设生态、绿色城市战略，提高了我市住宅建设和管理的总体水平。另外，房地产贷款增长较快，房地产金融已成为产业发展的重要支撑。从1999—2005年，嘉兴房地产贷款占银行同期各类贷款的比重逐年上升，2005年房地产贷款占比达17.1%。2005年末，全市各类房地产贷款余额为173亿元，同比增长17%，其中，个人住房贷款余额为82.5亿元，增幅30%；全市房地产开发贷款余额—5—达63.3亿元，较上年末增长6.8%，实现了房地产业与金融业的良性互动发展。4.677.488.579.6711.4115.0817.7622.3326.6531.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0095年96年97年98年99年00年01年02年03年04年1995至2004年嘉兴全市房地产业增加值全市房地产业增加值嘉兴市(区)历年房地产增加值占GDP、第三产业增加值的比重1.391.692.322.082.152.652.863.14.284.275.857.297.087.087.468.378.579.279.4811.470.002.004.006.008.0010.0012.0014.0095年96年97年98年99年00年01年02年03年04年%全市房地产业增加值占GDP比重市区房地产业增加值占GDP比重全市房地产业增加值占第三产业比重（三）嘉兴房地产业发展中存在的主要问题。第一，房地产开发的粗放型特征仍很明显。我市房地产开发企业数量多、资质低、开发规模小，产业集约化程度低、负债率偏高、住宅建设过多注重数量，同质化明显，科技含量有待提高。至2004年末，市本级开发企业每平方公里建成区平均就有近2家；企业中一至三级资质企业29家、仅占21.8%，与“九五”末相比，三级以内企业增加12家（均为三级），比例则下降5个百分点；每个开发企业平均拥有资本金仅为1621万元，缺乏实力雄厚的大—6—型开发企业。2005年商品房销售面积5-10万平方米的企业仅3家，2-5万平方米的企业仅6家，大多数企业开发规模小且自身资金实力不够雄厚，主要依赖银行贷款发展业务，存在资产负债率偏高、抵御市场风险能力差的隐患。第二，房地产市场不够完善和规范。表现在商品住宅的供应体制尚未真正理顺，中、高、低商品住宅结构有待进一步调整，适合中低收入工薪阶层消费者的住房比例偏低。近两年商品房价格上升太快，超过同期GDP和居民收入增速，市场投机性因素增加。据调查，2003年投资性购房比例约19%，从2004年以后,房地产投机行为得到有效控制。房地产经营行为不规范，房地产拆迁安置、买卖、物业管理纠纷仍较多。房地产中介市场无证经营，超范围经营现象较突出，影响了行业的发展。物业管理的社会化、专业化程度不高。第三，拆迁安置房建设规模过大，对商品房市场的冲击较大，不利于市区居住品质整体提升。从2002年开始，我市旧城改造和开发区建设进入高峰期，城乡旧房的拆迁和安置房的建设都达到了空前规模。据统计，市区2000-2005年开工建设的拆迁安置房总量约在587万平方米，其中部分将会流入市场，这将对现有商品房市场带来冲击，大量拆迁安置房期房进入二手房市场，也会引发大量的交易纠纷，加之安置房小区品位相对较低，过多的安置房会影响我市人居环境的提升。二、嘉兴房地产业发展环境分析—7—（一）嘉兴房地产业发展的有利因素。1．嘉兴经济高速增长，城市竞争力不断提升。2005年全市实现GDP1156亿元，增长13.1%，保持持续较快增长，预计未来几年，伴随嘉兴产业调整、升级和沿海产业带的崛起，嘉兴经济仍将保持良好发展势头。同时，几年来嘉兴城市竞争力不断增强，2004年嘉兴经济综合实力跻身全国50强。经济强劲发展，城乡居民收入快速增加，居民购买力提高，消费观念的改变，将给嘉兴房地产企业带来了巨大的商机，也为产业发展提供了坚实的基础。2．基础设施建设投入力度加大、城市规划的高起点编制，以及长三角交通枢纽的构建，为嘉兴房地产业提供一流的发展环境。杭州湾嘉甬嘉绍跨海大通道、沪杭苏嘉城际轻轨、沪杭磁浮铁道、沪杭铁路复线、乍嘉湖铁路、沪杭高速公路复线等工程建设，使得我市形成更加快捷高效的公路、铁路、水路、港口、航空等综合配套的立体化交通网络，成为重要的节点城市和长三角交通枢纽。基础设施的不断完善和自然、投资环境不断优化，将大大地提升嘉兴环境竞争力，增强嘉兴对人口、资金、技术、信息的吸引力，从而加快房地产业的发展。3．城市化进程的推进势必带动房地产业发展。我市正处于城市化水平快速提升时期，2004年底全市城市化水平为48%，城镇人口约160万人，根据嘉兴“十一五”发展规划确定的发展目标，到2010年嘉兴城市化水平要达到60%，城市化的推进，城市人口的增加，中心城区的扩大，城镇建设的加快，给房地产业带来巨—8—大市场需求和商机。4．人文底蕴深厚、环境优美、土地资源相对宽松、地价房价适中等宜居宜投特点使嘉兴成为“人居宝地”。5．上海强大的经济辐射力和“世博会”对嘉兴房地产业带来的发展机遇。“世博会”是全球最高级别的博览会，嘉兴作为长江三角洲重要的一员，上海“世博会”的举办，将进一步推进嘉兴房地产业的发展：一是扩大嘉兴的知名度，对我市开放型经济的发展将起到巨大的推动作用；二是会推动二三产业的发展，促进产业结构的调整；三是可利用“世博会”资源，加快嘉兴基础设施建设，完善城市功能，推进城市化进程，从而带动嘉兴房地产业的发展。同时，长三角良好的发展前景为区域房地产业的迅速发展提供了强大动力，带来了人流、物流、资金流。处于长三角都市群核心地带的嘉兴，房地产业的持续快速发展、市场规模扩大是可以预期的。6．世界制造业加速向中国特别是向长江三角洲转移带来的发展机遇。随着世界制造业中心向中国转移的步伐加快，长三角地区特有的综合优势，将成为世界制造业转移中国的首选地。嘉兴以其特有的区位优势，相对丰富的土地资源，良好的工业基础也将成为重要的先进制造业基地之一，因此，未来对标准工业厂房和现代物流用房，都将有较大的需求。同时，制造业发展将大量吸引外来务工人员，与制造业相配套建设的生活服务设施、人才公寓和民工公寓建设等将成为房地产开发的又一热点。—9—7．规划中的沪杭磁浮交通项目的开工建设和运营将进一步推动嘉兴房地产业发展，拓展嘉兴房地产市场的空间。嘉兴作为沪杭磁悬浮线的唯一停靠站，磁浮交通项目的开工建设和运营将给嘉兴经济、社会、文化带来冲击和影响，尤其是对嘉兴房地产业的影响将更加巨大和深远，它将带动嘉兴经济特别是服务业、旅游业发展，吸引更多的海内外投资，从而促进嘉兴商业和工业房地产发展，并使市区东南区域围