青岛地区房地产精装修项目装饰档次及成本控制的调研分析1

中海地产（青岛）投资开发有限公司二○○八年十二月青岛地区房地产精装修项目装饰档次及成本控制的调查分析报告【项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析】此次调查的精装修项目分为三大类：中高档（每平米1500-2000元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）。经过对三大类十个项目的调研，对精装修的造价、档次、设计风格三者的关系有了一个清晰地轮廓。十个项目：御景峰、麦岛金岸、颐和星苑、鲁信长春、中海瀛台、都市118、九方悦海豪庭、嘉和新兴、金地花园、良辰美景。其中中海瀛台项目属于上海公司的，其余项目均为青岛本地的精装修项目。项目精装修工程造价的高低对精装修档次及设计风格定位的影响，三大类十个项目（选项有代表性的项目）的具体分析比较。核心内容提要核心内容提要【各项目精装修主材对比分析】对各精装修项目主材进行对比分析，分析甲供主材、轻工辅料在工程总造价中所含的比例，以及在不同档次的精装修标准中所占比例的分析。对各精装修项目所使用的主材品牌档次排序，各精装修项目中家用电器、灯具、厨房电器的配置标准数量、橱柜的配置标准及橱柜五金件的配置标准，卫生间五金配件的品质及数量等进行对比分析。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析经过对三大类十个项目的调研，对精装修的造价、档次、设计风格三者的关系有了一个清晰地轮廓，精装修造价的高低直接影响到精装修的档次，精装修档次的高低有直接影响到设计风格的定位，精装修的工程造价与楼盘的户型总价、户型每平米的单价是有直接联系的。在正常的造价比例中精装修的每平米工程造价会占到零售单价（含精装修价格）的10-12%左右。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---中高档中高档：地理位置是楼盘档次的重要决定因素，楼盘的档次、售价与精装修定位有直接联系。青岛沿海一线的楼盘，近几年的精装修的投入成本大部分在1500-2000元/㎡之间，有的达到3000元/㎡左右，其售楼价格大多在1.4-1.7万元/㎡,个别的高达1.9-2.4万元/㎡,精装修费用包含在房价中，无形中提升了整体成交均价，提升了楼盘的档次，其设计风格的也大多以欧式、新古典、新奢侈主义为主，以奢华的装饰手法，在装饰材料的使用上以高端品牌为主。装饰表现的重点比较全面，从吊顶造型、墙面装饰、地面的铺贴方案都会有一个细致的表现，从各方位体现于众不同之处，有代表性的楼盘有：御景峰、麦岛金岸、颐和星苑、凯悦中心等等。照片参考:客厅电视、沙发背景造型采用欧式线条，墙面叠级处理面饰壁纸的处理手法，采用暗藏灯带的光源处理，高档石材制作的台面，古典与现代手法的结合，营造空间的美感，精致、典雅的新古典设计风格，体现主人于众不同的生活品味。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---中高档照片参考:餐厅、餐厅装饰柜餐厅、餐厅装饰柜的设计与客厅的设计有着异曲同工之妙，精致的欧式线条，细致的做工，配以大面积的车边镜面，多样的拼饰，折射的线条，使空间增大很多。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---中高档照片参考:走廊、餐厅走廊的地面配以菱形的图案设计，配以双层的波打线条，小块的深色装饰点缀，使本来狭长的走廊空间多了很多平面的变化，使空间富有灵动与生机，增加了空间的趣味性。餐厅的空间吊顶方案，以深层次的叠级设计，多样的欧式线条，配以局部点光源的照明设计，增加了空间高度的层次变化，即隐藏了中央空调，从视觉上增加了空间高度。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---中高档照片参考:卫生间卫生间的设计，在不大的空间里做出了合理的空间布局，干湿分离的设计，更加注重功能的实际使用，墙面多层次配以凹龛的设计，增加了空间的丰富性，空间功能的多样性，洗手盆台面的设计以高档的石材，配以欧式线条的车边，多层的退级变化，设计手法的丰富增加了空间的变化，深色的浴室柜体现了设计色彩的稳重大气。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---中高档照片参考:卧室卧室的空间吊顶方案，以深层次的叠级设计，多样的欧式线条，配以局部点光源的照明设计，增加了空间高度的层次变化，即隐藏了中央空调，有从视觉上增加了空间高度。墙面的设计以大面积的高档壁纸装饰，配以深色的欧式线条，深色的木色衣柜门的设计，高档的石材，优美的天然纹理，大面积的飘窗设计，让更多明媚的阳光涌进卧室，慵懒、舒适的生活情趣油然而生，而设计本身体现出的更多的是一种沉稳、厚重、大气端庄的美。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---中档中档：位于市中心繁华地段或主要居住区的楼盘，精装修的投入成本大部分在550-1300元/㎡之间，这其中就有中档与低档精装修楼盘混合的存在的情况，其售楼价格基本都在0.93-1.1万元/㎡，其原因是部分楼盘开发较早基本销售完毕，剩余尾盘销售的情况（例如：嘉和新兴、良辰美景）。而新开发的楼盘投入在1200-1300元/㎡之间，精装修档次接近中高端的标准，而售楼的价格并没有提高，其风格主要是现代简洁欧式、复古或者是现代时尚的表现手法并举，以人为本体现温馨、舒适、安逸为主的休闲生活为主题，装饰效果以美观为前提实用为辅，主材定位也以高端品牌中的低档产品为主。装饰表现的重点比较突出，一般吊顶较简洁、墙面装饰以客厅餐厅的主要墙面为主，其他墙面为辅简洁处理，地面的铺贴方案以玄关为主铺贴石材，其他部位基本是以铺贴地板的形式来处理。有代表性的楼盘有：锦绣华城、鲁信长春。照片参考:客厅、卫生间中档的精装修房客厅的以简洁的现代欧式、现代时尚的设计风格为主，吊顶以成品的大尺寸欧式线角为主，墙面并无复杂的造型处理，多以软装的配饰来装饰空间，使用的主材比较讲究，多以中高端的品牌为主，从材料的品质与质感来表现精装修档次、定位的不同之处。卫生间的设计以高档品牌的瓷砖为主，配以科勒、TOTO等高端品牌的洁具，在瓷砖的铺贴方案上会采用一些设计手法，例如色调、排序、均衡、对称、对比、呼应、层次、节奏、质感等装饰空间，总的设计思路就以简洁明快的设计手法为主。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---中档照片参考:餐厅、卧室、门厅、书房中档的精装修房客厅的以简洁的现代欧式、现代时尚的设计风格为主，吊顶以成品的大尺寸欧式线角为主，墙面并无复杂的造型处理，多以软装的配饰来装饰空间，使用的主材比较讲究，多以中高端的品牌为主，从材料的品质与质感来表现精装修档次、定位的不同之处。卫生间的设计以高档品牌的瓷砖为主，配以科勒、TOTO等高端品牌的洁具，在瓷砖的铺贴方案上会采用一些设计手法，例如色调、排序、均衡、对称、对比、呼应、层次、节奏、质感等装饰空间，总的设计思路就以简洁明快的设计手法为主。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---低档低档：位于主要居住区或城市郊区的楼盘，其楼盘位置较偏远，或由于经济欠发达郊区，此精装修的投入成本大部分在550-700元/㎡之间，投入不会太高，其售楼价格基本都在0.43-0.55万元/㎡，精装修也是以菜单式装修为主，其主要目的是为提高销售业绩，方便部分客户的市场需求，提高楼盘的档次。装饰风格较为简洁实用，对成本的控制较为严格，尽量的达到一个比较理想的装饰效果，在满足了基本的生活需求的基础上，更多的是考虑实用功能的满足，主材定位也以国内品牌为主，装饰表现基本就以满足基本的使用功能为主。有代表性的楼盘有：九方海悦豪庭、金地花园。照片参考:客厅、餐厅、门厅低档精装修的装饰效果比较简洁，实用为主，客厅的吊顶基本以原建筑顶为主，顶角线饰面，墙面局部配以壁纸饰面，对成本的控制较为严格。门厅、餐厅的的布局紧靠厨房，门厅部位采用石材装饰，其他部位的装饰以客厅相同。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---低档照片参考:卫生间、卧室卫生间的装饰是相当的简洁，浴室柜是由当地的小厂家提供，洁具品牌也以美加华等三类品牌为主，五金配件更是不知名的厂家提供，瓷砖的品牌定位也以中端品牌中价位相对较低、比较常见的为主。卧室的装饰与客厅的效果基本类同，其衣柜的制作是由本地的加工工厂代为加工，成本较低，以满足使用功能为主。项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---表格项目精装修造价、档次对设计风格定位的影响分析---表格各项目精装修主材对比分析中高档中档、低档主材50%左右60-70%之间轻工辅料30%左右20-25%之间其他项目10-20%之间5-10%之间对各精装修项目主材进行对比分析，分析甲供主材、轻工辅料在工程总造价中所含的比例关系，不同档次的精装修标准中所占比例的分析。（见：附表-1）根据表中的分析数据得出：•主材总价在工程总造价中的比例，中高档的在50%左右，中档、低档的在60-70%之间是合理的范围。•轻工辅料在工程总造价中的比例，中高档的在30%左右（基层施工较多），中档、低档的在20%-25%之间是合理的范围。•其他项目在工程总造价中的比例，中高档的在10-20%之间，但并不能作为数据的参考依据，因卫生间五金配件的数量、配置、档次不同差价较大。中档、低档的在5%-10%之间是合理的范围。主材:卫浴（洁具、五金、浴室柜）、瓷砖、石材、地板、室内门、橱柜、衣柜轻工辅料：人工费、辅料（水泥沙浆、龙骨、石膏板、石膏线等等）。其他：开关、插座、地漏、排气扇、镜前灯、吸顶灯等等各项目精装修主材对比分析各项目精装修主材对比分析对各精装修项目所使用的主材品牌档次排序，各精装修项目中家用电器、灯具、厨房电器的配置标准数量、橱柜的配置标准及橱柜五金件的配置标准，卫生间五金配件的品质及数量等进行对比分析。根据十个项目中的使用的品牌，分析数据得出：中高档品牌的工程中使用品牌有空调：中惠中央空调、海信日立中央空调、海尔中央空调。热水器：24小时热水厨房电器：西门子、卫生间五金配件：杜拉维特、高仪灯具、开关：雷士灯具、西蒙、西门子中档品牌的工程中使用品牌有空调：雷诺士、海尔空调、大金中央空调、热水器：林内燃气热水器厨房电器：西门子、林内卫生间五金配件：华亿达、高仪灯具、开关：雷士灯具、朗能低档品牌的工程中使用品牌有空调：无热水器：海尔电热水器厨房电器：方太、帅康、奥旭、海尔卫生间五金配件：法国丹丽、力加斯、朗高、佳鼎灯具、开关：德力西、西蒙、达美灯具各项目精装修主材对比分析相片及圖像位置汇报完毕请各位领导指正！