成都高新区房地产项目策划报告_90PPT

成都高新区项目策划报告12投资环境篇区域市场篇项目发展篇产品建议篇宏观经济分析成都房地产市场分析政策对市场的影响各板块特点分析天府新城特点分析各细分市场特点分析项目依托及市场定位功能定位定位客群定位推盘步骤建议地块价值研究各业态配比落位各业态产品建议【报告提纲】定价与经济测算篇投资环境篇3去年发生的特大地震灾害以及紧随其后的国际金融危机，给成都带来的损失和挑战都是巨大的。但今年前三季度，成都市GDP达3164.6亿元，在全国15个副省级城市中居第6位，GDP同比增长14.2%，全国副省级城市排第一，年前三季度成都城镇人均可支配收入达到13862元，增长率不断攀升……这一连串的数字显示：成都不但没有一蹶不振，而是在金融危机的大背景下显得更加熠熠生辉。4投资环境篇宏观经济分析良好的经济运行环境是房地产平稳健康发展的基石，房地产行业的发展与宏观经济背景密切相关。12.6%13%14.1%14.7%12.2%14.2%5投资环境篇宏观经济分析统计指标（2008年）成都西安重庆武汉合肥GDP（亿元）39012190509639601665人均GDP(美元)51993905267970955113全社会固定资产投资(亿元)3012.91906.2404522521839房地产投资(亿元)912.5540.1991570.4565.5全市户籍人口（万人）1120.5837.52839833.2486.7城镇居民人均可支配收入（元）16943152071436816712.155912008年成都市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要城市）相比，均处于较为领先的水平；2008年成都市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，同样处于处于第一梯队；成都的经济基础在二线城市中属于较高水平。大灾之年，成都市各项经济发展仍表现良好势头与中西部其他重要城市相比，成都的经济发展水平处于较为领先的水平，达到区域中心城市标准。6投资环境篇宏观经济分析总结：去年的地震和紧随其后的国际金融危机给成都带来了巨大的损失，但从宏观经济数据来看，成都市经济发展的基本势态没有发生根本变化，经济基本面良好。我们有理由相信，随着灾后重建的政策支持和四万亿投资的驱动和发酵，2010年的成都将面临着更大的发展机遇，同样也承担着越来越重的西部引擎作用。7投资环境篇房地产市场分析存量房正在逐步消化，产品供应将出现断档期成都1-5月各地产数据同比增幅与全国和西部对比情况全国增幅西部增幅成都增幅完成投资6.80%8.60%-24.10%销售面积25.50%26.20%72.00%销售金额45.30%36.10%58.50%房屋销售价格-0.60%-0.90%成都市场在销售面积和销售金额的增幅上是大大超过全国和西部平均水平，但完成投资增幅却严重不及全国和西部平均水平8投资环境篇房地产市场分析下半年上市土地放量增长，大部分地块与我项目进度相近，从土地市场上看造成一定竞争压力。受08年房地产市场下滑走势以及前景尚不明朗的影响，土地市场在上半年出现低迷景象,上半年主城区总成交9宗土地；随着经济形势的好转、房地产市场的回暖以及政策扶持的影响，土地交易市场也逐渐升温，在一二级市场的互相影响下，到11月份达到高峰，当月主城区有17宗土地入市交易（10月份由于区县土地集中入市，故主城区入市土地减少）。09年10月以来，土地价格一路高涨，堪与2007年高峰期相比。特别是近期连续三个月土地成交价格与同期商品房成交均价比较，占比高达50％以上，土地成本高昂必然带来对最终房价的向上推动作用。进入2009年，成都市主城区除8、9月份外，其他月份成交套数均大于供应套数，商品房供需市场呈现较为稳定的供不应求的局面。但是由于2008年整年由于过大的供求比造成的空置商品房面积过大，09年的旺销没有能够完全消化空置面积，市场并没有出现产品断档。其中2009年11月份成交套数环比出现31.3%的大幅度上涨，主要因为有二：第一：地震后出台的政策优惠将在12月底截至，至于优惠能否延续尚还众说纷纭，在这样的情况下，购房者纷纷想拉住优惠政策的尾巴，均赶在截至日之前购房。第二：2009年下半年房价迅猛回升，在房价日益高涨的情况下，投资性需求大量投入市场，并且引发恐慌性需求。9投资环境篇房地产市场分析09年成都市主城区商品房基本呈现供不应求的局面2009年成都市主城区新开楼盘均价相对平稳，基本维持在5700—6800元/㎡之间，其中11月份由于需求量急剧扩大均价提升到8397元/㎡，基本与震前最高均价持平，其中最高价格已经突破两万元/㎡。10投资环境篇房地产市场分析09年成都市主城区商品价格整体走势平稳，其中11月份出现恐慌性增长，但价格基础不够稳定从2009年前三季度主城区购房客群来源组成来看，本地客群购房面积占比50%以上，是主城区市场的主力客群，同比下降5.9个百分点。外地人（包括四川省其他地区、外省市和境外人员）购房比例同比回升5个百分点。外地人购买客户群体的回升充分说明成都市场已经走出地震阴影，重新受到异地购房者青睐。从2009年前三季度主城区购房客群年龄构成来看，20-30岁购房群体购买面积占比33.7%，同比上升4.3个百分点。30-40岁购房群体购买面积占比35.3%，同比上升1.4个百分点。40-50岁购房面积占比20.1%，与去年同期基本持平。50岁以上及20岁以下购房占比分别为8.5%和2.3%，同比下降3.4和1.3个百分点。20-40岁客户群体的上升说明了目前这一轮行情主要以年轻群体的刚性需求占据主导地位。11投资环境篇房地产市场分析地震影响淡去外地客户依旧追捧成都刚性需求领涨年轻群体城购房主力军12投资环境篇房地产市场分析总结：2008年，受地震和金融危机的影响，成都消费者信心受挫，对房地产市场价格普遍看跌，抑制了购房需求。2009年起，由于国家积极的经济政策，房地产市场逐渐回暖，刚性需求逐渐释放，成交量及成交价格逐渐上升。2009年第四季度由于市场呈现持续的供不应求现象以及投资性需求开始进入市场，引发了消费者恐慌性购房。11月份无论销售套数还是新盘均价都有报复性的上涨。我们认为这种上涨缺乏市场基础，不会有较长时间的持续，随着政策导向的改变和价格的上涨，房地产还会趋于理性，在一定高度上平稳发展。13投资环境篇政策对房地产市场的影响时间出台机构主要宗旨影响2008.6成都市政府购房个人所得税减免提高购房者在限定时间内购房的积极性2009.1四川省国土资源厅暂停别墅类房地产项目土地供应别墅产品处于市场供应2009.3成都市房管局放宽普通住房标准将大多数在售商品房归为普通住房，减轻购房者契税负担2009.4成都市政府给予购买自用办公用房给予补贴推进金融业发展，吸引企业入住2009.5国务院降低资本金比例促进企业新开工项目、稳定未来市场供应2009.12国务院个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年抑制投资性购房需求2009.12国务院开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年提高开发商的资金门槛，迫使开发企业加快住房销售和回笼资金，增加楼市有效供应，在一定程度上缓解房地产市场供不应求的紧张局面。14投资环境篇政策对房地产市场的影响总结：地震后，政府出台了一系列维护房地产市场稳定的政策，对房地产市场的发展起到了积极作用。五月底，住建部表示担心房价涨速失控，不再出刺激性政策。临近年末，中央密集出台了一系列信贷、税收、土地等房地产宏观调控政策，实质性的加强了房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。区域市场篇1516城南—南富区域认知：区域认知度高，发展成熟，品牌开发商规模大盘，城市中高端项目主流区域，价量双优价格区间：8000-20000元/平米典型项目：城南1号城南城北城东城西城东——东穷区域认知：传统工业区，正在进行“腾笼换鸟”，区域发展已经有了很大起色价格区间：5500-10000元/平米典型项目：华润二十四城城西——西贵区域认知：楼盘总体；偏向高端，一直是楼市发展最火热和最稳定的区域价格区间：7000-10000元/平米典型项目：华府金沙城北——北乱区域认知：发展混乱无序，给人脏乱差的感觉，短期内区域情况不会得到改善价格区间：5000-7000元/平米典型项目：蓝光·富丽碧蔓汀区域市场篇成都房地产板块特点分析成都房地产整体以市中心向外辐射四个热点市场，并具有各自不同的市场特征17天府新城位于成都中轴线南段。在城市总体规划中该段轴线定义为科技商务中轴线区域市场篇天府新城特点分析规划特色：职住一体开放住区城市新地标配套完善天府新城城市发展定位天府新城是为软件及服务外包产业发展量身打造的城市,根据产业发展的需求,新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居五大功能规模：总用地面积:37平方公里规划总建筑面积:6000万平方米总就业人口:60万人总居住人口:60万人182009—2012年是天府新城项目集中放量时间，大量的项目比造成竞争压力的加剧。区域市场篇天府新城特点分析+政策：新城建设，政策扶持+规划：规划完善，新城新貌+客群：南富观念，区域吸引+配套：道路基建，先行修建+竞争：集中入市，竞争压力+生活：商业设施，尚处规划+氛围：新城建设，氛围不足1909年7月—11月间，高新区入市土地总数（含商业用地及住宅用地）占到主城区入市土地宗数的38%，放量极大。我项目也在其中，竞争压力明显。区域市场篇高新区土地供应分析20下半年（7月—11月）高新区商品住宅供求比达到1：1.6，为各区最高，市场出现供不应求的局面。区域市场篇高新区住宅市场供求分析09年7月—11月主城区内各行政区域供求关系（单位：套）09年7月—11月高新区住宅供应5984套，在各行政区内放量最少，原因有以下三点，其一：09年下半年供应量多为08年土地供给，当时高新区土地供给比例较现在低；第二：高新区土地放量多为商业金融用地或混合用地，住宅用地比例低；第三：高新区大户型较多，同等面积供应量时统计套数较少；高新区供求比达到1：1.6。即市场上每供应一套商品房将有1.6套商品房成交。2108年和09年上年的数据显示，天府新城是写字楼放量的重点区域，成交面积也在各区域内表现相对较好，但仍表现出一定的供需失衡，相对住宅产品明显去化速度明显缓慢。区域市场篇天府新城写字楼市场分析与住宅板块不同，商务办公市场主要有以下板块组成：CBD、SBD、东大街、天府新城。222009-2011年为天府新城办公物业供应的集中放量期，区域内共计有175万平米左右办公物业推向市场。大体量办公物业的集中供应有可能导致该区域在一定时间内出现总量供过于求的现象。区域市场篇天府新城写字楼市场分析6214531291031462413875111151691054711618312213762145312910314624138751111516910547116183122137办公物业企业自建自用甲、乙级写字楼非企业自建研发楼及产业园23在方圆约五公里的范围内，至少有5个大型集中商业在建，其他地块多配有配套商业面积，区域内商业供应极大。区域市场篇天府新城商业市场供应分析目前周边已经建成的商业主要有宜家家居和欧尚超市，众多大型集中商业正在建设，主要规划大型商业有：铂仕紫荆精品电影城，深圳茂业精品商城、航时尚购物中心，荷兰GTC时尚购物中心，中凯德来福士广场欧尚、苏宁、荷兰GTC新加坡凯德休闲体育公园宜家家居高尔夫主题公园现代艺术馆、歌剧院海洋乐园城南购物商圈铂仕紫荆精品电影城深圳茂业精品商城华润艺术馆中航时尚购物中心24总结：城南为传统的高端商圈，历来有“南富”之称，在此基础上规划的天府新城其发展前景良好。根据目前统计数据，成都市土地供给明显偏向本区域，市场放量逐渐增大，区域内商品住宅去化速度极快，呈现供不应求的局面；写字楼市场放量大，但销售成交量不容乐观；商业氛围目前尚不完善，但大量集中商业正在建设中。区域市场篇项目发展篇2526项