(1-3章)房地产开发与管理课程演示文稿

《房地产开发与管理》（同济大学房地产研究所所长施建刚教授/博导/博士）主讲人：于丽丽商丘师范学院环境与规划系本课程要求一、关于学习1、认真听讲教材内容、延伸内容；理论与实务相结合；记必要的笔记（你认为要记的）。2、课外学习结合课堂教学，学习一些专著、教材、学术期刊中的论文。本课程讲解内容第一章管理与城市房地产第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取方式第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究第四章房地产规划设计与建筑工程基础知识第五章房地产开发的建设过程管理第六章住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理第七章房地产开发资金筹集与成本监控管理第八章与房地产开发有关的其它管理第一章管理与城市房地产第一节管理的内涵一、管理的概念管理的一种综合定义管理是引导人力资源和物质资源进入动态组织以达到这些组织的目标，亦即使服务对象获得满意，并且使服务的提供者获得一种高度的士气和成就感。二、管理学的研究对象一类是经济管理学科另一类是非经济管理学科而房地产开发与管理是介与这两大类管理之间的管理学科。四个层次则是微观管理学、中观管理学、宏观管理学、管理学。本教材所涉及的管理领域偏向于微观管理学。第二节城市的产生和发展二、城市的形成现代城市的含义，主要包括三方面的因素，人口数量、产业结构及行政的意义。三、城市的定义（二）城市的定义城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。四、城市的基本特征（二）城市的系统性1、城市是一个人工的系统2、城市是一个开放的系统3、城市是一个复杂的系统综上所述，城市是一个人工的、开放的、复杂的、巨大的系统。它的各个子系统相互联系、相互依赖、相互制约、相互作用，使城市这个巨大系统能够和谐地运转，维持其动态平衡。五、城市的本质（一）城市的本质是一种特殊形态的生产力（二）城市的本质是一种聚集和系统形态的生产力1、城市集聚能够大大地提高生产力2、城市巨大系统的整体功能大于各要素的功能之和综上所述，城市这种特殊形态的生产力，是由于城市的两个基本特征——集聚性和系统性所带来的。所以，我们可以把这种特殊的生产力称作集聚和系统形态的生产力。第三节房地产与房地产业一、房地产房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称地产是土地及其权利的总称。（一）房屋财产按用途可分为五类：1、住宅用房2、生产用房3、营业用房4、行政用房5、其它专业用房上述中的第1类称为住宅用房第2～第5类统称为非住宅用房。（二）土地财产城市用地共分10大类、46中类和73个小类。城市用地的10大类及其代号分别为：居住用地（R）公共设施用地（C）工业用地（M）仓储用地（W）对外交通用地（T）道路广场用地（S）市政公用设施用地（U）绿地（G）特殊用地（D）水域和其他用地（E）二、房地产业（一）房地产业房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。（二）房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业，是物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。第四节房地产开发的含义、特征、分类一、房地产开发的含义房地产开发是指在（依据本法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。二、房地产开发的特征（一）房地产开发最本质的特征是综合性“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”（二）房地产开发过程具有长期性（三）房地产开发具有很强的时序性（四）房地产开发具有很强的地域性（五）房地产开发具有较高的风险性三、房地产开发的分类（一）按开发的区域性划分新区开发旧区再开发（二）按开发的规模划分单项开发成片开发成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、“滚动开发”的方式。（三）按开发的对象划分土地开发房屋开发综合开发第五节房地产开发的主要工作阶段和主要参与者一、房地产开发的主要工作阶段（一）投资决策分析阶段项目选择和项目可行性研究。（二）前期工作阶段获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。（三）项目的建设阶段落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。（四）竣工验收与交付使用阶段第六节房地产开发企业的人员与组织二、开发企业的人员和组织机构（一）开发企业的人员构成第一类是管理人员第二类为专业人员第三类是工程技术人员具体来说，房地产开发企业中至少应具有六个方面专业人员。1、建筑师；2、工程师；3、会计师；4、经济师及成本控制人员；5、估价师及市场营销人员；6、律师与代理人（二）企业的机构组织总工程师董事长、总经理总经济师办公室研究发展部副总经理人事部开发部规划设计部工程技术部总会计师财务部综合计划部经营销售部材料部五、房地产开发企业法律制度（一）房地产开发企业设立的条件1、有符合公司法人登记的名称和组织机构；2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；3、注册资本在100万元以上；4、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员；5、法律、法规规定的其他条件。（二）房地产开发企业的资质等级一、二、三、四等四个资质等级。复习思考题1、什么是管理？联系实际谈谈管理在社会中的重要性。2、城市的定义、基本特征和本质是什么？3、什么是房地产？4、简述房地产业的概念以及与建筑业的关系。5、何谓房地产开发？它有哪些基本特性？6、房地产开发包括哪几个工作阶段？第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取方式第一节房地产开发项目选择的概念和程序一、项目选择的概念项目选择一般可分六个步骤广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判；详细可行性研究房地产开发公司的总体决策。二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址”。项目数量10：1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。第二节房地产建设项目选址一、项目选址管理《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”二、住宅项目选址原则一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇）三、住宅区位及住宅生态环境（一）住宅区位是指住宅的地理位置及社会经济位置的综合。（二）住宅与生态系统是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。四、申领建筑项目选址意见书（一）住宅开发单位必须填写《建筑项目选址意见申请表》（二）规划管理部门核发《住宅建设项目选址意见书》第三节住宅项目建设用地规划管理一、建设用地规划管理的概念和主要内容（一）概念建设用地规划管理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证。（一）主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度（1）容积率（2）建筑密度（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求：a、H=1.5（W+S）SWb、A≤L（W+S）（投影角为56.3度）或A≤1.5L（W+S）（投影角为45度）。c、建筑退让d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。二、申领建设用地规划许可证操作程序凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。第四节住宅项目建设工程规划管理一、建设工程规划管理的概念建设工程规划管理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证——《建设工程规划许可证》。二、住宅项目建设工程规划管理的内容（一）按土地来源不同对工程规划进行管理2、在土地使用权有偿出让基地上建设在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。第五节现行的土地制度一、土地的基本概念（一）土地的概念土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。澄清三个概念：1、土地与土壤的区别土地的含义比土壤广泛。2、土地与国土的区别3、土地与土地资源的区别（一）土地的职能和特点有限性和不可再生性。（二）土地利用规划二、现行土地制度全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。城市市区的土地全部属于国家所有。农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有：除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”三、土地所有权和土地使用权土地所有权是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。第六节土地使用权的获取一、土地使用权的获取方式（一）土地使用权出让土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金是指为获取土地使用权而支付的费用。3、土地使用权出让年限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。1、土地使用权出让方式土地使用权出让方式有三（四）种，即协议、招标、拍卖、（挂牌）。（1）协议出让土地使用权协议出让，是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。（2）招标出让土地使用权招标出让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最高者得）。它主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。（3）拍卖出让土地使用权拍卖出让，是指在指定的时间、地点，利用公开场合由土地管理部门（或委托拍卖行）代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由高价者获得土地使用权。它主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。六类项目商业旅游娱乐金融服务业商品房（4）挂牌出让土地使用权挂牌出让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。这种出让方式是最近政府主管部门在土地出让中尝试的运作模式，较市场化和透明化。（二）土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。1、土地使用权转让的条件（1）必须是出让的土地使用权才能进行转让3、土地使用权转让的方式（1）出售转让土地使用权（2）交换转让土地使用权（3）赠与转让土地使用权（三）土地使用权出租土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（四）地使用权抵押1、土地使用权抵押的含义土地使用权抵押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。（五）土地使用权终止（六）划拔土地使用权交易1、划拔土地使用权的含义土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等