(BT-JT)房地产开发工作程序

编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数1/35房地产开发工作程序概述受控状态：____受控_________发放编号：________________生效日期：___2007-04-02____编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数2/35版本/修改次第更改页次/章节编制审核批准生效日期编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数3/35A土地、规划手续1项目信息收集及过滤1.11.21.2.11.2.21.2.31.2.41.2.5责任部门：造价控制中心工作程序：造价控制中心根据公司每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建安成本。并进行市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗习惯等），根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。财务状况分析公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果销售前的预测销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。工程可行性研究研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，评估项目是否可行。造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发中心做的工程可行性评估，做出项目可行性提议，报公司领导审批。2项目概念策划2.12.22.2.1责任部门：造价控制中心工作程序：项目可行性提议经公司领导批准后，造价控制中心开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查，包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等；研发中编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数4/352.2.2心做各种规划方案、户型方案的对比研究。集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司董事局主席审批，审批同意后办理招、拍、挂手续。3土地的取得：3.13.23.2.13.2.23.2.33.2.43.2.53.2.63.2.73.2.83.2.93.2.103.2.11责任部门：造价控制中心、项目经营部工作程序：（一般通过招、拍、挂的方式）取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金签订土地出让合同在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款税务局核定土地出让金契税并缴纳勘查测绘院绘制项目现状图和定界图到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请填写申请，与四周相邻界指界盖章确认到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图将上述完成资料报房产交易中心审批到房产交易中心领取土地证4项目策划书4.14.2责任部门：项目经理工作程序：取得土地后由项目经理组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数5/355土地预审5.15.25.2.15.2.2责任部门：项目经营部工作程序：持中标通知书和现状地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具体包括：土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设规划建筑面积等内容领取批复6项目环境评测6.16.26.2.16.2.26.2.36.2.46.2.56.2.6责任部门：项目经营部工作程序：填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后要求备齐材料，填写委托书，报市环保局政务大厅（投资额一千万元以内在区环保局申报；投资额一千万元以上的报市环保局）。环境管理处受理申报材料，进行现场勘察：经初步审查后，由环评管理处出具书面告知单，决定针对该项目做报告书或报告表（按建筑面积一般以10万平方米为界）：建设单位委托有环境影响评价资质的机构编制环境影响报告书或报告表：如做报告书→环境评估中心组织专家对该报告书进行专家评审→提出意见进行报告书修改→报评估中心进行复审→（合格后）报环保局政务大厅受理→环保局出具批复意见如做报告表→报环境局政务大厅受理→环保局出具批复意见7建设项目选址意见书7.17.27.2.17.2.2责任部门：项目经营部工作程序：在规划局报建大厅办理。15个工作日。申领《选址意见书》需提交资料：申请书及规划报建申请表、土地证明资料（附图）、相关部门审查意见，青岛市统一坐标和高程系统的1：500现状编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数6/357.2.3地形图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围，大型管线工程可用1：1000或1：2000现状地形图）。重新申领《选址意见书》，须提交原审查意见。领取批复资料：批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。8项目投资计划备案或核准8.18.28.2.18.2.28.2.3责任部门：项目经营部工作程序：商品房投资计划备案：持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件办理时限：15个工作日。经济适用房、普通商品房投资计划核准：持项目用地预审意见、规划选址意见、项目环境测评批复、项目建议书（代可行性研究报告）市发改委投资处办公室报件。报件以红头文形式上报，具体包括：土地位置、土地现状、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等。9规划方案设计9.19.29.2.19.2.2责任部门：项目经营部、研发中心工作程序：办理单位：选定的设计院时间：约25天10规划方案评审10.110.210.2.1责任部门：项目经营部、研发中心工作程序：审批部门：一般重点项目、高层建筑及临主要道路的项目规划方案审批由市编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数7/3510.2.210.2.310.2.410.2.510.2.6规划局负责，除上述以外的其他项目由各区规划分局负责审批。办理时限：15个工作日报建资料准备a)向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划方案申请表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。b)建设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容。项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理；由分局审批，向分局申请办理。需报送的资料：a)申请书及规划报建申请表b)《选址意见书》及附图（大、中型台站工程）c)相关部门审查意见d)进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按(e)条要求提交蓝图）e)报审的文件及图纸：方案说明、现状地形图、设计平面图、竖向图、环境关系图（大、中型台站工程）各3份，管线综合图6份与报审文本及图纸相符的电子文件（含地形图）资料准备完成后再按照建筑工程规划方案申请表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。携带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。资料上报后及时与经办人联系，询问是否需该方案设计人员进行解释或咨询相关审批信息，以便协调工作。编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数8/3510.2.7批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。11规划方案审查意见书11.111.211.2.111.2.2责任部门：项目经营部工作程序：办理单位：规划局审批，工作时间：10个工作日。资料：a）申请书及规划报建申请表b)《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）c)相关部门审查意见d)进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按(e)条要求提交蓝图）e)规划方案设计（设计说明、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）f)重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图g)与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）12建设用地规划许可证112.112.212.2.112.2.2责任部门：项目经营部工作程序：审批单位：青岛市规划局，审批依据：《青岛市城市建设规划管理办法》及相关法律法规。审批时限15个工作日。申领《建设用地规划许可证》需提交材料：a)申请书及规划报建申请表编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数9/3512.2.3b)《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）c)相关部门审查意见：进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按(e）条要求提交蓝图）d)规划设计方案（设计说明书、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）e)重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图f)与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）g)申领《建设用地规划许可证》的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围）。h)土地证明材料及附图。注：a)不需审查规划方案的项目，申领用地规划许可证只提交第（a）、（b）、（h）项；b)单独报审管线综合的，只需提交（a）条及批准的规划方案审查意见与附图（规划总平面、竖向）。13管线综合审查意见书13.113.213.2.113.2.213.2.3责任部门：项目经营部工作程序：在市规划局办理，需15个工作日。申领《管线综合审查意见书》可同建筑工程规划方案审批同时办理，也可单独办理，若单独办理则到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。向市规划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时编号：BT-JT版本号A房地产开发工作程序概述修改次第00页次/总页数10/3513.2.413.2.513.2.613.2.713.2.8要携带以往批文的原件以备规划局查验。建设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批的，向市规划局申请办理；由区规划分局审批，向区分局申请办理，详见以往项目的申请书范例。资料准备完成后再按照管线综合审查意见表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全，则不予受理报建申请。带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。资料上报后及时与经办人联系，询问是否需要该方案设计人员进行解释或咨询相关审批信息，以便协调工作。批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还。若对批复意见有异议，则应及时与经办人联系以便尽快处理，若经办人把资料存档后则不方便办理。14配套工程开始14.114.2责任部门：项目经营部、工程部工作程序：由项目经营部安排配套工程设计单位设计，工程部安排配套工程施工单位在