苏州同里御花园项目整合推广策略沟通-31PPT

同理御花园整合提案整合推广策略沟通纲要我们的个性项目经济指标•总占地：21355.4平方米•总建面：29312平方米最大可达29898•容积率：1.37最大可做足1.4•绿化率：33%•建筑密度：30%项目现状分析项目规划分析•容积率未做足•规划排布兵营式（较落后）•没有明晰的组团分区•别墅区未独立，与住宅混杂•别墅错落反向，严重影响采光•中轴线偏移•人车混行项目产品分析•户型未看到CAD方案，目前无法判断•项目的规划排布及基底面积应根据户型设计来反推实际建筑的基底面积然后反算建筑密度，最后考虑如何排布可以将容积率做足•产品形态及外立面无层次感，档次被降低项目景观分析•无主题景观•景观较散乱•西北角景观无任何意义建议1、研究产品户型2、根据户型确定建筑基底面积来将总建面做到最大3、规划考虑如何排布（别墅区独立，分组团考虑）4、考虑产品的外立面及色调（层次与景深结合户型的功能）5、研究景观（确定主题及景观如何打造）6、交通动线的考虑7、地下室及地下车位、车库的考虑（如何通过这些再次拉动总销）总结根据以上情况，由于很多东西不能明确方向，所以以下给出的策划推广方案只是初稿，大方向的东西，如果可以按照初稿的大方向结合项目本身情况做出微调，同时在我实际参与产品的研究与调整时，可以根据最终确定方案来确定最后的策划推广方案。策划推广方案定位楼市之王居所中的九五之尊定位思考：为何将论调拉高，首先我们有产品支撑，我们的产品中有别墅，结合我们的区位（镇中心），我们就是九五之尊，楼市中的九五之尊，其次客群需要一个强烈的心理认同即身份认同，买了这个房子，享受帝王般的待遇，可以通过身份认同达到价格认同。九五之尊的名称同理御花园可以作为项目的报建名称，但是我建议另外再取一个推广名称，因为御花园太直白，同时没有深度，应取一个既有深厚的内涵同时又能反映出项目总精神的朗朗上口的推广名，还要结合项目本身以及同里所具备的深厚人文内涵，这样才能最大限度的达到案名本身所具备的作用。数字方位说1——北为坎2——西南坤3——东震4——东西巽（xun）5——中间6——西北乾7——西兑8——东北艮（gen）9——南离数分阴阳九为阳数（奇数）且为最大，有最珍贵之意解析：5为中，大有统御四方之意，本案在镇中心核心地段，自然是坐镇中央之意9为极数，最高，本案有别墅产品，在所有建筑产品之中为最，对应极数所以本案是建筑产品之最坐镇中央，毫无疑问是建筑产品中的王者，当之无愧的九五之尊。取名原因九庭五院Slogan:镇中心的九五居所推广名建议九——极数也，数字中最大，乃王者之数九——佛教讲究圆满，九乃圆满之数五——中间数，坐镇中央，四方皆为我所有，同时融合中国传统取中庸之道九庭五院暗扣九五庭院之意，九五之数乃帝王之数，九五至尊也，位及人帝的象征庭院二字从字面上即可将本案理解为传统的中国民居，意义直白明了，更加给人以古典人文气息和生活的舒适感低调的案名中透露出王者的霸气与贵气九和五在数字中都是吉利的数字，数字的取吉会为很多注重吉祥的人群带来强烈的内心认同案名释义案名建议为九庭五院，那么规划就要考虑如何才能从产品上给与支撑，可以将别墅区分为九幢，这样从形态上暗扣九庭，规划排布上别墅为独立组团，而公寓房分为四组团，这样整个小区分为五个组团，暗扣五院，这样从规划排布上就对项目名有一个很好的支撑，同时非常的科学合理。规划考虑庭院文化，深深的古典院落情结，产品与人文完美融合，将高端居住文化成真关键词地处繁华城镇中心，地段绝无仅有，成就镇中心的高端住宅区优越产品品质，悉心打造景观，关怀备至的物业服务，成功打造了高尚住宅区罕有的低密度珍贵居所，成为贵族专享，真正通过居住群凸显贵族居住概念暗扣九五二字，低调的案名中隐隐王者之气，居所九五之尊，居者也是九五之尊成就·九五·成功·尊贵·成真九五之尊的名片整合推广方案（略）•为什么这个提报只做到案名建议及部分show稿展示，原因就是我在开头所说的一些问题，我觉得只有在将产品充分研究透彻之后结合我们实际想得到的总销回报才能确定我们的推广手段及方法，如果我们能够先确定我们到底想实现多少总销（也就是说不论卖多少钱都有卖法，先要确定我要卖多少钱才能确定用什么方法），然后确定我们准备投入多少，这时候我们结合我们的定位来调整我们的规划，最后按照既定的思路去按部就班的执行整个销售，最终可以达到我们的销售目的•所以，这份报告我提了一个案名以及一些推广的show稿，如果我的这种定位（将项目做的较为高端，当然不会对规划有太大的调整）能够成立的话，那么我们就能够按照这种思路去实现销售，如果觉得我的方向有问题的话，那么我们再讨论，再修改。•结论是首先必须要确定方向。谢谢！