房地产产品策划及注意要点

Loading……团队成员：王昭政、王爽、胡志峰房地产产品策划及注意要点enter什么是产品策划一为什么要进行产品策划二如何进行产品策划三产品策划报告是什么样子四产品策划的定义通过对市场信息的收集和研究，寻求最迎合消费者客观需求的产品，并在主体与客体之间的充分沟通后将其研发出来。为什么要进行产品策划现在房地产市场竞争的重头戏已经不再是概念之争、营销之争，项目成败与否的关键在于开发的产品是否领先市场，是否被众接受。为什么要进行产品策划产品策划流程开发商与策划公司沟通策划公司与市场和专家沟通策划公司与开发商再次沟通策划公司与设计单位沟通现代的沟通方式开发商策划公司市场专家设计单位策划公司开发商市场专家设计单位传统的沟通方式传统沟通方式的缺点•主体只充当了信息的传输者•主体的主观意识主导产品现代沟通方式的优点•主体尊重市场•主体能够促进信息的有效处理肆·产品篇13设计主要原则保证小区的对流与通透性、科学布局合理地利用运河水景，塑造景观样板段外立面设计方面注重风格、情调及当地人文环境高层、小高层、低层不同类型混合、有序并存布局保持39-1及后续整体规划的延续及融合不求商业多，力求配套齐全、满足人性化设计设计原则产品篇北东西南西西面沿项目主干道，应注重建筑的天际轮廓线设计，打造亮丽的建筑风景线Fourdynamicfactors西南面临近南广场生活中心/商业中心/公建配套类物业，适合建造舒适型升级住宅北面紧靠河道，水景视野丰富，适合打造高品质生态住宅东面紧靠39-A规划TOWNHOUSE住宅区，适合建造与其呼应的低密度产品，避免突兀。地块研究商业酒店娱乐办公综合体会展中心邻里服务中心企业创意总部区文化休闲中心国际社区产品篇产品规划•根据最新规划和大翰目前设计方向，建议将39－3地块整体分为4个区域，如下图所示：2区地块1区地块3区地块4区地块产品篇依次推进，南高北低分区发展策略四区三区二区一区商务型商务型舒适+商务型舒适型多层+小高层多层高层+小高层高层产品篇分区发展策略分期发展策略一区二区三区四区分类舒适型舒适+商务型商务型商务型品质中档中+中高档中+中高档中高档容积率预计3.53.52.52.0开发体量50%13%12%25%分期主题时尚人文社区生态环保社区主力户型1房2房3房1房2房3房1房2房3房2房3房特色高层+LOFT高层+小高层小高层+多层多层+花园洋房产品篇分区发展策略39-3分区户型综合配比参照彼得堡不动产和房展会调查数据，综合研究得出户型综合配比如下：户型配比一区二区三区四区整体1房25%20%15%10%19%2房35%35%40%30%36%3房35%35%30%35%34%4、5房5%10%15%25%11%产品篇轴线划分层次，动静自然过渡移步换景,动静分隔主轴动轴开发建议总体：将小区内不同产品的地块作到逐步升级、层次过渡。应充分注意对1、2、3、4区和运河区之间的自然隔断的规划设计；轴线：将39-3内1、2和学校区间步道设计为区内生态主轴线，4区与学校间道路设为景观动轴线，3区和学校间步道设为人文静轴；静轴产品篇21主题轴线人文静轴景观动轴生态主轴轴线道路设计要点景观动轴生态主轴人文静轴产品篇一区产品综述产品主题新欧洲生活产品位置一区产品档次中档主力房型单位（M2）1房45－55产品类型公寓（舒适型）+LOFT2房65－80建筑类型高层（15-20）3房90－110建筑风格现代风格4、5房120-140楼层布局2梯4-6户（带2部电梯）建筑布局大组团、半围合、折线布局交房标准参见装修配套表景观设计由道路、耐寒植被、雕塑、延展式水景等小品综合构成院落式组团花园产品篇1区产品建议类型面积房型rooms面积Sq.m.比例%1房≥45-5520-252房≥65-8030-353房≥90-11035-404、5房120-1405-10产品篇1区产品建议二区产品综述产品主题新欧洲生活产品位置二区（建筑面积）产品档次中档+中高档（因小高层得房率高于一区的高层，所以同样的建筑面积但使用面积更大。）主力房型单位（M2）1房45－55产品类型公寓（舒适+商务型）2房65－85建筑类型小高层（9-12）3房95－120建筑风格现代风格4、5房120-140楼层布局1梯2-4户（带1部电梯）建筑布局大组团、半围合、行列布局交房标准参见装修配套表景观设计由景观道、耐寒植被、雕塑、延展式水景等小品综合构成院落式组团花园产品篇2区产品建议类型面积房型建筑面Sq.m.比例%1房≥45-5520-252房≥65-8530-353房≥95-12035-404、5房120-1405-10产品篇2区产品建议三区产品综述产品主题新欧洲领秀生活产品位置三区产品档次中高档主力房型单位（M2）1房45－60产品类型公寓（舒适+商务型）2房70－90建筑类型小高层（9-12层）3房100－120建筑风格现代风格4、5房120－150楼层布局1梯2-4户（1部电梯）建筑布局大组团、小围合、行列布局交房标准参见装修配套表景观设计由河道、道路、耐寒植被、雕塑、延展式水景等小品构成院落式组团花园产品篇3区产品建议3区产品建议类型面积房型建筑面Sq.m.比例%1房≥45-6010-152房≥70-9035-403房≥100-12030-354、5房120-15010-15产品篇四区产品综述产品主题新欧洲领秀生活产品位置三区产品档次中高档主力房型单位（M2）1房45－60产品类型花园洋房（商务型）2房70－90建筑类型低层（5-6）3房100－130建筑风格现代主义4、5房130－180楼层布局1梯2户（1部电梯）建筑布局大组团、小围合、行列布局交房标准参见装修配套表景观设计由河道、道路、耐寒植被、雕塑、延展式水景等小品构成院落式组团花园产品篇4区产品建议4区产品建议类型面积亮点：建议在此建造以2房和3房为主的豪华住宅，通过引入部分花园洋房的概念，增加产品亮点。房型建筑面Sq.m.比例%1房45-605-102房70-9030-353房100-13035-404、5房130-18020-25产品篇进口区域设置入户花园，进一步丰富户型空间。亮点建议楼层建议：引进一梯三户的“品”字型住宅单元。通过南北错开的方式，可以最大限度地保证三户住宅都能享受到充足的采光和南北通风效果；共享梯厅：每台电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进屋，将电梯等待区改为私人空间，入户门外移，多出部分面积；阳光餐厅：餐厅要临窗或生活阳台，采光充足，与厨房可分可合。以迎合当地以厨房为主要交际场所的需要。产品篇亮点建议底层客厅高挑空设计顶层复式卖点运用产品篇亮点建议花园洋房：建议设计部分五、六层花园洋房，利用退台处理，形成不同的立面效果和空间体验。有利于兼顾物业价值和容积率指标；半地下室：采用局部的地下室设计可大大提高产品的附加值。底层局部设置室内车库，甚至是半地下车库，形成停车入户的感受。参考案例：万科白马花园、复地北桥城、金地格林郡客厅面上的大面积退台产品篇花园洋房亮点建议LOFT公寓：采取国内目前成熟的双层的LOFT公寓设计，根据当地对建筑限高无限制机会，（只是在75米上增加若干设备，牵涉相关费用），合理利用政策，在不超过容积率的前提下，利用空间换取实际面积，相当于买一送一，受到市场追捧；产品优势：在有限的土地面积上，向上争取更多的销售面积。LOFT（阁楼）公寓产品篇亮点建议设计模式：可由阁楼层做足面积，也可考虑层高压抑，做一半阁楼面积，保留客厅的5米挑高，也可由客户自行分割层高。从一室户也可发展成多室户。处于购买性价比考虑，常应用于小面积的一房、二房；政策机遇：当地政策是按照套内建筑面积来销售房屋，而每层层高不能低于2.8米。参照国内一般LOFT公寓层高在4.8～5.2米，考虑欧洲人身材高大，对层高要求较高每个自然层的层高做足到5.3～5.5米；参考案例：绿地蓝海、上海青年城LOFT（阁楼）公寓产品篇亮点建议风格：当地主要以俄罗斯风格和欧洲风格为主，建议在39-1基础上加以提炼，选用相对现代的风格，从俄罗斯传统建筑中提炼出特色意象；立面：由于圣彼得堡气候寒冷，本项目又处于工业区，因此立面颜色表现建议运用较鲜明的暖色调为主基色调。产品篇环保、节能建材1建筑朝向和平面形状选择2空间布局及体型系数3减少门窗的面积、减少热损失4人车内部交通动线合理划分6外墙干挂保温材料选择7保持楼间距、满足日照系数要求8噪音、扬尘隔离技术手段9提供宜人的环境：健康宜人的温度、湿度,清洁的空气,好的光环境、声环境以及灵活开敞的空间。对环境的索取要最小：在能源与材料的选择上重复使用、循环使用以及用可再生资源替代不可再生资源。对环境的影响要最小：减少排放和妥善处理有害废弃物以及减少光污染、声污染。建筑生态包括8个方面的课题，其意义在于以下三方面。建筑建议产品篇环境建议1234空间设计交通设计步行系统设计时间设计环境生态由外向内、由动向静、由公共性向私密性过渡的空间组合塑造全天候的社区景观打造缤纷四季的不同风景体现人性关怀的立体分流塑造起伏有致的坡地景观利用地面材质变化加以提示步行系统贯穿整个小区与车行系统只有点的交叉没有线或面的重合。建议主要从空间、交通、步行和时间四方面把握设计，注重对社区环境生态的营造。产品篇38利用堆坡，达到地块起伏的特殊变化效果。景观建议产品篇39景观表现产品篇谢谢!