营口沿海产业基地东部配套商业中心开发策略

1沿海产业基地东部商业配套项目开发建议二〇一一年九月2目录一、营口城市概览二、城市规划发展三、城市商业态势四、项目建设状态五、产业基地开发现状六、项目开发定位建议七、项目销售租赁运营建议八、项目投资财务分析九、项目组织运营策略建议3一、营口城市概览1.1营口概况营口是辽宁省辖的地级市，位于渤海辽东湾北岸，大辽河入海口，是沈（阳）大（连）产业带之间的港口城市，又是辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区的结合部，可以用“百年港埠、河海之滨、鱼米之乡”概括其特色。营口下辖两个县级市四个区，其中营口经济技术开发区为国家级经济技术开发区。营口是全国重要的沿海开放城市，是东北最近的出海口，也是辽宁乃至全国的重化工和轻纺工业城市；营口土地面积5400平方公里，海岸线长96公里。营口冬无严寒，夏无酷暑，年平均温度9摄氏度，是最适合人居的城市之一，也是投资兴业、事业发展的好地方。1.2发展状况以构建新型产业基地为目标，着力打造集群化发展模式；冶金产业、石化产业、装备制造、纺织及加工产业、新型建材产业、镁质材料产业，六大产业集群初具规模；船舶、高新技术、电子、现代物流等工业体系正在形成，产业结构不断优化，一批重点企业和名牌产品在国内外有广泛影响。41.3经济评估2010年市域总人口242万，GDP总值1002亿，位居辽宁省第四，增长速度连续5年居全省第1位；人均GDP达到6000美元，全国排名78,城镇居民人均可支配收入17760元，社会消费品零售总额250亿元；营口是东北民营企业最发达城市之一，房地产起步于2003年，2008年快速发展，2009年开发投资额增速位居全国第六，平均房价近3500元；1.4区位优势营口地理位置优越，交通便捷，地处东北经济圈和环渤海经济圈的结合部，是东北内陆最近的出海口，北靠以沈阳为中心的沈阳经济区和东北腹地，南依东北亚航运中心大连市，是“五点一线”战略布局的重要节点。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路纵贯全境，构成以营口为节点的辽宁九个城市的90分钟城市圈，还有正在建设中的哈大高速铁路、营口机场和城市轻轨，使营口融入环渤海和欧亚大陆桥交通枢纽网络。51.5资源优势营口物产丰富，农业以“三水”著称，盛产优质水稻、各类水果海淡水产品，总产量达40万吨。营口水电、风能资源充足；境内有大中型水库三座，日供水量60万立方米。华能营口和开发区电厂，是我国大型火力发电厂之一，能满足各类产业发展的需求。营口物华天宝，矿产资源极为丰富，已发现地下矿藏39种，其中菱镁矿储量居世界首位，是世界四大镁矿之一。滑石、硼石的储备量占全国的46%，耐火材料销售额占全国的52%，2002年，国家科技部确定营口为国家镁质材料产业化基地。1.6旅游优势营口资源开发前景十分广阔，有荣获1984年世界十大科技发现之一的金牛山古人类遗址、甲午海战近代战场—西炮台、东北四大禅林之一的楞严禅寺、传说中“八仙过海”曾驻足的仙人岛，有亚洲金字塔之称的二台子石棚，享有慈母圣地的营口望儿山风景区和正在全力打造的营口熊岳温泉城等诸多风景名胜，山、海、林、泉、寺融为一体，交相辉映，是您休闲、旅游、度假的好去处。6二、城市规划发展战略地位2009年7月获得国务院批准《辽宁沿海经济带发展规划》。至此,辽宁沿海城市群作为整体区域被纳入国家战略。国务院审批通过规划，以辽宁此前提出的“五点一线经济带”发展规划为核心,将原有规划范围进一步扩大。规划将从空间布局、产业发展、城乡结合、社会事业、基础设施、开放合作、资源环境、保障措施等方面确立辽宁沿海经济带2020年前的发展方向。营口作为辽宁沿海五点一线的重要城市，规划确定城市性质为：东北重要的港口城市和先进制造业基地，辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市。2.2城市化进程提速2005-2020城市总体规划提出,将原规划主城区和老边城区合二为一，扩大老城区，实施统一规划；至此站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等四个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，总面积约1130平方公里；城市性质以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；市域城镇体系规划遵循均衡布局、主次有别的原则；老城区、新城区、大石桥区、盖州区构成大三角的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。7中心城区营东新城沿海产业基地2.3产业基础营口共有两个较大的产业集群，一是位于城市南部的鲅鱼圈产业集群,即营口经济开发区，发展时期较早，产业较为成熟；另一是位于营口市北部的辽宁沿海产业基地，又称沿海新城；2005年开始开发建设。2.4沿海产业基地规划总面积为300平方公里，一期规划面积180平方公里，起步区67平方公里，主体区域44平方公里、冶金重装备区18平方公里、沿海物流园区5平方公里。主体区域分城市区和产业区，城市区分商务、商贸、商住区、教育区、两湖景观区等。商贸商住区主要建设企业总部基地、商业街、住宅公寓等。教育区主要建设中小学、大学、职业教育实训中心等。两湖景观区主要建设城市公园、奥林匹克体育中心、文化艺术中心、会展中心等。产业区分装备制造产业区、高新技术产业区、化工产业区、轻型产业区、中国五矿营口产业园、冶金和重装备工业区等。2.5房地产竞争格局营口城市发展由主城区的站前核心区向西市区扩散形成了中心城区板块。2005-2020城市总体规划提出扩大老城区，发展新城区的发展方针，至此营东新城成为营口市房地产供应的一个重要区域。沿海产业基地板块是营口市区房地产市场的新兴力量，2010年开始形成有效供应；沿海产业基地与中心城区既存在地缘关系，又有城市形态的差异性；沿海产业基地的主基调为产业新城，中心城区的市场地位已经建立，形成了目前北强南弱的竞争格局。8三、城市商业态势3.1商业现状扫描3.1.1营口老城区传统两大商圈A、东升商圈：东升东圣市场、百业购物广场、圣士西点总会、苏宁电器、三星电器、大润发超市及国内部分知名品牌店等，构筑了集餐饮、购物、娱乐、健身于一体的市民购物街区。B、财富广场商圈：大商新玛特购物广场、财富广场、国贸大酒店、万豪大酒店、美食王冠酒店、兴隆超市等，构筑了集餐饮、购物、娱乐、休闲、商务、旅游购物街区。3.1.2营口经济开发区鲅鱼圈商业现状A、商业大厦商圈：商业大厦、海天市场、港丰大酒店、苏宁、三星电器、友谊商店及国内部分知名品牌店等，构筑了集购物、餐饮、娱乐、住宿于一体的市民购物街区。B、世纪广场商圈：昆仑大街餐饮、建材商铺、米兰西点、临港KTV餐饮消费圈、新红运酒店、奥克兰新天地等，构筑了集餐饮、购物、娱乐、休闲、商务、旅游购物街区。3.2商业发展潜力作为一个GDP超千亿的城市，营口经济的核心支柱在于国家战略层面的基础设施建设与工业产业集群，随着经济的高速发展，城镇居民人均可支配收入年均增长11.7%，去年达到17760元，五年增长一倍。但近几年来，营口服务业增加值增长速度始终低于工业和地区生产总值增长速度，满足居民日常消费的商业设施发展却并未同步增长，营口商业的发展，无论是在业态层级、总体规模还是布局结构、均衡配合的角度，都远远不能适应大营口战略未来规划甚至发展现状，商业发展落后于整体经济，商业领域发展潜力极为巨大。9四、项目建设状态4.1项目初始定位集休闲购物，文化娱乐，特色餐饮，公寓等多功能于一体的综合性配套项目。4.2项目位置营口沿海产业基地东部产业区生活配套项目，地块位于辽宁营口沿海产业基地一期40平方公里开发区内的城市区，新海大街北侧，澄湖东路与毓秀路街区内，滨湖公园东南侧，项目占地面积9.98万平方米，总建筑面积248780平方米。104.3项目业态分布4.3.1娱乐中心：集洗浴、休闲、娱乐为一体的区域；项目占地面积13149.6平方米，框架结构，总建筑面积28613.69平方米，地下车库建筑面积2197.5平方米，共有停车位109个，地下车库层高4.1米；4.3.2购物中心：本区域为综合购物中心，项目占地面积17168平方米，框架结构，总建筑面积48412平方米，地下部分为停车场及设备用房建筑面积8223平方米，地上5层建筑面积40189平方米；共有停车位175个，地下车库层高4.8米。4.3.3综合市场：项目用地面积18809平方米，总建筑面积26566平方米，每层建筑面积均为8855.3平方米，整体为三层框架结构，共有停车位48个。4.3.4餐饮中心：项目用地面积22000平方米，总建筑面积39631.4平方米，分为酒店、宴会酒楼、零点和风味餐厅三大部分。共有停车位63个。114.3.5单身公寓：用地面积15840.2平方米，总建筑面积65025平方米；公寓部分为短支剪力墙结构，商服部分为框架结构，地上24层58957平方米，地下一层6066平方米。其中，地下一层为停车场、库房及设备用房；共有停车位171个，地上一至三层分别为公寓大堂、生活服务及小型商服网点等公寓配套用房；三至二十四层为两栋点式公寓，建筑面积44435平方米，每栋单层十八间公寓，六种户型；4.4工程建设现状12五、产业基地开发现状5.1在建在售商住综合体星汇·奥城：项目位于沿海产业基地新联北大街和博文路交汇处，东临博文路，西靠正义路，北接新力大街，南依新联北大街；紧靠营口大学园和奥体中心，地理位置优越；建筑类型有高层、多层住宅等，建筑风格多样；项目为超大人居工程，设计定位为营口经典人居城，建成后将成为营口市最大的居住小区，辽宁沿海产业基地重要的生活配套生态小区；小区内配有社区会所，超市、幼儿园等一系列公建设施，功能齐备，环境舒适，是营口市绝无仅有的城中之城。占地面积:350000平方米；建筑面积:816168平方米；停车位:共2500个；开发商:营口市鑫汇鑫房地产开发股份有限公司；物业管理公司:扬州恒久物业。五矿•铂海湾：项目由五矿建设有限公司投资建设。总建筑面积约59万平方米，总投资20亿。项目位于沿海产业基地核心，以坐北朝南之姿，直面250万平米两湖稀缺景观，饱览浩淼湖光，尽得上风上水之势。定位于营口城市顶级居住开山之作，纯英伦低密度墅质生活区，悦湖别墅、联排、高端公寓等多样产品，营造国际人居全新体验。停车位:共1555个车位；高层为地下停车位；别墅自有停车库；占地面积:396260平方米；建筑面积:592238平方米；物业顾问公司:第一太平戴维斯；景观设计:北京源树景观设计事务所；建筑设计:北京墨臣建筑设计事务所。13滨河郦都：由沿河商业、稀缺多层、品质小高层和观景高层多种产品错落布局而成，景观采用的是环带设计方式，将整个小区分割为两部分，多庭院的组团式设计，更是显示了小区园林生活的特色！占地面积:170000平方米,建筑面积:500000平方米,开发商:营口新纪元房地产开发有限公司水岸新都：由营口河海新城房地产开发有限公司开发建设北临民兴河、紧邻商业街、距省实验高中100m、安定初中527m、营口大学城1103m、奥体中心875m。项目采用临街、现代的建筑风格，配置托幼设施、社区中心、便民市场、休闲广场等相关配套设施。占地面积:183000平方米；建筑面积:435800平方米。东方塞纳城：源自法兰西皇家生活艺术，坐享奥体中心板块，以恢弘的ARTDECO建筑风格、法兰西皇家园林打造景观，高等学府环绕、大型商业，提供800米半径一站式生活圈，为营口献上品质生活的盛宴；占地面积:127603平方米；建筑面积:350613平方米，开发商:营口碧水城房地产开发有限公司。东明世纪花园：总建筑面积约30万平方米，由高层、电梯公寓、商业公建、大型超市、多功能影城共同打造的大型新城市主义现代社区。东明世纪花园将成为配套设施完备，集高档住宅小区、商务商业、酒店宾馆、餐饮娱乐于一体的现代化成熟社区。14赫郡：由双拼及联排等住宅围合而成，以英国贵族庄园的恢宏尺度，打造营口市最高端的低密度庄园社区。赫郡独有建筑面积1万平方米观湖会所将同时开放，内设红酒雪茄吧、健身俱乐部、美食坊、贵宾休息室、为高端人士提供全方位优质服务。占地面积:60379平方米；建筑面积:76671平方米；开发商：营口沿海嘉厚房地产开发有限公司。河海丽湾：由小高层