西安史家湾项目战略规划及定位报告

史家湾项目战略规划及定位报告思路决定出路，角度决定高度——城市的发展进程犹如人类的进化史，对于史家湾项目而言，如果不能抛开城改房的定位角度，将无法步入项目发展的新高度。她曾孕育过华夏名族的起源，她曾见证过无数兴衰成败的历史故事，她是长篇文学《白鹿原》原型，现在她再一次被历史推向发展的浪尖。第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议纲举目张：◆道与不见之手◆项目DNA分析◆项目地块分析项目地所处位置在浐河西岸，城中村区域史家湾村腹地。欲做此项目，必要对项目周边地形、地貌做客观的评析，以此为基础逐步深入……俯视项目地版图房市金碟新城区灞桥区雁塔区项目地项目地位置非常尴尬，行政管辖属于雁塔区，治理改造却属于浐灞生态区。由于都偏离了三个行政区域的核心位置，周边人口比较稀疏大多是城中村居民，房地产项目较少，自然景观有待进一步改造。看似一家亲，实则两张皮房市金碟区域道路交通设施比较完善，东侧东三环、绕城高速四通八达。北侧咸宁路，长乐路贯穿西安主城区，周边幸福路、万寿路以及未来多条规划路纵横交错。规划的地铁5号线和地铁6号线分别贯穿项目地南北，不久的将来进出西安入主城区、南下长安，北上经开交通将会异常便利。交通便利，道路四通八达地铁六号线地铁五号线项目地房市金碟多多超市迎客隆超市巧玲百货超市福润超市延河超市建设银行工商超市农业银行片区内商圈众多、金融配套丰富，但大多集中在咸宁路上，项目地周边只有个别小型超市。北侧的暖山康城在社区东侧沿街规划有三层沿街商铺，其中包括精品服饰、日用百货、休闲餐饮、经融证券等，目前已经在做定向招商，预计一期入住后投入使用。商圈云集，商业设施完善房市金碟区域内的教育、卫生医疗设施较为完善，其中包括中学3所，小学4所基本满足周边居民子女上学问题。大型医院有7家，灞桥康复医院、陕西省纺织医院、等驾坡医院、东郊第一职工医院、省建材医院。中小型医疗卫生诊所和社区医院多达数十个，足以保障基本的医疗卫生服务。省纺织医院省建材医院东郊职工医院古城医院东方医院灞桥康复医院等驾坡医院穆将王小学史家湾小学田家湾小学省安装公司二小市47中学高桥中学东方中学生活设施齐全，满足居民医疗、教育需求房市金碟史家湾——一颗埋没在曲江、浐灞光芒下的星项目地块评述房市金碟曲江核心区西曲江、东浐灞，看似咫尺间实则千里远周边的区域都在如火如荼地大跨步发展，然而这片孕育了华夏文明的土地，这条滋养了关中大地的河流，却随着时间的流逝，渐渐走出了人们的视线，甚至被越来越多的人所淡忘。房市金碟东西北南项目地所处位置位于史家湾村核心腹地，北部紧贴暖山康城，南部靠近雁鸣湖一号湖。项目期西侧是一马平川的农民房，三到四层的低矮建筑鳞次栉比，本地居民生活其中，勉强维持着表面上看似幸福的生活。城中村腹地，农民房鳞次栉比项目地周边的高压输电铁塔威严矗立，看似一位位钢铁卫士，其实带来了巨大的安全隐患。空气中弥漫的不是泥土的芳香和芳草的气息，而是从翻着白沫的池塘里散发出垃圾的恶臭。高压电塔林立，空气污浊东侧的浐河西路，双向两车道，向南一直延伸可以到达三环线和绕城高速，直取曲江核心也就是十来分钟的车程。向北直通咸宁路，是进入城区的主要方式。道路上车辆非常稀少，偶尔才有汽车高速驶过。主要的公交线路集中在咸宁路上，浐河西路上只有一条708路小公交线。道路平整，交通比较方便，车流量稀少项目地旁的浐河流域河道宽阔，由于目前处于旱季，浐河水量较少，河床裸露。河床上杂草丛生荆棘密布，一股混浊不堪的溪水从中穿过，完全不是我们期待中“一级水源地”的景象。浐河水量稀少，河床裸露，河道内杂草丛生低调的史家湾在曲江、浐灞光芒下蓄积着力量浐灞生态区，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。浐灞生态区被列入西安市重点发展的“四区一基地”之一。目前的浐灞生态治理已经进入第二阶段，建设“两塬夹一川”的南区（杜陵塬、白鹿塬夹浐河川道约10平方公里）。打造9公里浐河水岸线，400亩滨河花园，2014年浐河将进入全面蓄水阶段，启动浐河碧水工程，在浐河滨河西路的部分路段建设截污管道，封堵了现有排污口，并开工建设“引灞济浐”工程，不断净化浐河水质。到2015年这个浐河综合治理基本完成。2015年这个浐河综合治理基本完成随着浐灞生态区的逐步落实和曲江的生态资源开发殆尽，浐河流域将成为未来西安的新生态宜居区。我们项目地位置正好处在生态宜居功能区的核心，雁鸣湖的北侧，其区位价值潜力不可估量。区域小结1、处在尴尬位置的史家湾，看似享受到两个行政区域的共同眷顾，实际上却是两区行政管辖的盲区。2、在曲江和浐灞的光芒下，她犹如沧海遗珠被大多数人所忽视。3、在周边丰富的生活配套设施、便捷的交通条件映衬下，史家湾自身的条件反而显得贫瘠和匮乏。4、随着曲江核心区域开发殆尽浐灞生态改造的逐步深入，史家湾将逐渐被世人所关注，之前的暗淡是给未来的璀璨聚集能量。第一篇：版块漂移第二篇：市场分析第三篇：客群分析第四篇：产品定位第五篇：规划建议纲举目张：2010.4.15贷款买二套房首付不低于50%；2010.4.17“国十条出台”；国务院：房价过快上涨区可暂停发放第三套房贷款；2010.9.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果，暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%；2010.1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台；2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；2010年1月2010年2、3月2010.2.20银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》；2010.2.20《个人贷款管理暂行办法》出台；2010.3.08《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台；2010年4.17新政2010年9.29新政2011年新年伊始“新国八条”、西安“限购令”等政策相继出台，将西安房地产市场推入前所未有的寒冬期，2011年注定将成为西安房地产不平凡的一年政策法规限购政策：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。2.停购政策：已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。3.二手房贷：对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。西安楼市限购令4.限购类型：本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。房市金碟国家限购令的出台：让老百姓的思维发生了变化1.限购对市场需求的抑制是理论远大于实践2.限购的实施打乱了既有的市场运行秩序3.限购不是良药，行政手段过度使用不利于市场长期发展4.市场需求长期被压制，之后必将会有报复性的反弹。5.限购令让一部分投资性需求转向二三线城市，推高了当地的楼价。限购政策停购政策二套房贷实质影响万平方米，与去年12月相比上涨了57.33%；具体分物业来看，普通住宅销量为25.88万平方米，环比上涨了62.56%；商服用房销量环比上涨20.34%；别墅销量依然较旺，销量环比上涨了33.25%。车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城东481258830840227831295544城东区2011年1月份销售情况单位：平方米一月城东市场普通住宅销量为25.88万平方米，环比上涨了62.56%月份普通住宅各面积段销售套数分段单位：平方米50以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260以上13310735155763832719911664本月城东区普通住宅销售套数为2393套，环比上涨了46.54%。与以往相比，1月份城东区的住宅销售面积段偏大，其中110-130平方米的户型成交638套，占总量的26.7%，成为本月的主力成交面积区间；其次是90-110平方米之间，占总量的23.3%；再次是受刚需及投资置业群欢迎的70-90平方米的户型，销量占总量的14.7%；其他面积段的销售比重与以往基本保持一致。90~130平方米为城东主力面积区间月份普通住宅各价格段销售套数分段单位：元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于1000024371052955483651973342231287562从本月成交价格段分布图中可以看出，5000-5500元/平方米的房源共成交548套，占本月城东区的22.9%，是本月的主要成交价格区间；其次是5500-6000元/平方米的价格区间，占总量的15.3%，排行第二；排在第三的是6500—7000元/平方米价格区间，占城东区普通住宅成交总套数的14%。5000-5500元/平方米的房源为该区域销售主力城东区2011年1月份普通住宅购买人群来源情况单位：套本市本省其他地区外省市境外235022210本月城东区普通住宅的购买者还是以本市为主，占98.2%；本市其他地区的购买值占0.9%；外省市占0.9%。与以往一样，本月城东区依然以本市的购房者为主。东区普通住宅的购买者还是以本市为主周边项目调研御锦城水岸东方沁水新城龙湖弗莱明戈恒大绿洲暖山康城国际幸福城国际生态城本案项目名称御锦城项目位置长乐立交西北角售房位置长乐立交西北角开发商盛邦新业集团营销代理不详售房电话83528888承建商不详规划设计西北设计研究院景观设计西北设计研究院占地面积13.34万㎡建筑面积30万㎡产品组成小高，高层，别墅绿化率42%容积率2.29总户/栋数一期16栋客户来源本地主力户型三房工程进度一期交房，二期出地平户型配比不详畅销户型三房楼间距70米销售均价7000元/㎡交房日期2012地下车位110面积区间85㎡-210㎡车位比例1：0.8得房率78%开盘日期2010.12销售率2011.2.19日物业公司锦江物业物业费1.4元/平方米优惠方式不详恒盛御锦城项目名称水岸东方4期项目位置长乐路浐河东岸售房位置长乐不立交西侧开发商陕西广厦营销代理广润房产售房电话83516666承建商广厦集团规划设计西北设计研究院景观设计西北设计研究院占地面积1200亩建筑面积215000㎡产品组成高层、小高层绿化率45%容积率2.2总户/栋数7000户客户来源本地主力户型三室工程进度出地平户型配比不详畅销户型三室楼间距50米销售均价6600/㎡交房日期2012.5地下车位378面积区间95㎡～200㎡车位比例1:5得房率75%开盘日期2010销售率70%物业公司白银新城信物业公司物业费1.2元不含电梯费优惠方式均是98折水岸东方4期项目名称沁水新城项目位置长乐东路2号售房位置长乐东路2号开发商陕西兄弟置业有限公司营销代理自销售房电话83251111承建商不详规划设计北京大地建设设计景观设计日本TACK景观公司占地面积190亩建筑面积280000平方米产品组成高层、小高层、多层绿化率70%容积率2.21总户/栋数2952客户来源本地主力户型两