负利率时代置业投资策略分享

本报告是严格保密的。2008-10-15本报告是严格保密的。代理事业部·专题研究策略资源中心·市场研究部负利率时代，置业投资负利率时代，置业投资策略策略本报告是严格保密的。2随着CPI的持续走高，中国自2007年以来进入非常明显的“负利率时代”u“负利率时代”，是指物价指数（CPI）快速攀升，导致银行存款利率实际为负的这样一段时期。u中国自2007年以来进入明显的“负利率时代”。年利率%月利率%与08年9月份CPI相比0.720.06-4.84三个月3.150.2625-4.6375半年3.510.2925-4.6075一年3.870.3225-4.5775二年4.410.3675-4.5325三年5.130.4275-4.4725五年5.580.465-4.435一年3.150.2625-4.6375三年3.510.2925-4.6075五年3.870.3225-4.5775居民存款方式活期定期整存整取零存整取、整存零取、存本取息资料来源：中国人民银行，发展与改革委员会。年利率为中国人民银行最新公布数据；9月份CPI为4.9%中国当前商业银行的实际利率中国历年CPI走势与一年期存款利率走势01234567891003.103.704.104.705.0105.0706.0106.0707.0107.0708.108.71年期定期存款利率%CPI指数负利率负利率本报告是严格保密的。3“负利率时代”，房地产是优于储蓄和股市的资产形态，储蓄实质上已经是一种亏本买卖u“负利率时代”对于中国居民来说，可选择的资产形态基本上只有三种：一种是房地产；一种是储蓄(银行存款、国债等无风险资产)；一种是股票(包括基金等产品)。中国消费者的投资理财方式1.6%2.2%3.2%3.5%9.1%9.4%17.7%50.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%期货黄金外汇国债基金保险股票房产u随着CPI指数同加息幅度之间的不对称，“负利率”问题变得突出，人们出于收益的考虑，使大量资金从储蓄形态“离去”，投向房地产和股市。以贾先生银行定期存款100000元为例:u1年以后，贾先生拿到手的存款和利息共计为:100000×（1+3.87%）=103870元。u如果在这一年之内，物价指数上涨了5%，也就是说，过去1元钱可以买到的东西，现在需要花费1.05元才可以买到，1.05只具备1元的购买力。如果100000元放在家里，没有产生任何收益，则一年前的100000元，只相当于现在的100000/1.05=95238元。而如果100000元存在银行里产生利息，103870的实际购买力为103870/1.05=98924元，实际损失为100000-98924=1076元，则每个月损失89.7元。案例分析案例分析本报告是严格保密的。4国际案例研究表明，房地产是对抗通货膨胀的一种有效的冲销工具u美国1979-1989年房地产收益率显著高于实际的通货膨胀率，并且在高通胀期间表现更为明显。美国房地产收益率与实际通胀率和非预期通胀率对比资料来源：CharlesHWurtzebach,GlennR.Mueller,DonnaMachi.TheImpactofInflationVacancyonRealEstateReturns,theJournalofRealEstateResearch.实际通货膨胀率房地产收益率本报告是严格保密的。5香港在通货膨胀率超过6%的时候，房屋租金却呈现上涨趋势，租金自07年以来累计升幅近22%u据统计，过去一年香港私楼租金升幅显著，香港大型屋苑平均呎租由07年6月份约14.8元升至08年年6月份约18元，累积升幅近22%。若以08年上半年计算，租金累积升幅亦达7%。年内个别大型屋苑租金累积升幅超越1成，当中美孚新、蓝澄湾、南丰新、珀丽湾、深湾轩、德福花园、帝后华庭、东港城、太古城及海逸豪园于上半年平均呎租累升超过10%。u据调查，香港75%的居民认为置业投资可对抗通货膨胀。u08年6月份香港基本通胀率达至6.1%，为近11年来首次突破6%，同时私人房屋租金指数按年升8.4%，同样创出近年新高。本报告是严格保密的。6对中国房地产市场的研究结果显示，房地产比股票更具有保值和抵御通货膨胀的风险u清华大学刘洪玉教授研究结果显示：在通货膨胀期间住宅资产同时升值，而股票资产收益率与通货膨胀率呈现相反的走势，房地产比股票明显更具有保值和抵御通货膨胀的风险。0.91-0.291.00房地产收益率-0.371.00-0.29股票收益率1.00-0.370.91通货膨胀率通货膨胀率股票收益率房地产收益率中国房地产收益率、股票收益率与通胀率直接的相关性资料来源：刘洪玉、郑思齐，住宅资产：居民家庭资产组合中的重要角色，经济与管理研究资料来源：世联数据平台中国房市股市价格指数与CPI走势94969810010210410610811011211405.0805.1106.0206.0506.0806.1107.0207.0507.0807.1108.208.508.801000200030004000500060007000新建商品住房价格指数CPI沪市A股价格指数新建商品住房价格增长通货膨胀指数增长股市价格指数增长本报告是严格保密的。7结结论论u自2007年以来，中国CPI指数持续走高，中国进入明显的“负利率时代”。u“负利率时代”储蓄是一种亏本的买卖，房地产是优于股票的资产形态。u“负利率时代”，房地产是对抗通货膨胀的有力的冲销工具。