房地产全程策划流程

房地产全程营销策划提纲第一部分市场调研一、项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及红线图·七通一平现状2、项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况3、地块交通条件调查·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行·国内生产总值a第一产业数量b第二产业数量c第三产业数量d房地产所占比例及数量·中国房地产开发业景气指数·国家宏观金融政策a货币政策b利率c房地产按揭政策·固定资产投资总额a全国及项目所在地b其中房地产开发比重·社会消费品零售总额·商品零售价格指数a居民消费价格指数b商品住宅价格指数·中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地居民住宅形态及比重·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济·各种档次商品住宅客户分析·商品住宅客户购买行为分析三、土地SWOT分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位1、类比竞争楼盘调研·类比竞争楼盘基本资料·项目户型结构详析·项目规划设计及销售资料·综合评判2、项目定位·市场定位a区域定位b主力客户群定位·功能定位·建筑风格定位五、项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比重c分析可类比项目价值实现的各要素之特征d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价·类比可实现价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异※项目周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异※周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力c价值实现的经济因素※经济因素※政策因素2、项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实惠要素对比分析b项目类比价值计算六、项目定价的模拟1、均价的确定的主要方法a类比价值算术平均法b有效需求成本加价法※分析有效市场价格范围※确保合理利润率，追加有效需求成本价格c运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟·商品住宅定价法：差异性价格系数定价法a根据日照须光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa×（1±B），其中Pa为基础均价b然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pb，即Pd=Pa×（1±D）c当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S系数）确定不同户型单位的均价Ps=Pd×(1±s)d在Ps的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn=Ps×（1±F)=Pa×(1±B)×(1±D)×(1±s)×(1±F)e考虑到其他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。·各种差异性价格系数的确定：a确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价b确定B系数。基中东、南朝向单位采用1+B；西、北朝向采用1-BcD系数根据不同单位景观视野实现程度确定dS系数通常为5%-15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单位取正值，遗憾单位取负值e确定F系数。其中均价层以上单位采用1+F，均价层以下单位采用1-FfU系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等·具体单位定价模拟以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考七、项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标·首期经济技术指标2、项目首期成本模拟·成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和设计是否足以提升周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关的产业政策的出台及相关市政配套设施的建设九、开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素·地块状况因素·发展商操作水平因素·资金投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素·市场供求因素·上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估第二部分规划设计一、总体规划1、项目地块概述·项目所属区域现状·项目临界四周状况·项目地貌状况2、项目地块情况分析·发展商的初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局·项目总体平面规划及其说明·项目功能分区示意及说明4、道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网b项目所属区域道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a项目主要出入口设置b项目主要干道设置c项目车辆分流情况说明d项目停车场布置5、绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b项目所属地域市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a项目绿化景观系统分析b项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统·项目所在地周边市政配套设施调查·项目配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示b营销中心外立面设计提示c物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示d其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发·分期开发思路·首期开发思路8、分组团开发强度二、建筑风格定位、色彩计划1、项目总体建筑风格及色彩计划，项目总体建筑风格的构思·建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其他特殊设计提示三、主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示·一般住宅套房户型设计提示·跃式、复式、跃复式户型设计提示·别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示·商业裙楼平面设计提示·商场楼层平面设计提示·写字楼平面设计提示四、室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用·项目人文环境的营造3、项目各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计·项目主入口环境概念设计·项目营销中心外部环境概念设计·项目会所外部环境概念设计·项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其他公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设·营销中心大堂·管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计·客厅装修概念设计·厨房装修概念设计·主人房装修概念设计·儿童房装修概念设计·客房装修概念设计·室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示4、项目营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示·多层、高层洋房装修标准提示·跃式、复式、跃复式装修标准提示·别墅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计·项目公共建筑外立面灯光设计·项目公共绿化绿地灯光设计·项目道路系统灯光设计·项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导·广场音乐布置·项目室内背景音乐布置九、小区未来生活方式的指导1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式·住户特征描述·社区文化规划与设计第三部分营销策划一、楼盘开盘前区域市场实态分析1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查·项目概况·市场定位·售楼价格·销售政策措施·广告推广手法·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动·其他特殊卖点和销售手段二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策1、项目主要卖点荟萃2、项目强势、弱势分析与对策三、目标客户群定位分析1、项目所在地人口总量及地块分布情况2、项目所在地经济发展状况和人口就业情况3、项目所在地家庭情况分析·家庭成员结构·家庭收入情况·住房要求、生活习惯4、项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分b目标客户特征描述c目标客户资料四、项目视觉识别系统核心部分策划1、名称·项目名·道路名·建筑名·组团名2、标志·项目标志3、标准色4、标准字体五、项目视觉识别系统延展及运用1、工地环境包装视觉·建筑物主体·工地围墙·主路网及参观路线·环境绿化2、营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计·营销中心形象墙设计·台面标牌·营销中心导视牌·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌3、公司及物业管理系统包装设计·办公功能导视系统设计·物业管理导视系统设计六、楼盘价格定位及策略1、项目单位成本2、项目利润目标3、可类比项目市场价格4、价格策略·定价方法·均价·付款方式和进度·优惠条款·楼层及方位差价·综合讲价公式5、价格分期策略·内部认购价格·入市价格·价格升幅周期·价格升幅比例·价格技术调整·价格变化市场反映及控制·项目价格、销售额配比表七、楼盘开盘入市时机规划1、宏观经济运用状况分析2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析3、入市时机的确定及安排八、楼盘销售周期划分及控制1、销售策略·营销思想：全面营销a全过程营销b全员营销·销售网络a专职售楼人员(销售经理、销售代表)b销售代理商（销售顾问）c兼职售楼员·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段a内部认购期b蓄势调整期c开盘试销期d销售扩张期e强势销售期f扫尾清盘期·政策促销·销售活动·销售承诺2、销售过程模拟·销售实施a顾客购买心理分析b楼房情况介绍c签定认购书d客户档案记录e成交情况总汇f签订正式合同g正式合同公证h办理银行按揭i销售合同执行监控j成交情况汇总·销售合同执行监控a收款催款过程控制b按期交款的收款控制c延期交工的收款控制d入住环节的控制e客户档案f客户回访与亲情培养g与物业管理的交接·销售结束a销售资料的整理和保管b销售人员的业绩评定c销售工作中的处理个案记录d销售工作的总结