辽宁锦州顺发阳光海岸策划战略报告_168PPT

策划战略报告厦门新百瑞·2008年4月锦州顺发·阳光海岸SINOBESTWAY目录前言1分析篇2定位篇3营销篇4推广篇5写在前面提升，迎接理性置业时代......排队买房的日子也许将成为历史售楼小姐一年买房的梦想也不再现实投资、投机、自住等多重需求已转变为以自住为主的单极需求价格上涨的速度已回归到价值轨道上来消费者已从地荒论中清醒当投机者退出市场当外资被拒之门外投资者与自住者也即将转为对品质与品牌的追捧这些，都为有远见的企业指明了发展方向品牌的提升，品质的提升都有理由让消费者为我们的努力买单……第一篇：分析篇•宏观市场背景分析•区域市场环境分析•项目地块条件分析宏观市场背景分析〖宏观经济扫描〗国家统计局上调2007年GDP增长率0.5个百分点新华网消息4月10日，国家统计局公布了2006年GDP数据最终核实结果以及2007年GDP数据初步核实结果。按照GDP核算程序，国家统计局根据有关统计年报和财务决算资料，对2006年GDP数据进行了最终核实；利用已有的统计资料，对2007年GDP数据进行了初步核实，结果如下：经最终核实，2006年GDP现价总量为211923亿元，比初步核实数增加了1052亿元，按不变价格计算，比上年增长11.6%，比初步核实数提高了0.5个百分点。经初步核实，2007年GDP现价总量为249530亿元，比初步核算数增加了2911亿元，按不变价格计算，比上年增长11.9%，比初步核算数提高了0.5个百分点。（新华网4月10日）今年恐怕是中国经济最困难的一年－－温家宝行业信息监测国土部城市地价监测工作将拓展到105个城市为掌控地价和房价上涨态势，国土资源部部署的城市地价动态监测工作，将从现有的50个城市，拓展到105个城市。全面监测土地市场鉴于2008年我国通胀压力加大，土地市场和房地产市场价格仍存在上涨空间，日前国土部下发《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》，规定从2008年开始，纳入国家级动态监测范围的城市数量，以现有的50个城市为基础，拓展到105个城市。政府严禁外资炒房，人民币破“7”难扭转房价走势行业信息监测4月10日，人民币兑美元首度破“7”，这对深幅下挫的房价会带来什么影响？第一个问题是，人民币破7能扭转深幅下挫的房价吗？人民币破7还不足以激发国际游资或者叫热钱转投中国。监管层严禁外资投入房地产。因此，在限制没有取消之前，人民币的微弱升值，对房价基本不构成影响。第二个问题是，在房地产领域，人民币升值谁会受益？那就是在房地产类上市公司中，物业持有类的上市公司，以及拥有大量土地储备的上市公司。理论上说，人民币升值将加剧本币尤其是美金对不动产的需求，如果放在2005年，那几乎可以说将迎来房价的一轮大涨，遗憾的是，此次升值生不逢时，因为房地产的价值已经被2007年透支殆尽。第三个问题是，是否有助于缓解中小开发商的资金压力？显然，中小开发商是无法受惠的，找钱并不比破7前更容易。潘石屹说，百日之内，中小开发商和前期扩张过度的开发商开始纷纷倒闭，不是没有道理的。如果有关部门开始催缴开发商的欠税，那倒闭潮将因此引发。第四个问题是，究竟有多少本币还能投向不动产？数据显示，今年1至2月，银行信贷资金至少透支了后三个月的规模，民间借贷成本过高，没办法成为开发商的主要资金来源，最好的办法是迅速卖房，加快周转，满足现金流的需要。第五个要回答的问题是，成交持续低迷，还有谁能扛得住？根据北京市房地产交易管理网统计的数据，3月31日至4月6日，北京市商品住宅共售出1456套，相比前一周下降接近四成。构成房价大跌的因素已经具备，不是人民币升一点值所能解除的。而且，人民币升值，通货膨胀势必加剧，央行加息空间必然加大。价格价值根据经济学基本原理：价格总是围绕价值上下波动，而房地产价格长期偏离其价值高位运行，必将迎来房地产泡沫经济，调控的目标就是促进价格的回归。价格终将回归价值新百瑞研判市域环境总结1.人口基数小，分布零散，增长十分缓慢3053063073083093100.0000%0.0050%0.0100%0.0150%0.0200%0.0250%0.0300%0.0350%总人口（万人）306.4307.2307.1307.5307.8308.32309.2自然增长率（%）0.01550.01880.01800.00750.01660.03090.03022000200120022003200420052006劣势＆挑战锦州市人口保持较低水平的自然增长率（2.85‰，2006年）。2006年末公安部门统计的户籍人口为309.2万人，比上年末增加0.88万人。2.城市化水平低，且人力资源有严重外流的趋向；全市城镇化率仅为29％，锦州300万总人口，中心城区人口仅88万人，城镇的集聚和辐射功能不强，经济社会聚集程度偏低。城乡区域发展不够平衡。3.区域经济总量规模小，仅为全国中等水平；城市深圳（粤）厦门（闽）盘锦（辽）沈阳（辽）大连（辽）锦州（辽）葫芦岛（辽）营口（辽）中国排名1865925219222248—人均GDP13607138567465431940729706106571054997881408301002003004005006000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%生产总值（亿元）195.85216.47242.87281.7315.98381.94460.2551.9年均增长率（%）-10.53%12.20%15.99%12.17%20.87%20.49%19.90%200020012002200320042005200620072007年锦州市地区生产总值已达到551.9亿元，年均增长20.0%，在全省所有地级市中位仅列第5位；在全国所有地级市中位仅列219位。4.经济收入与生活水平“低位快跑”76228940103381076312200138671528457086139654771748006886299812295255328223020340037304165050001000015000200002000200120022003200420052006在岗职工年平均工资（元）城镇居民人均可支配收入（元）农民存收入（元）在岗职工年人均工资达到15284元，城市居民人均可支配收入为9981元，比上年增长了12.6%,略低于辽宁省城镇10370元的平均水平，仅占全国平均水平85%，城镇居民消费力还处较低水平。5.产业结构不尽合理20.52326.425.626.439.736.732.336.935.339.840.341.337.538.30%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20022003200420052006第三产业第二产业第一产业工业国有主导，经济效益不佳；民营经济结构单一，发展薄弱，就业机会也较为有限，中心城区未能起到人口聚集效应和资源的有效整合；1.城市南扩——内陆城市向滨海城市转变市域环境总结优势＆机会2004年，锦州市市委市政府坚定不移地提出了城市南扩发展战略，城市南扩、市政先行，市委市政府方向性的政策引导为“滨海城市”的发展战略提供了原动力。2.核心区位优势奠定辽西经济“桥头堡”的基础扼守辽西经济第一排，坐镇辽西交通枢纽中心，承担着承接华北与东北经济贸易往来的重要角色。3.渤海湾“五点一线”核心发展战略辽宁依托其渤海、黄海、的临海区位优势，着力开发建设“五点一线”沿海经济带，构筑对外开放新格局。作为“五点”中重要一点的锦州，五点一线发展战略的成功必将带动其经济的高速发展。4.稀缺自然风光，唤醒旅游经济复苏自然风光秀丽，北普陀山、辽沈纪念馆、笔架山、海滨浴场等旅游资源闻名大东北；随着近几年旅游经济的复苏，区域经济的高速发展将更加突出。5.港口经济撑起一片天锦州港是中国渤海西北部400公里海岸线唯一全面对外开放的国际商港，是辽宁省重点发展的北方区域性枢纽港口。2007年，锦州港已建4油、3集、8杂15个泊位，可同时停靠27条万吨级以上船舶,港口年吞吐量超过3500万吨。房地产市场回顾房地产发展基本特征1、目前市场发展阶段目前房地产市场发展刚刚起步，尚属于商品半市场化的阶段（团购房现象的影响）2、目前市场发展格局“三区”纵深南向发展；由太和、古塔、凌河组成的老城区逐步向桥南新城区发展，继续南下向滨海经济开发新区发展3、目前市场开发规模由中小独栋的小规模开发逐步转向大盘大社区开发4、目前市场楼盘品质已经有了质的飞跃，开始注重建筑质量、环保节能、物业配套以及形象档次等5、目前市场需求特征内需型市场；刚性需求主导，改善居住环境、投资置业目的人群正悄然崛起房地产市场回顾房地产发展动态板块项目名称项目数太和区绿景湾、华盛嘉园、吉祥新家园3古塔区正和大厦、天兴·新大陆2凌河区天成大厦、科技嘉园2松山新区宝地城、宝地·曼哈顿、锦绣天地、典逸心洲、蓝溪谷、水墨林溪、状元城、书香门第8开发区大港·蓝茵华庭、梦蓝湾二期、尚·海雅居3合计181、楼盘分布以2007年各板块最具代表性楼盘为研究对象，总共合计18个楼盘2、供应量板块太和区古塔区凌河区松山新区开发区合计面积125577.511110.5（团购房）30042045（商品房）95535.51165.5占总面积比率10.9%4.5%4.5%70.1%10%100%07年进入大盘开发之年，市场供应量相比06年翻一番；其中以松山新区开发量最大，桥南新城区的形成已进入实质性阶段。3、销售量板块太和区古塔区凌河区松山新区开发区合计已售面积9.533558.579团购房销售面积30042045商品房销售面积6.533138.534已售比率79.2%60%60%80.9%77.3%78.2%商品房销售比率54.2%60%60%16.8%77.3%30.8%整体市场销售达到近80%，销售情况较好；但抛开团购房部分实际商品房销售率仅30.8%，去化速度缓慢；究其主要原因，由于未售面积多为小高层产品，消费群体对高层产品抗性大，导致实际商品房销售量低；4、存量板块太和区古塔区凌河区松山新区开发区合计已推而未售面积2.52222.52.531.5未推售面积12.50010327142.5总体存量14.522125.529.5173.5各板块占比8.3%1.2%1.2%72.3%17%100%5、销售价格板块区域太和区板块古塔区板块凌河区板块松山新区板块开发区板块住宅均价22003325345031002300商业用房均价58008000850072006000老城区与新区房价全面突破3000元/㎡大关。由于锦州当地设立房价3000元/平方米的房屋契税门槛，3000元/㎡以下只交1.4%，3000元/㎡以上交4%；这对于房价还属于价格洼地的开发区和城郊边界太和区有一定的优势。6、产品形态6.1产品供应类型户型比例43.6%32.8%3.5%5.8%14.3%一房二房三房四房复式市场供应中小户型为主，两房占据绝对主力位置，三房其次；这与主力消费人群的基本特征有必然联系。6.2房型去化情况60%80%60%10%20%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%一房二房三房四房复式中小户型销售情况较好，大户型产品因总价过高，消费能力有限影响而导致去化情况较差。6.3房型去化情况60%15%0%10%20%30%40%50%60%销售率（%）多层高层高层产品销售率偏低，锦州市场对于高层产品的抗性较大。7、未来市场发展机会根据本项目组实地勘察及访问相关主管部门，当前中心城区土地07年出让但还未开发的土地多数集中在老城区；行政区地理位置土地使用人用途容积率面积（㎡）建筑面积（㎡）价格（万元）楼面价（元／㎡）成交日期古塔区南一里１２２号锦州天宇房地产商住2.126185497.880145.512007．10．24古塔区敬业南里锦州市兄弟房地产商住1.546957042.5415589.282006.11.15凌河区青年公园北侧，原生街东侧锦州长义房地产商住3.061011530951.9132