邹平大集项目实操性策略提报

本方案严格保密驾方舟击浪扬帆·驭征途高飞行远房地产战略合作伙伴2016.7.6邹平大集项目实操性策略提报1本方案严格保密“邹平大集”项目是邹平地区三方合作开发，提升邹平形象的重点项目，设计理念较先进。项目自身亮点较少。如何快速去化，如何定位，做“诊断”式营销，“落地”式营销并直抵目标客户将成为本次提报的重点，希望为甲方创造更多价值！行至水穷处，坐看云起时。戮力同心，其利断金。序言2本方案严格保密索引主要竞争对手分析前期阶段宣传推广策略分阶段推售策略项目整体定位赢在执行本方案严格保密Part1.主要竞争对手分析4本方案严格保密项目名称福门黛溪湾项目位置邹平中医院南侧开发商邹平新纪元置业有限公司建筑形态高层、别墅占地面积64267㎡建筑面积114100㎡容积率1.85装修情况毛坯户型区间80-144㎡销售均价4200元/㎡最新销售情况预交10万顶15万，新楼栋预约排号共计排号60组。区域配套周边配套有黛溪小学、黛溪中学、部分商业街，距离市中心较远，配套需进一步完善。5主要竞争项目分析01本方案严格保密项目名称齐星玫瑰园项目位置邹平黄山三路西首开发商山东齐星房地产有限公司建筑形态高层占地面积40000㎡建筑面积120000㎡容积率3装修情况精装修户型区间89㎡-126㎡销售均价4270元/㎡最新销售情况现房销售较好，现剩余房源只有顶层和约20套房源，期房10月底交房，对外均价4600元/㎡。区域配套周边配套有黛溪小学、黛溪中学、部分商业街，距离市中心较远，配套需进一步完善。6主要竞争项目分析01本方案严格保密项目名称金鼎世家项目位置醴泉七路东、鹤伴二路北开发商邹平颐泰置业有限公司建筑形态高层占地面积40500㎡建筑面积186096㎡容积率3.5装修情况户型区间89-149㎡销售均价4800元/㎡最新销售情况现订房总价优惠50000元，剩余房源不多，主要剩余顶层房源。区域配套项目紧邻市政资源、周边学区黄山实验小学、初中，商业配套较少。7主要竞争项目分析01本方案严格保密项目名称黄山中都项目位置鹤伴一路与醴泉六路交汇开发商邹平黄山置业有限公司建筑形态高层占地面积40000㎡建筑面积101000㎡容积率2.8装修情况毛坯户型区间120㎡-148㎡销售均价4500元/㎡最新销售情况预交20万可订房，单价优惠200元/㎡。区域配套项目紧邻鹤伴一路商圈，周边配套齐全，交通便利。8主要竞争项目分析01本方案严格保密根据项目体量、品质、区域选择以上四家竞品做为对比，主要对比售价、配套，其他项目因价格差异、体量差异不做此次竞品对比，以上竞品将做为后期项目的主要定价依据。户型：以上4家竞品销售最好的户型区间120-130㎡三室户型，邹平市场针对邹平西城区域的面积最大需求以三室为主。主要竞争项目分析01本方案严格保密Part2.前期阶段宣传推广策略10本方案严格保密线上推广11本方案严格保密营销策略内容媒体作用描述建议1邹平晚报价格较低，整体效果一般备选2龙之媒辐射最广,效果最好主选3齐鲁晚报整体效果一般，车及股市版办得较有特色主选4梁邹报纸效果一般，新兴报媒，新闻视角与其他三大报有差异性备选选备注：我司建议主力媒体商报为主，晚报、时报等为辅，但建议在关键节点，比如开盘信息发布，建议晚报、龙之媒等其他媒体均同步发行。线上执行—报媒02前期阶段宣传推广策略12本方案严格保密内容媒体作用描述建议1邹平房产网本地地产专业网站,影响力较大主选2中国邹平房产网综合门户网站,地产专业性有待加强，主要二手房信息较多主选备注:由于位于区县位置，网络单一，主要以以上两个网站为主，2016年可全面铺开。线上执行—网络02前期阶段宣传推广策略13本方案严格保密1、入市前期可先建立微信公众号，配合线下活动进行积攒客户，通过微信的大面积病毒式传播，增大受众群体，保证项目前期有足够人气。2、具体方式：微信的发放采取“高频率、大轰炸”的方式，选取推广的重要节点，加大发放微信的数量；并配合大量SP活动。线上执行—微信02前期阶段宣传推广策略14本方案严格保密线下推广15本方案严格保密样板间的制作使用线下执行—样板间04前期阶段宣传推广策略1、前期入场前，单独开辟几个房间制作样板间展示区，虽然前期投资较多，但后期收益远远超出前期投入，主要目的为销售服务，为客户营造氛围和购买欲望。2、施工进度达到3层时，再进行制作样板间，现场工地与样板间结合，增强客户辨识度和记忆强度。本方案严格保密*由于新销售中心会所预计8月份进场使用搬迁，建议举行新销售中心对外开放仪式，线上发声的同时，引爆新一波销售热潮，将针对售楼处开放做出大量文章，保证开放仪式全城皆知。新售楼中心亮相仪式线下执行—案场建议02前期阶段宣传推广策略17示例示例本方案严格保密活动目的：展现我项目产品优势，为后期推售做强力支持。活动方式：1、签到2、表演3、抽奖时间：9月初或9月中旬地点：邹平大集销售中心或邹平宾馆人群：媒体、意向客户邹平大集产品推介会线下执行—活动02前期阶段宣传推广策略18本方案严格保密餐饮业的互动：在邹平主要饭店投放本项目广告投放形式饭店地点：邹平宾馆不夜城中型饭店黄山二路快餐店投放形式:菜单上印刷本项目LOGO提供本项目礼品劵提供本项目纸巾由于本次活动将在2016年9月份正式启动。项目名称示例线下执行—餐饮互动02前期阶段宣传推广策略19本方案严格保密*加油站执行方式：通过与主城区核心路段加油站建立合作关系，通过派发加油卡或者山水倾城礼品副券，促使客户前往售房部领取操作步骤：与加油站工作人员初步接触，传达合作意向摆放项目宣传资料及活动礼品筛选源点、邹周路加油站、黄山三路加油站客户通过副券的形式前往售房部领取礼品礼品建议：1、组合礼包；2、车载用品（预估10元）；加油站筛选要点：1、加油站位置属于该区域流动性较强的区域；2、加油站配置较好，如小商店等；筛选活动对象要点：邹平当地车牌线下执行—加油站联动02前期阶段宣传推广策略20本方案严格保密销使行业联动执行方式：通过与中高端名车4S店的员工或销售经理建立合作关系，将其发展为中介人主动为项目推荐客户，或让其提供车主名单进行电话陌拜。操作步骤：与4S店销售人员初步接触，传达合作意向销售经理参与跟进，与对方销售经理取得联系，建立合作关系渠道人员踩点（收集名车4S店名单及地址）客户名单获取执行人：渠道主管或者其他人员方式一：主动出击通过汽车专刊的负责人引荐名车4s店的负责人销售经理与4S店的负责人沟通，建立合作关系通过晚报财经版资源引荐汽车专刊的负责人客户名单获取方式二：需找中介资源方式三：双赢政策通过前期拜访或中间人介绍，初步与4S店达成协议通过洽谈达成项目与4S店双赢模式通过4S店举办试乘试驾活动或者发放油卡等方式促使客户到场线下执行—4S店双赢模式02前期阶段宣传推广策略21本方案严格保密在黄山二路、三路门头，以及企事业单位收信箱直接投放山水倾城DM单。其效用一是精准，二是可以及时调整，有效的控制营销成本。DM直投推广线下执行—DM直投02前期阶段宣传推广策略22本方案严格保密手提袋、纸杯、礼品、DM、海报、形象楼书、产品楼书、户型手册、光盘、看板、墙体电视线下执行-案场物料准备02前期阶段宣传推广策略楼书示例23本方案严格保密扫街派单明确目标单位电话拜访直接拜访SP不间断活动购房意向诚意金收取以地图形式，以各条主要道路为核心，将区域周边几大板块主要单位及社区全部扫到，无缝连接。第一轮筛选：对周边单位及社区进行分类，对目标进行梳理第二轮筛选：每天进行进度汇报，去除淘汰客户作为资源储备，对有意向接洽的单位预约直接拜访时间主要针对单位客户第三轮筛选：单位客户可直接与相关人员洽谈，社区客户可进社区进行定点宣传第四轮锁定客户：单位客户可直接与相关人员洽谈，社区客户可进社区进行定点宣传降低门槛，锁定客户，为集中放量造势。初步信息传递在第一次筛选后，对目标单位或社区进行信息传递，为后期行销拓展进行铺垫24线下执行-客户行销流程02前期阶段宣传推广策略本方案严格保密25热点活动本方案严格保密线下执行-过往活动回顾02山水倾城相亲大会本方案严格保密圣诞节专场答谢活动，成本8000元，客户来访1300人次，当晚成交14套。线下执行-过往活动回顾02山水倾城圣诞晚会本方案严格保密中秋节活动共计来访1060人次，当晚成交11套。线下执行-过往活动回顾02山水倾城中秋节晚会本方案严格保密线下执行-过往活动回顾02贴车贴送油卡、全城开仓放粮本方案严格保密线下执行-过往活动回顾02斗地主大赛、砸金蛋本方案严格保密Part3.分阶段推售策略31本方案严格保密降低准入门槛重大节点集中发力目标客户针对动作高举高打发挥优势，传递核心卖点，价值最大化，避重就轻。区域优势、产品优势、现场优势，最大化发挥售卖现场销售作用，增强现场打击力；节点集中式推广，集中线上推广，丰富线下手段，新闻传播，持续，丰满。从不同角度，结合一切事件进行新闻传播，DM，短信，巡展让市场始终有项目的信息，保持热度；传播思路Distributionmethods向市场传递购房意向排号活动。收取少量诚意金，建议2000——5000元，降低准入门槛。因客户资源有限，抢夺有限客户资源，先期锁定是重中之重。3203分阶段推售策略本方案严格保密销售阶段主要诉求媒体形式活动形式蓄水期2016.8初-2016.9月底树立项目大盘高品质形象，增加项目认知度及号召力传递产品信息及特色，尽快积累意向客户报广、网络、餐饮娱乐场所DM展架、围挡、道旗、户外、外展、短信、电子邮件项目现场暖场活动、意向客户维系活动认购期2016.10初-2016.10底根据认购前各节点，定期释放相关信息，如登记排号、团购等,提高项目市场关注度，刺激未成交客户及迟疑客户，同时夯实成交客户信心，提高后期老带新比例。进一步拓展客户，促进成交老客户维系，提高客户对品牌的满意度、忠诚度，促进老带新报广、网络、围挡、道旗、户外、短信、电子邮件认购有礼活动团购期2016.11月初-2016.1月释放团购产品信息，拓展新客群,刺激未成交客户及迟疑客户，同时夯实成交客户信心，提高后期老带新比例,进一步拓展客户，促进成交,老客户维系，提高客户对品牌的满意度、忠诚度，促进老带新报广、网络、围挡、道旗、户外、外展、短信、电子邮件团购最低价、优先订房权。开盘强销期2016.3月初因开盘需要必要的手续，乙方无法主导，时间不能确定报广、网络、餐饮娱乐场所DM展架、围挡、道旗、户外、外展、短信、电子邮件项目现场暖场活动、开盘前及开盘系列活动、成交客户维系活动第二次强销期2016.5月同上报广、网络、围挡、道旗、户外、短信项目现场暖场活动、开盘前及开盘系列活动、成交客户维系活动持续强销期2016.7月-9月释放第三轮上市产品信息，拓展新客群最后珍品上市释放二期即将荣耀上保持市场关注度报广、网络、围挡、道旗、户外、短信项目现场暖场活动、开盘前及开盘系列活动、成交客户维系活动分阶段推广动作Inphasestopromoteaction3303分阶段推售策略本方案严格保密根据前期蓄客情况，举行客户“购房意向登记排号”活动。内容如下：凡认购客户交纳2000或5000元意向诚意金，均可获得价值200元加油卡一张，并可享有本项目后期最低价格优惠，团购及选房按排号顺序进行。目的：1、降低准入门槛、先期锁定客户，分流有限客源2、试探我项目客户的关注度及市场反应。3、为后期团购回笼资金蓄势。4、提升本项目在邹平市场人气，增强我项目占有率。5、有效促进口碑传播及客带客。认购详情分阶段推广动作Inphasestopromoteaction3403分阶段推售策略本方案严格保密团购活动要点凡前期交纳意向诚意金客户均可参加团购活动并可以优先预定房源，团购活动为本项目最低价格。建议采取两个档次；1、交纳5万享有的优惠价格2、交纳10万享有的优惠价格目的：1、受各种客观因素制约，不建议设置较大金额，依然降低准入门槛；2、吸纳更多客群便于快速回笼资金；3、同时提升客户信任度，并培养一批忠实客户，增加口碑传播。团购活动分阶段推广