连云港融侨策略报告(OK)(NXPowerLite)

未来必将不同连云港融侨华府策略推广【一切，先从故事开始】曾经的故事——公元前500年孔子东游郯地问官公元前219年始皇东巡海市蜃楼公元1560年吴承恩东游西游诞生公元1818年李汝珍东采镜花缘成书今天我们的故事在哪里？——公元2011我们的东游记焦点故事1：时间：2009年6月10日事件：国务院总理温家宝主持国务院常务会议，讨论并通过《江苏沿海地区发展规划》意义：江苏沿海开发战略正式升级为国家战略摘自《人民日报》焦点故事2：时间：2010年8月21日事件：中共中央政治局常委国务院副总理，李克强考察连云港，明确提出：连云港是江苏沿海地区发展的龙头，同时又连中启西，是我国沿海地区和中西部地区形成良性互动的一个重要战略支点，具有辐射中原腹地独特的港口优势和发展优势。意义：国务院对江苏沿海开发战略高度重视；摘自《连云港政府网》焦点故事3：时间：2010年7月7日事件：中共江苏省委书记梁保华考察连云港——在江苏新一轮沿海开发中，连云港战略地位突出，区位优势明显，发展资源丰富，要紧紧抓住重大战略机遇，充分发挥独特优势，加快建设大港口、发展大产业，努力在新起点上实现跨越发展。意义：江苏沿海开发战略正式上升为国家战略摘自《连云港政府网》焦点故事4：时间：2010年1月20日，事件：连云港市委书记王建华会见融侨集团总裁林定强一行意义：融侨集团正式进驻连云港摘自《融侨集团网》[2010，融侨布局大江苏十城战略]上海淮安苏州连云港盐城南京扬州镇江无锡重点城市待进城市已进城市徐州融侨江苏布局简史2005年到2009年，融侨初步布局：上海、南京、苏州三个重点城市；2005年-09年融侨南京开发了三大楼盘；2007年融侨上海公司成立；2009年融侨上海获取两个项目开发权；2009年融侨进驻苏州；2005年进入合肥，2007年进入了武汉，大江苏战略已经具备了初步的轮廓和基础。在09年版图的基础上，融侨进一步扩张延伸；三线城已成为融侨未来重要增长极和第二主战场融侨江苏十城战略江苏沿海发展战略【融侨与国家战略】同频共振融侨2011【三线-城市记】我们不禁要问，百亿融侨，如何准确把握三线城市的脉搏？》》》进入正题三线城市的划分与市场表现城市划分城市地位城市人口市场现状一线城市二线城市三线城市四线城市核心城市省会城市地级城市县级市场1500万以上500万—1000万100-500万20-100万膨胀中发展动荡中前行乱世中繁荣平静中慢跑在新一轮的地产调控中，三线城市依然爆发出勃勃的生机厚石案例：徐州百万大盘开元四季和国际花园城均持续火爆热销三线城市的地产现状机遇1：接力城市化的战场机遇2：产品粗放严重营销水平低下机遇3：缺少强势品牌地头蛇一家独大机遇4：营销水平低下服务意识欠缺随着一二线地产商进驻三线，加速三线城市的地产洗牌和升级换代“外来狼”和“本地蛇头”时常上演大决战三线城市的营销传播遵循法则引发共鸣就是“看人说话”，需要找到共同语言跟风法则迎合法则人际法则品牌法则四大法则名声要好强势的品牌影响力和号召力人际关系传播地域小-抬头不见低头见；追随效应小市场的人最喜欢“闻风而动”总之，要“因地制宜、因时而异、因事而异”那么，连云港-国家沿海战略的桥头堡融侨，又面临怎样的市场格局？》》》进入市场研究专题市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借鉴整体市场的发展及区域变化大鳄与地方的竞争及别墅竞争市场结论位于东经118°24′~119°48′和北纬34°~35°07′之间，古称郁洲、海州，民国时称连云市，建国后称新海连市，别称“港城”。下辖和新浦、海州、连云三区、国家级经济技术开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，陇海铁路终点（亚欧大陆桥东方桥头堡），东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；连云区区城市区位新亚欧大陆桥东方桥头堡，是我国于1984年首批提出沿海开放的14座城市之一从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。城市发展规划核心“战略东进、拥抱大海”城市发展国际性的海滨城市港湾服务区中央商务区滨海居住区高新产业区外围产业区打造具有竞争力的国际性的海滨城市：一体两翼，组团递进，三极拉动，重点突破现代化的港口工业城市知名旅游城市建设现代化的港口工业城市：一体两翼，提升主港，两翼齐飞庙三突堤5个第六、第五代集装箱泊位与中海合资建设大型LNG码头与中石化合资建设液体化工泊位（2个5万吨级泊位）与浙江新世纪合资建设25万吨级矿石码头与上海埃力生集团、省国信集团、省交通控股公司合资建设15万吨级氧化铝泊位与中铝等合资建设5万吨级焦炭泊位连云港客运码头港口发展规划形成山海相拥的知名旅游城市：统一规划、分步实施、抓住重点、滚动发展”打造成国际性海滨城市、现代港口工业城市、旅游城市城市发展1号线（南北线）：承担城市南北方向和老城东西方向客流，连接新海老城与滨海新城。采用轻轨系统。2号线（东西线）：承担城市沿海方向客流，连接滨海新城核心区与南翼地区，远期存在向赣榆延伸的可能。采用轻轨系统。3号线（沿山线）：承担城市沿山方向客流，连接新海与连云城区，有轨电车。4号线（滨海线）：承担城市滨海观光客流，采用有轨电车系统。轨道交通的变革将缩短城市间的距离，与主城区联系更加紧密连云港综合交通规划（2008-2030）》中，第一次提出了轨道交通的概念新城发展对比连云新城的发展属于起步阶段，但是高标准、高投入，未来空间巨大连云新城的资源要优于其他三线城市的新城新城启动时间启动引擎政府导入开发商前期导入启动初期价格2010年价格目前发展阶段连云新城2006年国家重点沿海战略区政府导入融侨、保利进入35005000起步阶段徐州高铁新城2006年京沪高铁高铁站城置28005000发展阶段淮安钵池山板块2005年钵池山公园园博会万达、亿力、茂华35005500发展阶段南京奥体新城2002年十运会主会场、地铁奥体馆等运动设施及政府导入万科、中海、顺驰2000多20000成熟阶段合肥政务新区2002年市政府导入市政府搬迁到新区绿地28006000-7000快速发展阶段新城发展对比合肥政务新城开发历程新城发展对比对连云新城未来借鉴连云新城发展处于起步阶段融侨进入各项规划及市政的建设期20102010区域配套空白抢夺市场先机，首位占势政府加大投入供应激增，竞争加大2012-13【具有先发优势，也存先发风险】市场分析聚焦城市聚焦市场聚焦竞争港城发展战略及新城发展战略借鉴整体市场的发展及区域变化大鳄与地方的竞争及别墅竞争市场结论政策演变新政9月新政4月新国十条主要内容特点主要内容特点个人房贷首套房首付款30%以上无户型差异套型面积90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%有户型差异二套房严格执行首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍要求严格执行首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房暂停发第三套及以上住房贷款全国适用首付款和贷款利率大幅提高，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款灵活执行保障性住房加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的监督考核力度强化落实确保完成2010年建设保障性住房300万套具体目标限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民购房套数对部分城市提出要求地方可根据实际情况，采取临时性限购的措施执行灵活9月新增政策商业银行对不执行差异化信贷的商业银行，一经查实严肃处理税收支持公共租赁住房建设，对个人购买90平米以下住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减免1%税率征收契税与4月份新国十条相比，此次新政策针对市场新问题和新趋势做出了更加精准的调整，更强调新国十条政策的贯彻和落实；调控更加严厉11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发通知：买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这也是金融危机之后，中国首次加息。楼市调控继续延伸，继续加大对投资的遏制政策演变10年多次对楼市进行深度调控，2011年价格增长趋势趋缓94.97163.64321.08394854.51268.89998.7260761748868682268556347898102004006008001000120020032004200520062007200820092010.1-11成交量（万平米）土地价格（元/平米）区域成交面积（万）平均容积率成交价格（万）出让宗数单位地价连云区511.41.543540162852新浦区952.7160165211686海州区00000合计606.4/595566839812010年1-11月连云港土地成交情况2003－2010年连云港土地成交量(不含工业用地)数据来源：连云港国土网土地市场2010年土地成交连云区集中在徐圩新区及连云新城新浦区主要集中在科创园区连云区土地成交占比达到84%到目前为止，连云港共出让606.4万平米商住用地，绿地、保利、融侨等国内一线品牌开发商纷纷登陆港城，这也导致港城土地价格同比大幅增长编号地块坐落规划设计主要指标建筑密度（≤%）起始价(万元)成交价竞得单位成交日期楼面地价（元/㎡）出让面积（亩）出让面积（平米）土地用途出让年限容积率（≤）LTC2010-01#海连路北、通灌路东3321837居住、商业、旅馆业70407.2/1130011320连云港苏宁置业有限公司3.2721LTC2010-28#海郡路北、海湾路东侧12482456居住用地702.2202226022260保利江苏房地产发展有限公司7.191227LTC2010-29#海郡路南、海湾路东侧9462580居住用地702.2201690016900保利江苏房地产发展有限公司7.191228LTC2010-30#平山北路西、逐海路南侧223148488居住用地702.2203787037870连云港融侨金辉置业有限公司7.191159LTC2010-40#昌圩湖北侧地块（包含B3－3、B5－1两个地块）367244437商住用地4070B3－3：2.2B5－1：1.1B3－3：35B5－1：302750016230上海绿地集团7.19/LTC2010-41#昌圩湖西侧地块（包含B4-1、B4-2、B4-3三个地块）435289773商住用地40702.0303260018810上海绿地集团7.19/LTC2010-42#昌圩湖西侧地块（包含B3－4、B5－2、B5－3三个地块）531354263商住用地4070B3－4：2.2B5－2：B3－4：35B5－2：30398556875上海绿地集团7.19/LTC2010-62#昌圩路北、昌圩湖西B4-2221147199商住用地40702301656016560上海绿地集团7.19563LTC2010-63#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-3地块12281483商住用地407023091659165上海绿地集团7.19562LTC2010-64#临港西片区东方大道南、昌圩湖北B5－1地块150100180商住用地40701.1