重庆中交两山丽景策略全程(领域机构) XXXX-122页

筑万里路造一座城中交·两山丽景策略全程城市期望大渡口组团九龙坡组团★二郎板块华岩板块彩云湖板块双山板块影响西城版图的地标城市复合体集团地产开发的战略起航之作规模、资金、快销的标杆之作集团地产品牌构筑的开山之作集团打造专业团队的经验之作他山之石（大盘借鉴）项目融汇国际温泉城鲁能星城富洲新城康德国会山龙湖紫都城总建面200万方320万方207万方65万方48万方首次开盘时间2008年7月2004年8月2007年12月2008年3月2006年首次开盘价格48002400490053005500首次开盘销售率80％98％80％45％85％目前售价52007000550057007500教育沙坪坝小学融汇南坪实验幼儿园巴蜀中学巴蜀小学巴蜀幼儿园重庆八中三所幼儿园一所小学）珊瑚幼儿园、南坪实验小学辅仁中学/商业含超市、小区医院、学校、五星级温泉酒店、温泉中心、温泉乐园以及温泉风情商业步行街等生活配套重百麦当劳招商银行五星级写字楼两栋甲级写字楼大型商场和超市五星级酒店3万方沃尔玛超市百安居家居超市大盘成功运作的核心要素强势配套强势地标品牌影响力教育、商业形象、气势建立市场认同、培养归属感启动价值与高预期的要素强大的辐射气势，地标向心感强势资源景观、氛围产品加分、价值助推强势配套核心策略构筑大盘气质快销品质气势开发策略篇品牌战略总体开发策略地块竞争策略营销策略篇区域解析市场观点目标特征总体策略、价值创建客群定位推广策略销售策略定价策略产品优化渠道创新城市地图篇策略提纲城市地图篇区域解析规划与趋势西扩第一居住区(北部新区)第二居住区（华岩、二郎、彩云湖）规划面积136.6平方公里，规划人数约65万人口其中由7个组团构成，生态新城及生态型综合产业区规划面积100多平方公里，规划人数约60万人彩云湖板块--品质人居华岩板块--人文旅游二郎新城板块--产业基地北上双山一支路★本案二郎板块华岩板块彩云湖板块九龙坡陈庹路创业大道迎宾大道创新大道火炬大道景观大道双山路红狮大道大渡口双山板块项目板块区位解读第二居住区内核两大行政区交汇四大宜居板块聚焦三纵两横交通网络贯通全城区域解析产业与人群二郎板块高新产业吸附外区人口为主的聚集区彩云湖板块生态宜居吸附外区人口为主的高端生活区华岩板块旅游产业吸附原住民为主的城市近郊住区九龙坡、大渡口传统产业群原住人口及需求稳定双山板块未来中心生活区人口复合型的城市腹地以产业影响及生态资源带来的区域共融与人口迁移趋势产业特征九龙坡大渡口第一选择第一选择第二选择第三选择彩云湖二郎九龙坡、沙坪坝、大渡口九龙坡、大渡口、江北、渝中、沙坪坝华岩沙坪坝、近郊区县二郎人口迁移的辐射区域人口迁移趋势市场观点竞品项目名称物业形态总建筑面积（万平方米）已开发面积（万平方米）已成交面积（万平方米）成交面积区间（平方米）待开发面积（万平方米）协信天骄城高层2711.2810.54123-14615.72金科西城大院高层4012.9811.9248-10427.02朵力尚美国际高层33333334-430同天观云邸高层2118.317.7569-1062.7巴国公馆高层159.339.3346-1035.67晋愉·翡冷翠高层10109.8675-900合计14694.8992.451.11类比楼盘特征公司名称占地面积(㎡)容积率总建筑面积(㎡)渝高集团518952.0103816康田大渡口项目2122863.5743000万普世地产大渡口项目467504187000朵力大渡口项目411763.8156723.4铺金地产29634.513302晋愉集团200082.040000410130.624729.8274465.7156723.4保利地产298333.5104429.5重庆海外262814.0105125.2恒基地产850594.1349664汇总5847101054606区域内潜在供应（2010—2013年）项目名称09年1月份均价09年10月份均价涨幅协信天骄城4470585031%金科西城大院4685625033%朵力尚美国际3935484023%同天观云邸3868452017%巴国公馆4700550017%晋愉·翡冷翠4620（5月开盘）50409%52605180504048704730466046204580440044203800400042004400460048005000520054001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月区域内典型楼盘价格走势房市金碟观点：区域内累计供应量与成交量显示，区域进程已逐渐发力，区域价值迅速提升区域内项目规模呈现中等体量主流趋势，依托以公共资源为核心的区域配套集中的高层形态供应暗示了市场竞争细分将更加严峻宜居型户型与面积成为区域发展进程中的主要产品线同质化产品、未来供应、高位价格涨幅将加剧更精细化的市场竞争房市金碟竞品项目名称单套成交面积区间（平方米）客户特征说明协信天骄城123-146以主城各区35－50岁中高端享受型居住购买客群为主，为认同本区域环境及发展的中高端客群，看重楼盘高端居住品质及彩云湖公园自然景观。金科西城大院48-104以九龙坡区30－40岁中高端改善型置业购买群为主，辐射周边如大渡口及沙坪坝区过渡型购买群朵力尚美国际34-43以九龙坡区及大渡口区25－35岁中端首次置业与投资型购买群为主，吸引部分高新产业园区居民同天观云邸69-106以九龙坡区及大渡口区30－40岁中高端改善型置业购买群为主巴国公馆46-103以九龙坡区及大渡口区25－35岁中端首次置业与投资型购买群为主晋愉·翡冷翠75-90以大渡口区域内首置与改善型群体为主，追求公园生活资源。区域内典型楼盘购买客户主要特征以大主城为主的满足型购买特征以大主城为主的品质型购买特征以就近区域为主的性价比购买特征以区域内为主的务实型购买特征追求生活品质改善型置业、追求综合性价比首次置业、改善居住条件享受型A房市金碟观点：区域内主流目标群体以社会中坚为主，A\B縫隙A以周边区域企事业单位中高层管理者为主，以附近区域選擇高品质生活，看重片区发展客群為輔；属于社会中层，追求一定的生活品质。本客群以九龙坡区及大渡口区居民为主，30-50岁，三口之家，事业处于上升期，有较强经济实力。以大重庆大中型企事业单位中高收入层及企业主为主，属于中高收入人群，追求生活品味。本客群以主城其他区且辐射周边区县为主，35-50岁，三口之家，事业处于巅峰期，看重资源，追求符合自身品味的生活方式。亿的雄厚资产实力中交重划重庆西城版图重庆创造品牌精神堡垒基建投资建设城市交通发展建设核心业务固定资产投资房市金碟品牌背景与导入中国中交基建交通海外工程房地产开发精神堡垒中国中交筑万里路造一座城品牌信息传递品牌形象软着陆全球路港建设领先者国际视野品质苛求世界500强实力造城策略表现承载国家发展荣耀构筑西城第一城邦中交集团西城公园城邦崛起品牌渗透——项目呈现国资委上市企业携手西城发展建设中交集团全资打造西城中心首座国际生活新城地块竞争策略12457巴国公馆居住居住居住居住居住红狮公园地块价值分析1—巴国城区域延伸带，商业价值明显，且成熟周期短，地形条件良好，享受外围景观资源，趋于城市化普通住宅用地属性。7—地块位置与地形、资源限制，公建属性与商业价值明显，趋于城市化综合用地属性。5—景观资源集中共享，地形位置优越，但由于范围限制，趋于集中型中高端纯居住用地属性。4—景观资源最大化共享，地形高差唯一，空间尺度范围舒适，趋于舒适型中高端纯居住用地属性。2—核心景观资源最大化独享，独立并不封闭，空间尺度达到极致，趋于品质享受型高端纯居住用地属性。3—城市公园用地。6—城市公园用地。36产品优化的思考领域知晓，项目整体修建性详规已通过，且一期方案已报批，但领域认为，在方案规划布局、业态布置，楼型朝向及户型平面等方面仍有可优化的细节，同时，按项目的报建原则与程序，在项目整体容积率、绿地率不变更指标的前提下，存在调整的可能性。现有商业的布局与体量，成为本案项目的重点与难点，领域认为，本案商业功能应定位为大社区生活配套型商业，而非区域商业中心地带，辐射力有限，且周边1公里以内有近约60万平的社区商业及成熟集中式商业带，本案万平米的体量较之6000户人来对比，明显偏大，应适量减少，社区商业的配置在居住类物业的3－5％为适宜面积。建议本案商业体量3.5—4万方（不含酒店）。思考11号地块1号现有2号地块,身处本案最佳景观地带,应修建相对高端住宅物业，使其地块价值最大化，而非修建商业留存资产，且干扰住宅与公园的纯粹。现有商业布局地带，与人流朝向，成熟商业带没有呼应，且占有本地块最优景观地带，不尽合理，建议商业带布置于巴国城延伸带及36米景观大道沿街面。思考2思考3现有洋房区过于线性布置，显得单一、零碎，无法形成同质化组团，且受高层影响较大，应在同一区域布置洋房组团。思考412457产品布局优化建议（住宅篇）公园集群的生活城邦1—全高层独立组团（高层住宅、2.5房、3.5房）7—复合形态组团（公寓、酒店、高层住宅)1.5房、2.5房5—高层、小高层景观组团（住宅、2.5房、3房、3.5房、）4—高层景观组团（高层住宅、3房、3.5房）2—纯洋房组团（4+1、7+1洋房、带地下室赠送、露台、院馆）6—景观公园用地3—景观公园用地36产品布局优化建议（商业篇）集中商业+开放式商业街区带状布置城市街区商业景观大道重要节点布置集中商业带状布置临街配套商业带状布置临街配套商业产品优化产品优化（1号地块）户型优化平面优化户型优化2号楼调整后方案2号楼原方案空间浪费、功能不合理采光槽尺度欠佳户型舒适度不合理增加采光槽尺度、保证舒适度功能房重新布置，使用性更高主要采光槽加长，空间更合理7号楼原方案客厅、主卧临道路最小次卧室朝中庭主景观面及主要功能房朝中庭，提升了此户型的直接竞争优势次卧更为规正，实用性更高，同时室内动线更为顺畅11号楼原方案11号楼调整后方案采光尺度欠舒适赠送空间实用性欠佳资源利用没有发挥采光面受阻碍次卧完全采光客厅完全采光采光槽加大卧室带露台客厅带露台总体开发策略现有方案开发策略第一阶段1号地块A段+2号地块局部+3号地块第二阶段1号地块B段+6号地块第三阶段7号地块第四阶段4号地块A段第五阶段4号地块B段第六阶段2号地块局部第七阶段5号地块一一一二二三四五六七1优化后方案开发策略第一阶段1号地块A段+7号地块A段+3号地块第二阶段1号地块B段+6号地块第三阶段2号地块第四阶段4号地块A段第五阶段4号地块B段第六阶段5号地块第七阶段7号地块B段一一一二二三四五七五六营销策略篇总体策略本案物理定位西城首席90万方国际公园城邦物理定位释义西城首席——西城唯一90万方第一大盘国际——国际企业\国际品质\国际资本公园城邦——彩云湖\红狮\双山\巴国\主题婚庆五大公园集群环绕的全能国际城邦本案精神定位筑万里路造一座城精神定位释义筑万里路——蕴义中交优秀的企业成就及苛求的品质标准\国际化的视野造一座城——借助中交实力及品质保障构建国际城邦案名推介中交·第壹城其他案名推介中交·理想城中交城中交·自然城房市金碟新闻、活动、事件项目气势扩张中交品牌植入一形两势国际视野、强势资本、品