长沙世联北京北科建天青大厦公寓项目策略报告

谨呈：北京科技园建设（集团）股份有限公司一个本体。距国贸：7.5公里，车行10分钟距望京：约11公里，车行15分钟距朝阳公园南门：约3.5公里，车行7分钟距燕莎：约7.5公里，车行13分钟首都机场：约22公里，车行20分钟地块姚家园路四环青年路五环朝阳北路2400米1350米中关村CBD望京金融街燕莎项目地处东四环外，朝青区域内，受到国贸/燕莎/望京等城市核辐射东部三大城市核辐射，既带来大量人口的居住置业需求，同时分流商务办公需求位置：朝阳北路、姚家园路与青年路交汇点本体特征公建立项，体量小，面临周边的不利影响本案环卫车辆用地路西为规划绿地农机配件公司地块内环卫职工宿舍职工宿舍人员混杂；环卫车辆带来大量异味；北向四环急救中心计划拆除，修建中铁职工宿舍；东向草地为规划公交站项目指标：项目建设用地性质：商业金融；总用地面积：19103.026㎡；建设用地面积：14500㎡；地上规划建筑面积：36250㎡；容积率：2.5；建筑密度：40%；单层层高限制：≦5.5米建筑限高：约70米；本体特征项目四界除西侧为规划绿地，北侧规划地块用途未定，东侧和南侧均受到外界不利影响。未来规划项目地块规划绿地环卫清洁车停车场据消息称，改建中铁16局宿舍公交场站环卫车辆停车厂，存在一定的污染影响和异味。东侧公交场站未来会对项目造成一定干扰两个选择。Q1：公建立项，居住or办公？Q2：成功实现，速度or利润？Q1：公建立项，居住or办公？朝青区域发展早，吸收东部主流居住需求，配套成熟，确立了片区居住板块认知区域内居住项目云集，且以主流中大型居住项目为主。整体片区以其近CBD/燕莎的物理距离优势和便捷交通联系，完善的生活配套，成为了东部主流居住的重要选择。星河湾是区域内唯一豪宅项目，其成功主要依赖项目自身的打造能力，且未能改变区域整体主流居住板块的市场认知。区域属性区域内公共交通发达，连接东部城市核，6#线通车将加强区域交通优势轨道交通利好：本项目距离2012年通车的地铁6号线在步行15分钟。公路交通便利：项目紧邻青年路，距四环3.1公里、距5环2.6公里，距朝阳路约2.3公里；城市主干道林立，姚家园路、朝阳北路东西连接，青年路、东四环、东五环南北贯通，交通路网发达，地铁6号线青年路上的公交线路：运通111、494、499、468等。青年路站五环四环朝阳路朝阳北路姚家园路青年路青年路呼家楼朝阳门东四车公庄四道口4#线2#线5#线2#线10#线本项目地铁站区域属性各类生活配套完善，高端特色配套空白，几无商务氛围•朝阳路青年路区域，作为CBD居住功能外溢的主要区域，出现了大量中端住宅项目，生活、教育、医疗配套齐全，成熟度较高，生活氛围浓厚，同时拥有丰富的公园资源；•大型生活型购物中心集中于朝阳路两侧，大型购物场所:大中电器、易初莲花、奥特莱斯、瑞祥百货…公园：红领巾公园、平房公园……学校：耀中国际学校、姚家园小学、鲁迅文学院……医院：健德康医院、万杰医院、华泰医院、四季康医院……鲁迅文学院活力东方奥特莱斯购物广场健德康医院红领巾公园平房公园耀中国际学校尚街购物中心易初莲花购物中心华堂商场平房医院华泰医院平房中心小学万杰医院瑞祥百货姚家园小学北京四季康医院青年餐厅易初莲花购物中心大中电器中端购物商场/购物超市/折扣商场等云集。既无产业中心，亦无商贸氛围，商务办公空白地带。区域属性三大商圈不断做强，区域内土地开发殆尽，土地成熟度提高，居住价值不断彰显区域未来泛海国际姚家园路星河湾国美第一城华纺易城润枫水尚珠江罗马嘉园大悦城青年路小区朝阳雅筑炫特区红领巾公园平房公园晨光家园日月东华天鹅湾青年汇朝阳园朝阳无限京棉新城珊瑚湾晨曦园石佛营小区地块八里庄小区八里庄东里甘露家园富华家园四环朝阳北路朝阳路观湖国际公园1872中关村CBD望京金融街燕莎东部城市核功能不断强化，商务办公物业的集聚效用将带来CBD/燕莎/望京等商圈功能的跨越式提升。区域内各类住宅物业开发接近尾声；区域生活配套日趋成熟，随着居住项目的交付使用及各类配套的不断完善，区域整体居住价值将得到彰显。区域靠近CBD/燕莎/望京等东部城市核，承接大量东部人群居住需求；主流居住大盘云集，生活配套成熟；道路系统发达，捷运交通以及公交系统完善；x受到CBD/燕莎/望京三大东部城市核环绕，商务积聚效能明显；x大量住宅项目确立区域的居住板块认知，产业无支持；区域层面居住氛围浓厚项目层面配套成熟交通便捷比邻成熟居住项目，周边生活配套成熟3.6万㎡规模，体量小，扭转区域认知力量不足公建类产品具备一定的产品附加值的打造空间公建立项小体量打造附加值的空间本项目回归土地属性，在区域平台之上打造公寓物业产品商务氛围困乏这是一个生长在居住板块内的公建项目，浓郁居住氛围笼罩之下是办公商务需求的乏力物业选择Q1：公建立项，居住or办公？Q2：成功实现，速度or利润？尊重区域既有土地价值属性，打造公建立项的住宅产品，并寻求一定的产品突破。区域属性：朝青板块是北京东部城市核主流居住释放的首选区域。起步早，生活配套完善，居住氛围浓厚；CBD/燕莎/望京商圈辐射，商务办公功能缺失。本体特征：体量小，区域整体认知博弈难度较大；公建指标给住宅打造带来附加值打造空间。北科建作为知名国有地产开发企业自持大量高端优质办公物业，拥有多重资源和丰富物业开发经验多方合作，产业聚集行业先锋！企业战略国际软件大厦（北京市“十一五”重点项目）软件园信息中心（中关村软件园信息中枢）软件开发楼（国家5A级智能写字楼）总建筑面积20万平方米，五个重要部分组成：大型超市、商业步行街、精品专卖店、主题百货店、大型影院拥有自有物业项目13个共53万平方米写字楼项目：17万平方米商业项目：22万平方米酒店：14万平方米五环长安街六环朱辛庄项目项目地址：昌平区回龙观镇朱辛庄，位于五环以外回龙观核心区以北规模：120万平米/中等容积率入市时间：2010年1月项目价值：大盘开发/利润品牌双丰收五环长安街六环项目地址：位于海淀区西二旗西路规模：47万平方米/低容积率消化程度：入市时间：D区2009年C区2010年项目价值：高端物业利润实现领秀·新硅谷企业战略2010年大体量的住宅开发，城市别墅项目实现利润，新市镇大盘实现企业品牌与利润的双丰收上地核心/城市别墅轨道交通/市镇大盘本项目是主流居住氛围中公建立项的小体量项目企业2010年面临大体量住宅开发，且均为资质优越/利润实现能力强的项目市场研究项目名称入住时间建筑面积（㎡）价格（元/㎡）华纺易城200850万16000青年汇201032万15500国美第一城2006100万7400润枫水尚200942.5万16000珠江罗马嘉园200853万15000公园1872201031万28000珊瑚湾200813万19500炫特区200428万9500天鹅湾201046万19000润枫嘉尚20104.37万21000大悦公寓20107.08万25000星河湾200760万43000区域市场平台维持在20000元/㎡星河湾超越平台点式突破区域内集中了大量城市中端住宅，板块价值实现受到了既有市场认知的限制；区域内主流市场平台价格在20000元/㎡以下；星河湾作为片区单点突破，通过自身的超高投入超越了平台价格，但操作手法不具有普遍意义；区域市场被大型社区中端居住产品占据，项目销售价格实现受制；Q1：公建立项，居住or办公？Q2：成功实现，速度or利润？区域属性：朝青板块是北京东部城市核主流居住释放的首选区域。起步早，生活配套完善，居住氛围浓厚；CBD/燕莎/望京商圈辐射，商务办公功能缺失。本体特征：体量小，区域整体认知博弈难度较大；公建指标给住宅打造带来附加值打造空间。尊重区域既有土地价值属性，打造公建立项的住宅产品，并寻求一定的产品突破。企业战略：高端优质办公物业自持；高级住宅物业及城市主流大盘实现企业利润和品牌；本项目作为小体量公建立项的住宅产品可承担企业现金流补充区域市场：朝青板块受到既有市场认知影响，没有形成高端板块价值，虽然存在星河湾的单点突破，但区域整体价格实现存在瓶颈。在现有市场平台上追求项目的速度实现，在保证利润的前提下，成为企业现金流的有效保证。两条线索。思考原点：基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。本体价值：适宜小户型打造/层高成为项目重要附加值保证优势劣势1、东部城市核辐射、交通便捷2、片区成熟，配套齐备3、公建层高5.5米提供附加打造可能1、环卫车辆厂污染影响2、规模小，无社区便利性高/附加值高舒适度受制基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。本体价值：适宜小户型打造/层高成为项目重要附加值保证线索1：基于小户型/高附加特质的市场竞争项目盘点项目名称润枫嘉尚项目位置位于朝阳区中央公园区朝阳北路与十里堡路交汇处东北角发展商北京润丰宏业房地产开发有限责任公司物管公司北京润丰世纪物业管理有限公司总占地面积10508㎡总建筑面积43735㎡类型双子座联体塔楼，1号楼18层，2号楼17层，总套数558套，50年产权户型公寓：39㎡-55㎡开间55㎡-63㎡一居建筑设计北京市建筑设计研究院精装修3000元/平米容积率3停车位222物业费4元/平米·月开盘时间1号楼2009年4月12日2号楼2009年7月18日均价当前价格：21000-23000元/平竞争盘点携润枫水尚市场影响，打造小户型公建类居住产品（润枫嘉尚）星火路——金台路——金台夕照——国贸鲁迅文学院假日花园酒店活力东方奥特莱斯购物广场健德康医院朝阳公园红领巾公园平房公园耀中国际学校伊顿国际学校尚街购物中心易初莲花购物中心华堂商场平房医院华泰医院万杰医院瑞祥百货姚家园小学北京四季康医院青年餐厅大悦城易初莲花购物中心大中电器地铁6号线6号线地铁四站到国贸该地段配套齐全居住氛围浓厚；6地铁开通后会大大的拉近与CBD的距离；大悦城的出现丰富了该区域的商业、文化、娱乐生活。竞争盘点紧邻地铁6号线星火站，大悦城进驻区域，带来地段价值释放该项目为双子座两栋塔楼，1号楼17层，2号楼18层，单层3梯18户，精装修小户型，装修标准3000元/平米，得房率75%；1层2层为底商，接近10000平米，开发商自持，准备引入品牌商场（考虑翠微/华堂）；底商顶部露台为人工绿地，公共享用。东北拐角、西北拐角、东南拐角、西南拐角均为一居户型，其余为单向开间，面积区间39——62㎡；同层同种户型南北差价为1000元/平，东西差价为500元/平。一居一居一居一居开间开间开间开间公建立项的小户型公寓产品，面积控制，高档精装；提供完善的自身配套双塔设计，裙楼底商/高档精装的面积控制产品竞争盘点右图为F户型建筑面积62.25平米；精确化空间分割方略，整体家装浑然一体功能分区独立，客厅与卧室严格分区；转角式开放厨房，可充当私密玄关，布局巧妙。左图为B户型建筑面积39.42平米；面宽4.5米，进深6.8米，户型功能完备，个空间划分绽放新意，入门处玄关设置巧妙，个性化关爱设计，达成最大空间利用率；开放式厨房，空间灵活舒适。62平米一居（功能实现性和舒适度强，更适合居住）39平米的小开间（单套总价低，更适合投资）最大户型最小户型卖的快！竞争盘点消化呈现两极特征，即功能舒适与总价控制是客户认可的价值卧室地面高档符合强化木地板墙面进口高级壁纸天棚饰面高档环保乳胶漆灯饰雷士或相同档次品牌门窗入户门高档高级钢质四防门门锁高级电子密码锁外窗高级断桥隔热路合金、LOWE玻璃、内开内倒、纱窗厨房地面、墙面高档进口石材天花防水石膏板橱柜意大利艾尔郎，韩国汉森，伊耐斯或相同档次品牌卫生间地面、墙面高档进口石材天花防水石膏板卫浴洁具德国欧波朗或相同档次品牌淋浴房钢化玻璃淋浴房公共部分精装修外立面外墙保温，高级石材首层层高5.7米电梯品牌上海三菱或相同档次品牌智能化配套门禁彩色触摸可视对讲安防系统24小时摄像监控洗衣机韩国LG或相同档次品牌冰箱SIEMENS（西门子）或相同档次品牌抽油烟机VALENTI（意大利华伦帝）或相同档次品牌电磁炉VALENTI（意大利华伦帝）或相同档次品牌空调G