(首佳)房地产抵押评估实务交流

房地产抵押评估实务交流——协调能力与评估技术聂燕军北京首佳房地产评估有限公司(010)5893081858930821目录第一部分抵押评估中非技术类问题处理（协调能力，与不同的人群进行沟通交流）第二部分抵押评估中技术类问题处理一、评估原则二、权益类问题处理三、不同类型的评估对象处理第一部分抵押评估中非技术类问题处理科学+艺术技术+协调评估与估价一、与委托方交流1、与财务人员交流2、与前期开发人员交流3、与工程部人员交流4、与董事长交流5、续贷项目1、与财务人员交流关注点：贷款金额、评估金额（1）、了解贷款额、与银行协商的贷款比例、初步判断需要抵押物的评估值、进一步判断委托方的要求是否合理。（2）、了解对银行的认识（3）、了解工程款的支付（4）、尽可能多地收集本项目的有关材料。（5）、初步结果出来后与委托方交流，A、审贷分离，B、周围案例，C、实际成本。(6)、了解会计科目与评估价格的关系2、与前期开发人员交流关注点：1)、项目手续的合法性2)、批文批件间的关系3)、各种数据之间的关系，特别是规划批准建筑面积之间的关系。4)、前期投入成本，（征地拆迁费用，项目转让费用，土地开发费用等）3、与工程部及销售人员交流关注点：A、1）、了解造价方面的水平2)、了解造价装修、设备方面情况B、1）、了解预售情况2）、了解销售价格与销售情况3）、落实抵押物清单（重点）4、与董事长交流关注点：1)、抵押物价格（同财务人员）2)、收益价格测算（土地性质改变，前提是用途合法）3)、有价无市（足够长的时间，个案）4)、贷款的目的与动机：卖给银行5、遇到续贷项目时关注点：上次评估和抵押情况1)、了解上次贷款额2)、了解抵押物清单是否发生了变化,即评估对象的状态与现在有无变化，特别是在建工程是否有新的投入和进展，预售项目是否有新的预售登记。3)、了解评估时间4)、了解评估机构和评估价格二、与银行交流1、与信贷员及支行行长交流2、与审贷部门交流3、与资产保全部门交流4、与资产管理公司交流1、与信贷员及支行行长交流关注点：1)、对企业的认识（谁求谁，垄断还是服务）2)、竞争对手有多少（需要评估机构如何配合）3)、对抵押登记需求（谁来做，是否需要代理）4)、对政策和市场的把握，提供更多的咨询性意见5)、续贷、转贷项目（上次抵押的情况）6)、对评估价格的看法7)、对垫资施工、地价款、征地拆迁费的提示2、与审贷部门交流关注点：在于风险控制1)、是否高估2)、虚假报告（假报告，多沟通）3)、提示性语言（评估与估价）4)、权属不清或存在瑕疵（另文专门说）5)、拍卖价格6)、变现性7)、国家的信贷政策，土地供应政策、市场变化趋势3、与资产保全部门交流（一）关注点（1）：对抵押物的处置1)、能否继续保值（如商业银行项目，旧的户型，贬值，抓紧变现）2)、变现性3)、处置的中间费用4)、处置方式：变卖、拍卖、打包等。3、与资产保全部门交流（二）关注点（2）：抵债物的处置1)、权属合法2)、能否正常过户3)、抵债物的价格4)、中间费用4、与资产管理公司交流关注点：1)、资产处置方案2)、变现价格三、与担保公司交流1、与开展对公业务的担保公司交流：反担保2、与开展对私业务的担保公司交流：阶段性担保四、了解不同银行间的要求1、了解对评估方法（市场法、成本法、收益法）的认可程度2、了解对服务内容、服务方式的要求3、了解审贷程序及权限4、了解是否对评估机构推荐、指定5、对房地产信贷政策的态度（谨慎、积极）五、了解房屋、土地管理部门的特点和对业务的要求1、了解房地管理部门对抵押登记的要求2、办理地价款核实、预售登记查询的要求3、了解对评估机构的管理要求（1）从业备案、合作（2）北京情况六、与非开发企业的委托方交流1、自建房抵押时（实际成本、合法用途、性质)2、购买房抵押时（购买合同、关联交易）3、担保转抵押时（担保额度、抵押物置换）4、国有企业申请贷款时七、如何看待同行评估结论1、维护行业形象2、委婉有理有据地向客户解释（1）、有无重复计算的（2）、明显不切实际的（3）、评估依据不足的（4）、其他不一致方面3、同步进行评估八、与拍卖公司、经纪公司交流1、希望评估价格低2、评估拍卖底价（1）、拍卖市场价格（拍卖底价、成交价）（2）、二手房买卖价格（3）、拍卖成功的概率第二部分技术类问题处理一、评估原则1、合法原则2、最高最佳使用原则（当合法用途和实际用途不一致时）3、替代原则（确定市场取得成本、售价时）4、估价时点原则（确定预期收益时）5、保守原则二、权属权益类问题（一）1、位置不符，2、房地不合一，3、假证，4、既预售又抵押，5、产权人发生了变化，6、变更了规划，7、土地证与房产证互相不对应，8、面积发生变化，二、权属权益类问题（二）9、不同用途面积分摊、分割，10、违规发证，11、越权发证，12、拆迁还建房，13、实际用途发生变化，14、房屋出租1、证实不符举例：位置、四至不符措施建议：严格现场核对。2、房地不合一举例：房屋土地用途不合一措施建议：（1）、严格现场核对（2）、核对权属证书记载用途和实际用途。（3）、用途以土地证为主3、假证举例：未入内登记，权属证书复印件未盖章。措施建议：（1）、严格现场核对（2）、核对原件（3）、现场拍照4、既预售又抵押举例：同步预售同步抵押措施建议：（1）、预售清单（2）、抵押物清单5、产权人发生了变化举例：改制、合并(不规范的土地证，在备注页注明，权属变更为**有限公司，年月日，划拨目录前后)措施建议：（1）、判断主体是否发生实质性的改变，这种变化是否是项目转让。（2）、提供主体间的关系演变证明文件。6、取得土地证后，又变更了规划举例：工程规划许可证发生变更，超规划面积、少于出让合同面积、用途发生了改变。措施建议：（1）、核对出让合同面积和工程规划许可证面积，核实超面积部分是否补办了出让手续或签订了土地出让合同补充协议。（2）、核对出让合同和地价款发票。（3）、按新的规划面积。（4）、按新的规划用途，前提补签合同。7、土地证与地上房屋的房产证互相不对应举例：房屋压红线，案例措施建议：（1）、严格核对现场，严格核对土地证附图和房产证附图。（2）、用多个土地证的面积，按建筑面积进行分摊，抵押时多个土地证同时抵押，同时进行评估。8、面积发生变化举例：房屋拆迁、土地切割、增建了建筑物、土地证中含代征地面积措施建议：严格现场实物和权属证书附图和附表核对，在报告中提示。1）已拆除的房屋要扣除。2）已经分割的土地面积，要有测绘面积数据，如果已经分割给外单位，还需出具权属确权证明文件。3）土地证中含代征地面积，也要扣除。4）地上增建了建筑物，要提供规划批准文件。9、不同用途面积分摊、分割举例：措施建议：（1）实地有明确的界限能够划分出来，分割测绘。（2）按建筑面积分摊。10、回迁房，联建房，早期商品房举例：未办理出让措施建议：类似于划拨地上的房产，有房产证，无土地证，扣除需补交的土地出让金。11、违规发证、越权发证举例：证号相连、开天窗、土地证无年限（出让）措施建议：提示性语言。12、实际用途发生变化举例：如住宅变办公措施建议：合法原则，以土地证用途为主。13、房屋出租举例：措施建议：1）、装修费用的处理，如果装修费用是承租人负担，评估价值中不含装修费用。2）长期租约3）、租约期内的租金处理。按合法原则，只要租约是双方真实意思的表示，租约受法律保护，租约期内的租金按租约租金计算，租约期外的租金按市场租金计算。评估价值是有他项权利限制的评估价值。三、不同评估对象的处理1、在建工程抵押（一）（1）、无市场案例特点的把握（2）、不同工程进度的把握（3）、是否竣工验收（4）、是否规划验收（5）、地价款是否已经交清1、在建工程抵押（二）（6）、是否取得房产证（7）、工程款问题，提示语。（8）、设备款问题，提示语。（9）、不确定性的把握，提示语（10）、预售登记，联建协议1、在建工程抵押（三）（11）、主体不一致时（12）、部分抵押时的处理，严格按照规划批准的面积进行土地面积分摊，不能完全按照实际测量的建筑面积进行分摊。（13）、评估方法的应用：成本法、假设开发法三、不同评估对象的处理2、单纯空地的抵押3、商品房抵押4、经济适用房抵押5、二手房抵押6、分割和分摊抵押抵押7、共有房地产抵押8、地下建筑抵押9、划拨地上房产抵押2、单纯空地的抵押（一）（1）、明确地价款是否交清。（2）、明确征地拆迁安置情况，征地未完成的应扣除征地费；未拆迁完的用地抵押价值应扣除拆迁安置费（部分未完成）；（3）、注意红线外市政策基础设施条件和红线内市政条件，城市新区市政基础设施条件不好的用地抵押价值应扣除市政配套费用；2、单纯空地的抵押（二）（4）、明确场地平整情况。有的项目地面标高过高或过低，应明确标的物状况及价格定义（场地平整），如需开山炸石或回填，此项费用应予以注意等。（5）、注意出让年限（6）、是否是闲置地，权益上受影响（按法律规定，出让土地闲置二年，政府有权无偿收回）。3、商品房抵押举例：高档物业，利润率较高措施建议：掌握商品房市场价格。（1）、抵押权实现时，价格减损的幅度大（2）、受酒店自身管理水平及宏观经济调控政策稳定的影响（3）预售商品房，假按揭，对按揭房屋的售价进行评估2、二手房抵押举例：措施建议：（1）、了解原始购房合同的真实性。（2）、了解房屋的类型（3）、掌握二手房市场价格。4、经济适用房抵押5、共有房地产抵押6、分割和分摊抵押7、独立性较差的建筑物举例：车库，地下库房，会所，锅炉房措施建议：（1）、是否已经分摊。（2）、有无独立的房产证。（3）、足够长时间的，正常的市场价格（4）、考虑购买人限制（5）、考虑使用限制（6）、作为一个整体它们共同产生收益结束语1、认清金融机构、借款人及房地产估价机构、房地产估价师等在房地产抵押评估中的利害关系，加强与各方的沟通协调能力。2、牢固把握抵押房地产的权益，总结房地产抵押评估存在的问题，严格审核，提高报告内在质量，降低评估报告的风险。谢谢各位！互动交流！主讲人：聂燕军，北京首佳房地产评估有限公司董事副总经理，中国土地估价师协会理事，《北京估价师》副主编，[phone]、58930821，E-mail:[e-mail]