房地产企业规划设计阶段风险防范

-0-MobileResearchActivitesofETRI房地产企业规划设计阶段风险防范与限额设计中国建筑房地产专业律师网://www.fdctraining.com主讲人：董振武房地产企业风险防范实战系列培训课程之-1-目录设计流程与三大特点二规划设计阶段潜在风险分析一规划设计阶段涉及的19个关系部门三如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制五规划设计阶段申报程序与主要合同文件四审慎拟定法律文件，实现法律风险防范六-2-据同行业的经验及国际上普遍分析认为，工程建设项目的设计费虽仅占总投资的3％左右，但对工程造价实际影响程度却占75％以上，这说明设计阶段是控制工程造价的关键。房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。产品设计理念决定了产品是否能对接社会，是否能得到消费者的认可，由此也决定了企业是否能最终盈利。开发商管理混乱设计公司不积极配合工程洽商频繁设计方案不满意施工图设计不负责任设计变更频繁二次设计多风险防范设计合同限额设计导语-3-【一】规划设计阶段潜在风险分析风险二风险三风险四设计单位选择没有经过审慎调研与比较，后续配合困难设计合同的拟定过粗，很多纠纷在后续解决时无据可查没有很好的运用限额设计，导致成本控制失利各部门未能积极参与设计审图，设计交不了圈风险一-4-►规划设计阶段三大特点控制投资业主难以控制承上启下投资分析设计前期实施方案施工图施工配合►设计流程【二】设计流程与三大特点-5-市政管理部门供水管理部门供气管理部门供暖管理部门通信管理部门建筑地基土壤氡检测部门规划方案设计部门供电管理部门工程项目地质勘察单位城市建设配套费征收管理部门施工图消防审查部门施工图防雷审查中心城市管网部门用地管理部门建筑规划部门方案评审部门环境管理部门施工图纸审查部门人民防空工程管理部门【三】规划设计阶段涉及的19个关系部门-6-申报规划要点以获取规划要点通知书获取选址规划意见通知书可行性研究报告的编制及申请审批申报建设用地规划许可证办理建设用地批准书申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案申报初步设计获取初步设计批复申报建设工程规划许可证申请办理建设工程规划许可证领取房地产开发项目手册办理拆迁许可证环境影响评价委托合同规划设计委托协议建设工程设计合同建设工程勘察招、投标合同建设工程勘察合同【四】规划设计阶段申报程序与主要合同文件-7-【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制1、设计阶段对工程造价的控制2、设计阶段对工程进度的控制3、设计阶段对工程质量的控制4、房地产企业其他部门参与规划设计的意义-8-具体设计阶段设计准备阶段设计前衔接阶段设计过程中影响造价的主要因素与风险控制对策1、设计阶段对工程造价的控制【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制-9-所谓限额设计，就是按照设计任务书批准的投资限额进行初步设计，按照批准的初步设计概算限额进行施工图设计，按施工图预算造价对施工图设计中各专业设计文件做出决策。并且设计的建设项目使用功能不能减少，技术标准不能降低，工程的规模也不得进行削减。限额设计也就是在投资额度不变的情况下，使用功能和规模最大化问题在设计中的应用。限额设计四大关键环节利弊分析操作要点【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制-10-【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制投资分配施工图的造价控制设计变更初步设计影响工程造价的程度约为65%影响工程造价的程度约为25~35%限额设计——四大关键环节模版-11-456123严格按建设程序办事在投资决策阶段，要提高投资估算的准确性，据以确定限额设计充分重视、认真对待每个设计环节及每项专业设计加强设计审核建立设计单位经济责任制施工图设计应尽量吸收施工单位人员意见，使之符合施工要求限额设计小结【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制-12-设计阶段是整个项目建设周期的重要组成部分。设计阶段的进度如果控制不住，将直接影响项目建设总进度目标的实现。•为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计人员进行合理的安排，使设计进度计划为施工招投标服务，尽量满足业主对开工日期的要求。•在制订设计进度计划时，要充分兼顾采购时间较长的设备和材料在供货时间的要求，同时还要充分考虑政府主管部门对设计文件在审批时间上的需要。•设计阶段进度控制的另一个重要制约因素，就是业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件，能否及时对设计文件进行认可和决策，能否尽量减少对设计意图的改变和反复。为了减少由于业主方自身原因造成的对设计进度的影响，项目管理人员有责任协助业主尽早提出解决办法。2、设计阶段对工程进度的控制【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制-13-•设计质量具有直接效用质量和间接效用质量的双重属性。•直接效用质量目标是指设计文件（包括图纸和说明书等）应满足质量要求，其中最关键的是设计是否符合国家有关设计规范，是否满足业主要求，各阶段设计是否达到规定的设计深度，各专业设计内容是否符合施工安装的实际要求等。•间接效用质量目标是指以设计文件所体现的最终建筑产品质量。通过设计和施工的共同努力，使该建设项目成为设计新颖、使用方便、功能齐全、结构可靠、经济合理、环境协调、能体现高水平的工程建筑。•在设计阶段的质量控制中，项目管理人员应在全面掌握业主要求的基础上，认真地审阅和分析图纸，及时发现和提出问题，对重要的细节和关键事项，必要时应组织专家进行论证。3、设计阶段对工程质量的控制【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制-14-4、房地产企业其他部门参与规划设计的意义设计前期阶段方案设计阶段施工图设计阶段•容积率，绿化率，自然通风效果，小区采光及未来园林景观建设•商业、住宅、车库等功能性设施的比率•户型设计•从功能和成本两个角度综合评价设计方案•图纸是否与设计委托书相符•各专业之间是否存在冲突•结构的设计如截面、配筋率等是否存在浪费•电梯等材料设备的选定条件和标准销售物业销售工程工程预算物业流程阶段参与部门参与事项【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制