01-房地产1004

-0-目录12土地增值税187号文件清算准则清讲清算指南实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响北京土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解土地增值税的筹划新企业所得税法及相关配套文件房地产开发经营业务企业所得税处理办法与31号文件对比开发产品完成审计处理企业所得税申报主要调整事项新所得税法与房地产企业土地增值税清算鉴证实务3本年度房地产企业检查特点分阶段讲解税务自查与检查-1-土地增值税187号文件地方土地增值税相关规定(见资料)清算准则清讲清算指南实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响北京土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解土地增值税的筹划第一部分土地增值税清算鉴证实务-2-关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。1.2.3.1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%2.取得销售（预售）许可证满三年3.4.-3-（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。-4-审核扣除项目是否符合下列要求（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。-5-土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。分期分类型影响第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。-6-审核关注重点审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。审核公共配套设施费时应当重点关注：（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。审核建筑安装工程费时应当重点关注：（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。-7-审核关注重点审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。-8-土地增值税清算报告模板讲解土地增值税清算鉴证报告（200）土增鉴字号公司：我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。-9-二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%；5.适用税率：%；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。清算事项的具体情况详见附件。★表格及详细内容见现象附件-10-不交土地增值税税负重、利润少相对税负轻利润高1.6701.797（免税临界点定价系数）（高收益最低定价系数）案例及图表来源《阳光节税》-11-新企业所得税法、实施条例与房地产相关规定2008、2009所得税相关配套文件解析[国税发[2008]17号\国税函〔2008〕44号\国税函[2008]635号\国税函[2008]299号\国税发[2008]86号\国税函〔2008〕828号\财税[2008]121号\国税函〔2009〕3号\国税函〔2009〕18号]房地产开发经营业务企业所得税处理办法与原31号对比解析开发产品完工清算鉴证报告前期准备、审计处理及筹划、时间技巧新企业所得税法对税前扣除标准和范围的规定[调整事项讲解]税收优惠政策配套制度具体实施办法及过渡和衔接办法第二部新所得税法、实施条例相关配套文件解析与房地产企业所得税筹划-12-PK老31：降低期中税负严格完工管理预征比例调低救急1.25%止：费用税金口舌权责发生有所限制转固不再踌躇房地产开发经营业务企业所得税处理办法成本口径明确掌握有难度-13-项目国税发[2009]31号国税发[2006]31号注释范围内外资内资已经完工条件符合下列条件之一：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证明。竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；2.已开始投入使用的开发产品；3.已取得了初始产权证明的开发无本质区别计税毛利率（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。下调5%，具体要看各省如何转发明确期间企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。-14-项目国税发[2009]31号国税发[2006]31号注释几项预提（应付）费用（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除原31号无相关规定，造成完工企业扣除不足：如何解决完工、发票、扣除对企业仍是个难点车库规定第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。无，同上-15-项目国税发[2009]31号国税发[2006]31号注释关于视同销售及折旧企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。原31号是要视同销售，由于企业无经营的现金流从执行上并不理想，成本规定六大原则规定了成本项目制造成本引入分配标准统一（见比较资料）无*详细见资料-16-★新文件开发企业成本扣除与核算★（重点部分）见资料及现象题板结合核算重点讲解二次分配在所得税中运作技巧如何理解细划成本项目与模糊成本对象附新旧31号文号比较-17-计税成本核算处理企业所得税完工审计开发项目与完工审计配合所得税项目完工实务-18-计税成本管理（1）会计成本核算（2）计税成本特点（3）权责发生制与合法凭证与计税成本协调（4）不同会计核算处理优劣（5）新规动向（6）转回税款与转回利润区别协调-19-开发产品完工清算鉴证报告书××鉴字（2009）第×号×××××××××公司：我们接受委托，对贵公司××开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发[2009]31号的规定及□□□□□□□□□相关规定，并参照《企业所得税汇算清缴