032-世联地产__国内外著名工业园区开发模式研究

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/22019/8/2国内外工业园区发展模式综合研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/21、国内外工业园区发展模式本报告是严格保密的。3[关键字]：工业园区、类型、发展模式、转型升级[简介]：通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。[适用范围]：研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究本报告是严格保密的。4整体框架工业园区研究工业园区综述工业园区发展模式工业园区升级转型本报告是严格保密的。5工业园区综述本报告是严格保密的。6工业园区综述工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型1、工业园区源起最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设立在衰退的内城地区。2、工业园区定义工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。本报告是严格保密的。7工业园区综述工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型中国工业园区发展历程城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手本报告是严格保密的。8工业园区综述工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。本报告是严格保密的。9工业园区发展模式本报告是严格保密的。10工业园区发展模式初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。传统工业园区生态工业园区高新技术科技园电子产业园IT产业园创意产业园产业新城产业形势纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业；高新技术为指导的第三产业和高端制造业；以多种产业形式形成产业集群；园区特点人力密集型；污染严重、资源严重浪费，已无法适应时代的发展，继续脱胎换骨人才、技术、资金高度密集；人才、技术、资金高度密集；开发了创新的产业模式：工业旅游；配套设施无配套配套生活休闲娱乐区域配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体；本报告是严格保密的。11创意产业园案例——厦门留学生创业园关键要点：非盈利的科技产业化服务机构研发办公楼、厂房、综合楼本报告是严格保密的。12厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构湖里区火炬创业园厦门国家留学生创业园厦门地图园区概况成立时间1996年底区位位于厦门湖里区火炬高科技园东侧规模占地面积6.6㎡；建筑面积8.8㎡；交通紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。功能定位高科技产业化的服务机构本报告是严格保密的。13厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。厦门市政府火炬高新区管委会厦门留学生创业园投资1.8亿兴建租金厦门创业园物管会厦门创业园盈利模式小结：火炬高新区管委会：1.资金流出：•向政府以较低价格取地•投资兴建创业园2.资金流入：享有租金收益厦门市政府：1.支出：•提供无偿启动资金、•税收优惠政策•租金补贴2.收入：•享有税收收益•促进区域经济发展，提升区域影响力运营模式本报告是严格保密的。14在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。政府火炬高新区管委会孵化企业角色：提供优惠政策提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力角色：建造创业园提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐为孵化企业享受政府优惠政策提供平台作为孵化企业与外界沟通的窗口。角色：携带高成长性项目入园利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业200余家）桥梁和纽带运营模式本报告是严格保密的。15办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%，物业组成名称建筑参数出租情况设施建设其他费用创业大厦建筑总面积：9500平方米单户型面积：80-200平米，其中主力户型140-170平米层高：3.6米，吊棚后2.7米。层数：7层租金价格：26元/平米，留学人员第一年全免，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%。空置率：5%基础设施：结构化综合布线系统，配备有光纤宽带网络、卫星电视、消防监控、安防智能化系统及客货电梯服务设施：会议室、信息中心、培训中心、商务中心等水费：2.8元/吨电费：0.97元/吨。物业管理费2元/平米创业园综合楼厂房研发楼本报告是严格保密的。16创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右名称建筑面积户型情况租金情况空置率其他费用新业楼5400平方米面积最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米层高：6层1层租金20-24元/平米2-6层租金15-18.5元/平米几乎是全满水费：2.8元/吨电费：0.97元/吨。物业管理费2元/平米昂业楼5400平方米宏业楼8940平方米厂房创业园综合楼厂房研发楼本报告是严格保密的。17综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求名称建筑参数功能布局公寓其他费用轩业楼栋数：一栋层数：6层建筑面积：9400平米1层为3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，会议室：2个大的容纳100人，400平左右，小的容纳20-30人左右，100多平。价格1小时80元2-6层为单身公寓户型：1房1厅，面积9*3.3=29.7平米租金：700元/月空置率：129套空8套物业费40元/月水费2.8吨电费0.572元创业园厂房综合楼研发楼本报告是严格保密的。18创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及关注点分类客户询问频次排名第一名第二名第三名第四名优惠政策租金优惠首期无偿启动资金税收优惠办公场所户型面积办公楼物业形态综合配套公寓户型面积和档次餐饮情况会议室情况休闲配套环境绿化安静程度客户咨询过程中主要询问问题“租金有什么优惠呀？”“首期无偿启动资金能申请多少呀？”“有哪些税收优惠呀？”“办公室户型面积有没有200平米左右的？”“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？”“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀”“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀”“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的”“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了…”入园企业行业全部为高科技企业，其中IT/光电子、软件和生物，三者合计超过60%。入园企业构成IT/光电子28%生物15%机械10%其他13%软件22%新材料12%企业类型本报告是严格保密的。19入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金以其专利、专有技术出资入股的，科技成果作价占注册资本的比例不受限制。留学人员优惠政策房租减免：用于研发、生产的厂房，在60～150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的50%、80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。申办有限责任公司，注册资本起点为三万元人民币（或等值外币）；注册资本在100万元人民币以上的，可分期出资。创新基金：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市、火炬高新区技术创新基金。留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证，在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇。留学人员及台湾学者在厦门创办企业，可申请购买经济适用房无偿资助金：符合条件的每家10万元。配套资本金：符合条件的可申请获得最高达总注册资本49%、100万元以内的配套资本金，允许在三年内按优惠价回购股份在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金、房租减免、配套资本金优惠。优惠政策本报告是严格保密的。20扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠物业类型第一年租金第二年租金第三年租金办公研发楼（80平米以内）013元20.8元厂房（以18元/平米记）09元/平米14.4元/平米单身公寓700元/月700元/月700元/月入园企业前三年租金情况（单位：元/平方米/月）0510152025办公厂房单身公寓第一年租金第二年租金第三年租金租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠租金优惠扶持政策税收扶持主要是所得税，增值税和营业税基金扶持入园无偿启动基金（申请通过率近乎100%）各种组织和机构的基金（申请通过率较低）租金扶持符合条件的企业享受办公室租金优惠，厂房租金优惠主要扶持政策优惠政策本报告是严格保密的。21厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背厦门创业园静态投资回收期计算首期投入金额1.8亿办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年盈利模式本报告是严格保密的。22厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求不足对现状评分改善意见租金优惠希望第二年、第三年维持50%的折扣扶持资金落实已有基金，扩充资金来源，对企业发展初期至关重要税收优惠在允许的情况下，尽量加大优惠力度办公情况希望办公楼内装修更精致一些，户型宽敞一些，最好200平米左右公寓情况要求一定要精装修餐饮要有较高档次的酒店会议室要设有1-2个会议室，一大一小，大会议室（400平米-500平米）、小会议室（100-200平米）休闲配套建议增加一些满足商务需求的休闲配套，比如建造一个会所绿化建议扩大绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、居住环境，增加环境舒适度安静程度希望不要太吵，营造一个较安静的工作、生活环境5分1分园区不足本报告是严格保密的。23生态工业园区案例——唐山