房地产法_02城乡规划法

第二章城乡规划法目的：了解城乡规划的相关概念；理解城乡规划法的适用范围；熟悉城乡规划的编制与审批程序；掌握城乡规划实施的法律规定以及违反城乡规划法的法律责任。教学重点：城乡规划的编制与审批程序；掌握城乡规划实施中的一书两证制度、违反城乡规划法的法律责任。教学难点：一书两证制度教学课时：4节第一节城乡规划法概述•一、基本概念1、城市城市数量由解放前的132个增至655个，城镇化率由7.3％提高到达到45.7%，拥有6.07亿城镇人口，百万人口以上特大城市118座，超大城市39座。亚里士多德人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。联合国人居组织1996年《伊斯坦布尔宣言》强调：“我们的城市必须成为人类能够过上有尊严、健康、安全、幸福和充满希望的美满生活的地方。”2、建制镇建镇条件是：县级政府所在地和非农业人口占全乡总人口10％以上、其绝对数超过2000人的乡政府驻地。到2006年全国建制镇大约2万个3、集镇4、村庄大约有310余万5、规划区如益阳市规划区分主城区和规划协调控制区。总面积约1005平方公里。主城区主要指现状及规划建成区，规划协调控制区包括衡龙桥镇、沧水铺镇、兰溪镇、千家洲乡、石笋乡、新市渡镇、黄泥湖乡、新桥河镇、李昌港乡、迎风桥镇、长春镇、香卜仑乡、过鹿坪镇、谢林港镇、龙光桥镇全部及岳家桥镇、笔架山乡的部分6、城乡规划是为了促进城乡经济社会全面协调可持续发展，改善人居环境，确定城市、镇、村庄的发展规模、发展方向、步骤和建设标准，合理利用城乡土地，协调城乡空间布局和各项建设所作的统筹安排和综合部署。1933年《雅典宪章》城市规划的目的是解决居住、工作、游息与交通四大功能活动的正常进行。1977年《马丘比丘宪章》:城市是一个流动的空间，必须要尊重城市历史的文脉，尊重自然的规律、尊重普通人民的利益，要以人为本。推进城镇化健康有序发展，必须坚持以规划为依据，以制度创新为动力，以功能培育为基础，以加强管理为保证。要通过全国城镇体系规划、城市总体规划、村庄和集镇规划以及土地利用规划等，合理引导城镇化发展的规模、速度、节奏，优化结构和布局。——胡锦涛城乡规划属性(1)城乡规划涉及自然科学、社会科学与艺术；(2)城乡规划是公共政策。公共政策：公共权力机关在对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中并依据特定时期的目标、经由政治过程所选择和制定的行为准则。城市规划是对城市有限的空间进行分配的一种社会公平的均衡器。规划的核心价值应坚持以社会理性为主导，追求社会公平和公正.(3)城乡规划需要公众广泛地参与的社会活动例：番禺垃圾厂选址.对于不赞成垃圾焚烧厂的原因，94.4%受访者选择了“发电厂建设与民生息息相关，政府在决策过程中未能广泛征求民意”(4)城乡规划是一项政府职能，涉及依法行政依法行政的要求：核心是限制政府的权利，具体包括：合法行政、合理行政（自由裁量权）、程序正当、权责一致、诚实守信(信赖保护).例：深鼎太风华小区事件：开发商占用市政规划道路被强制拆除有关广场等设施。涉及问题：（1）规划是否公开公布（2）开发公司是否实施欺诈（3）规划是否依法修改（4）政府是否不作为（5）对开发商如何惩罚二、城乡规划法立法现状1、城乡规划法的概念2、城乡规划法在法律体系中的地位3、城乡规划法的构成2、城乡规划法的立法背景存在问题：(1)城镇化发展水平不平衡；(2)快速城镇化与人均资源少、环境脆弱的矛盾更加突出；(3)全球化过程中本土文化受冲击，优秀文化遗产受损，(4)寻租者对城市规划行政部门和人员的攻关也前所未有。原《城市规划法》内容上难以突出城乡规划难以充分体现经济调节、市场监管、社会管理、公共服务的原则4、《城乡规划法》的特色（1）突出了城乡规划的公共政策的属性。（2）强调城乡规划的综合调控的地位和作用，“三规合一”。（3）强调公众参与。（5）完善了行政许可程序。（6）强化了对行政权力的监督和制约。（8）保证公平，明确有关赔偿或补偿责任。5、适用范围•对人的适用全国取得注册规划师职业资格证书的大概有11000多人,机构有3000多家郑州市民起诉规划局要求公布停车位规划。•对区域的适用•时间的适用第二节城市规划的制订一、城乡规划的方针和基本原则1、城乡统筹的原则2、合理布局的原则3、节约土地的原则美国以占世界5%的人口，却用了35%的全球资源。中国以占有全世界7%的耕地、7%的淡水资源来支撑着全球21%的人口。4、集约发展的原则集约指通过技术进步和改善管理，提高生产要素的质量和效益来实现经济增长，5、先规划后建设的原则福州投资1500万小学刚完工即面临拆迁-----------对规划的思考二、城乡规划的分类及编制内容•（一）分类1、城镇体系规划2、城市规划、镇规划3、乡、村庄规划全国城镇体系规划省域城镇体系规划总体规划详细规划控制性详规修建性详规全国城镇体系规划是统筹安排全国城镇发展和城镇空间布局的宏观性、战略性的法定规划，是国家制定城镇化政策、引导城镇化健康发展的重要依据，也是编制、审批省域城镇体系规划和城市总体规划的依据。五大中心城市城市总体规划益阳市总体规划为例1、益阳市城市发展战略（1）从传统的“发挥优势”思路转变为“发挥优势与克服劣势并重”的战略。（2）采用非均衡区域发展策略，增强中心城市功能，推进区域城市化进程。（3）加速产业结构调整，树立工业强市的信心与决心，实施赶超战略。4）加速发展和完善城市创新体系，改善投资环境。（5）坚持基础设施适度超前的建设方针，增加城市整体供给，扩大消费需求。益阳社会经济发展目标（1）产业发展目标加快产业结构调整步伐；重点发展第二产业，坚持环保效益型工业发展方向，走工业强市之路；适度发展旅游业和现代物流业，带动第三产业发展。（2）经济发展目标到2020年市区国内生产总值达到480亿元，占全市的55%，年均增长速度9%，三次产业的比例调整为10：50：40，人均国内生产总值达到5500美元左右。（3）社会发展目标到2020年人口自然增长率年均控制在5‰以内，市区总人口140万人左右，市区城镇化水平达到70%，初中毕业生升入高中阶段教育的比例达到100%，高等教育同龄人入学率达到50%左右，人均拥有医疗病床数达到6床/千人，高新技术产业增加值占工业增加值的50%以上。益阳城市人口与用地规模1．益阳市域人口规模2010年全市总人口达到487万人左右，城镇总人口达到200万人左右；2015年全市总人口达到493万人左右，城镇总人口达到226万人左右；2020年全市总人口达到500万人左右，城镇总人口达到250万人左右。2.主城区城市人口与用地规模近期（2010年）57万人，用地控制在57.0平方公里以内，人均建设用地不超过100.0平方米；中期（2015年）70万人,用地控制在73.5平方公里以内，人均建设用地不超过105.0平方米；远期（2020年）80万人,用地控制在88.0平方公里以内，人均建设用地不超过110.0平方米。益阳市域城镇体系•规划形成由1个大城市，5个中等城市，10个小城镇和82个一般乡镇所构成的城乡一体、协调发展的城镇体系。城市定位和空间发展方向•1、城市性质湘中北地区中心城市，现代化新型工业城市，山水生态文化旅游城市。2、城市职能定位湖南省高新技术配套研发中心湖南省小商品流通中心长株潭的体育休闲中心全市的产品精加工集散基地3、城市空间发展方向：东接、南拓东接：即城市往东南方向（长沙方向）发展，南拓：即高新技术产业开发区往铁路以南扩大发展。•适宜建设用地：主城区桃花仑片区、高新区北片区、龙岭南片区、资阳片区、龙岭南片区和东港片区等六个综合片区，还有沧水铺组团。•限制建设用地：主城区高新区南片区和会龙片区等两个综合片区，外围迎风桥组团、电厂组团和衡龙桥组团。•禁止建设用地：河流湖泊；耕地；生态保护区（生态防护绿地、自然生态斑块、生态廊道、生态隔离绿地等）。•益桃线（S308）、益沅线（S204）、319国道(益阳境内)沿线未列入规划建成区的用地,道路两边各控制200米作为远景控制用地。城市主城区空间布局用地布局结构：“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”一个中心：以朝阳路为纽带，桃花仑、朝阳和龙岭北等功能片区共同构成益阳市新的主城区中心。桃花仑片区：规划发展和完善商业、居住、综合服务等功能区。形成市级医疗中心和商业中心。高新区北片区：规划建成市行政中心及市级城市中心核心区。会龙片区：主要以发展居住、休闲和工业为主高新区南片区：规划发展高科技工业、科研、休闲和居住等功能区龙岭北片区：高等教育基地。龙岭南片区：物流中心，重要的工业基地。控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。建筑密度：在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率成为寻租工具？•开福寺周边地区控规调整公示原控规情况：性质为商业用地、绿地和市政设施用地，商业部分容积率为3.2。拟调整内容：商业用地（8178平方米），容积率提高至8.8，建筑密度46%，建筑高度为100米，绿地率24%请同学们计算一下可以增加多少建筑面积，开发商可以获得多少收益，按5000元每平方计算。•修建性详细规划以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。规划类别编制机关审批机关全国城镇体系规划国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门国务院省域城镇体系规划省、自治区人民政府国务院直辖市的城市总体规划直辖市人民政府国务院省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划该城市人民政府由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批其他城市的总体规划该城市人民政府省、自治区人民政府县人民政府所在地镇县人民政府上一级人民政府其他镇的总体规划镇人民政府上一级人民政府第三节城乡规划的实施•一、公布制度《城乡规划法》第27条：“城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。”“在某些国家，居民们总是以一种厌恶的态度来对待法律授予他们的政治权利。他们认为，为公共利益而活动是浪费自己的时间。他们喜欢把自己关闭在狭小的自私圈子里，四周筑起高墙和挖上深壕，与外界完全隔离开来。美国人与此相反。如果叫他们只忙于私事，他们的生存就将有一半失去乐趣；他们将会在日常生活中感到无限空虚，觉得有难以忍受的痛苦。”托克维尔二、选址意见书制度（一）概念（二）法律依据城乡规划法第36条：需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。三、建设用地规划许可证（一）概念是建设单位和个人提出建设用地申请，规划部门根据规划和项目的用地需要，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证。（二）适用范围城镇规划区（三）程序（1）划拨地项目经批准→建设单位申请→核发建设用地规划许可证→申请用地→县级以上人民政府审批后→土地主管部门划拨土地。（2）出让地事先规定出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件→出让合同→建设单位申请→核发建设用地规划许可证。四、建设工程规划许可证（一）概念（二）适用范围堤防驳岸、排渍机埠、港埠码头、人防工程、水塔、水讯、供热供气管道、城市道路、铁路、对外公路、广场、园林绿化、环境卫生、雕塑、小品、户外广告、公交场站等•益阳市程序（1）申请人申请。（2）规划部门对建设项目提出具体规划设计要点和控制位置。（3）申请人进行建设工程初步设计，报规划部门批准后进行施工图设计。临街建筑、大型建筑、重要的公共建筑和重要公共设施必须报两个以上初步设计方案。（4）规划部门核发建设工程规划审批单。（5）现场放线定位，施工到正负零或适当工序时，规划部门验线.竣工验收合格后